수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
언제 어디서든 반짝이고픈
럭셔리초이 입니다.
압축 임보시리즈 1편 개요와 인구편에 이어서
2편, 직장과 교통편을 가지고 왔습니다.
5년차 투자공부를 하고 있는 사람으로서
45개가 넘는 임보를 쓴 노하우를
꾹꾹 눌러담아 이야기를 드려보겠습니다.
먼저 직장입니다.
수도권을 기준으로 말씀을 드려볼게요.
수도권에는 크게 7대 업무지구가 있습니다.
강남, 도심, 여의도 3대 업무지구가 가장 규모도 크고 소득도 좋고, 판교, 마곡과 같은 곳은 규모는 작아도 고소득 직장이 많은 곳입니다. 나머지 구디가디와 DMC는 규모도 소득도 조금은 아쉬운 곳이지만, 20만 이상의 꽤 많은 인구가 출퇴근을 하는 곳입니다.
우리가 직장의 규모를 보는 이유는 그것이 아파트 수요와도 직결이 되기 때문입니다.
대다수의 사람들은 직장생활을 하고 있고, 매일 아침 출퇴근을 해야 하기 때문에 직장 가까운 곳에 살고 싶어하는 것이 너무 당연합니다. 서울에서 출퇴근시간에 지하철을 타보신 분들은 모두 공감하실거에요… 지옥철이라고 🥲
암튼, 그래서 주요 직장을 품고있는 지역은
그만큼 수요가 몰리고, 그래서 입지 가치가 상대적으로 높습니다.
그래서 저는 어떤 내용들을 담고 있는지 설명을 드리면
1) 직장 규모와 위치 체크 :
먼저 수도권 7대 업무지구의 위치를 알고, 내가 임장하는 지역이 그 업무지구에 해당하는지 아닌지,
만약 아니라면 주요 업무지구랑 얼만큼 가까운 위치에 있는지를 체크해 봅니다.
이때 지도 위에 놓고 보면 임장지역이 어느 직장의 배후 주거지가 될 수 있을지 생각해볼 수 있어서 좋더라구요.
* 임장보고서에 사용한 직장지도 파일은 월부카페에서 마터호른님의 게시물을 활용했습니다.
(링크 : https://cafe.naver.com/wecando7/10367136)
2) 직장의 위상 체크 :
그리고, 서울이라면 25개구 중에서
내가 알아보는 지역이 어느 정도 위상에 해당하는지도 체크해 봅니다.
이건 보통 구별 종사자 수와 사업자 수, 500인 이상 사업체 수,
원천징수/주소지 소득수준 등을 조사해놓은 파일을 활용하시면 됩니다.
* 직장데이터 확인은 가즈엇님 게시물을 참고했습니다.
(링크 : https://weolbu.com/s/NLW9EOeyKc)
직장의 규모나 500인 종사자 수의 경우는 단편적인 데이터라서 직관적으로 이해하실 수 있는 편이에요.
그리고, 소득 같은 경우는 원천징수지(=직장이 있는 주소지) 기준은 해당 지역 기업에 종사하는 사람들의 평균 연봉,
주소지 기준은 해당지역에 거주하는 사람들의 평균 연봉을 뜻하는데요.
그래서 원천징수지 소득이 높으면 좋은 직장이 있다.
주소지 소득이 높으면 고연봉에 종사하는 사람이 많이 산다고 해석할 수 있어요.
이렇게 데이터 해석을 바탕으로 직장의 위상에 대해서 생각을 정리해 보는거죠~
3) 지역 내 좋은 직장의 위치 :
마지막으로 임장지 내에서 좋은 직장은 어떤 곳이 있고, 지도상 어디에 위치해 있는지 체크해 봅니다.
보통 좋은 직장이란 500인 이상 종사자 수를 가지고 있는 곳 중에서 평균연봉 5,000만 원 이상인 곳을 말하는데요.
* 이런 세세한 정보를 확인하는 팁은 날개핀레드불님께서 잘 정리해주셨더라구요.
(링크 : https://weolbu.com/s/NLXL2QjEGU)
저는 정보를 찾는데 그치지 않고, 해당 직장의 위치를 지도 위에 올려보고, 이 지역 사람들이 해당 직장 주변을 좋아할까? 라는 질문을 스스로에게 던져보고 답을 찾아가는 편이에요. 혼자서 생각이 어렵다면 해당 직장 인근에 위치한 단지 부동산 사장님께 전화를 해서 출퇴근 하시는 분이 많은지 여쭤보는 것도 방법입니다 :)
마지막으로 1~2줄로 직장에 대한 생각도 남겨보시면 되는데요.
저는 주로 직장 때문에 사람들이 살고 싶어 하는 지역인지,
아니면 주요 직장에서 가까워서 살고 싶어하는 지역인지,
아니면 둘 다 아니어서 입지가 떨어지지만
다른 요인 (환경이나 가격 메리트?) 때문에 살려고 하는 지역인지 등에 대한 생각을 남기는 편입니다.
다음은 교통입니다.
교통의 경우 수도권에서는
주요업무지구, 그 중에서도 특히 강남을 제외하고는
강남접근성이 상당히 중요한 가치를 가지는데요.
