[초이's 압축임보 시리즈] 공급과 생활권편

안녕하세요.

언제 어디서든 반짝이고픈

럭셔리초이 입니다. 

[초이's 압축임보시리즈]
👉 1편 개요와 인구편 

👉 2편 직장과 교통편 

1,2편에 