앞서 살펴봤던 7대 업무 중에서 강남이 차지하는 비중이 워낙 크기 때문입니다.
그래서 주요 업무지구 각각에 대한 접근성을 조사하기는 하지만,
강남 접근성이 좋은 지역에 가장 높은 점수를 주는 거랍니다.
1) 노선 확인 :
저는 임장지에 어떤 노선이 지나는지를 지도 위에 직접 표시를 해보고,
교통이 좋은 위치 근처에 어떤 아파트들이 있는지도 체크해봅니다.
호재가 있다면 점선으로 표시해서 해당 노선에 대한 착공(또는 진행단계)에 대한 정보도 함께 작성해봅니다.
이렇게 그림을 그리는 이유는 생각을 하기 위해서인데요.
PPT위에 노선을 그리면서 어떤 노선이 어디로 지나고,
그 노선 주변에 어떤 단지들이 있는지 가격은 얼마인지 등등을 살펴보면서
이 지역 사람들은 어떤 역을 좋아하는지, 왜 좋아하는 지까지 상상을 해보는 것 같아요.
2) 출퇴근 소요시간 확인 :
지도를 그린 다음에 가장 좋아보이는 역 하나를 기준으로 7대 업무지구까지의 접근성을 알아봅니다.
(네이버 빠른길 찾기 or 카카오 메트로 앱 이용)
하나의 역을 기준으로 하는 이유는 그 앞뒤로 위치한 역은 ± 3분 정도로 계산하면 어느 정도 파악이 되기 때문에
일일이 조사해서 손품을 팔기 보다는 하나의 역을 기준점으로 생각해도 충분히 이 지역을 이해할 수 있다고 생각하기 때문인데요. 이 부분은 환승역이 있거나 노선이 여러 개 있어서 추가 확인이 필요한 지역이라면 갯수를 늘려서 살펴보는 것이 좋습니다. (예를 들어 부천 같은 곳은 1, 7호선이 지나는데 두 노선이 만나지 않기 때문에 1호선 역 하나, 7호선 역 하나를 정해서 살펴보는 게 더 좋습니다.)
그리고, 소요시간 옆에 이용하는 노선도 작성해 봅니다.
환승이 필요하다면 어떤 노선으로 환승해서 가야하는지 까지 표시해두면, 해당 역의 가치를 더 잘 이해하실 수 있습니다. (환승 없이 강남 갈 수 있는 노선이 가장 좋은 노선이에요 ㅎㅎ 환승할 때, 시간도 많이 걸리고 피로감도 상당하거든요~)
3) 교통을 기준으로 단지 비교해보기 :
역세권 여부가 해당 지역의 핵심 입지요소가 맞는지 검증해보기 위해서 단지 비교를 해보면 좋습니다. 위에 보시는 예시 장표에서 저는 역세권과 비역세권 단지를 비교했는데요. 이때, 단지의 연식이나 세대 수 규모를 비슷하게 하고 비교하면 교통의 가치를 더 선명하게 알 수 있습니다. (다른 변수를 줄여서 교통 하나만 다르게 맞춰 보는 거죠)
만약, 해당 지역에 노선이 2개 있다면 (예를 들어 부천 1,7호선) 1호선 역세권 단지와 7호선 역세권 단지를 비교해서 사람들이 어떤 노선을 더 좋아하는지 검증해 보는 것도 좋은 비교가 될 수 있는 것 같아요~!!
4) 교통 호재 :
그리고, 해당 지역에 교통호재가 있다면 이 부분도 반드시 확인을 하시면 좋습니다. 단순히 교통망 발표 단계인지, 아니면 착공을 했는지, 했다면 준공은 언제인지 등에 대한 정보를 최근 신문기사 검색을 통해서 알아보고 기록해두면 해당 호재를 어느 정도 수준으로 평가해야 하는 지 감을 잡을 수 있습니다.
관악구의 경우, 서부선은 작년에 연내 착공 이야기가 있다가 언제 착공할 지 모르는 상황이 됐고, 난곡선은 교통망 발표만 나 있을 뿐 진행이 될지 안될지 모르는 호재입니다. 호재는 사실 서부선처럼 언제 또 틀어져서 착공이 미뤄질 지 알 수 없기 때문에 가급적 착공한 노선을 기준으로 생각해 보시기를 추천드려요~!!
그리고, 만약 이미 착공을 한 노선이라고 하면, 해당 노선이 운행이 되기 시작했을 때, 그 지역에 직접적으로 교통 개선이 이루어지는지를 판단해보셔야 합니다. 예를 들어 신안산선이 구디역에 들어오면, 구디역은 강남접근성도 환승 없이 30분 이내로 가는데 여의도역까지도 환승없이 10분대에 접근할 수 있는 거라 엄청 좋아진다고 볼 수 있겠죠!! 강남도, 여의도도 너무 좋은 직장이니 그만큼의 배후수요를 가져 올거라고 생각해볼 수 있으니까요~!!
이렇게 교통 입지를 총 4단계로 분석해보고,
생각한 결론을 1~2줄로 요약하여 마무리를 해보시면 됩니다 :)
임보 화이팅입니다!!!
그럼 다음에는 학군/환경 파트를 가지고 와 보겠습니다♡
감사합니다.
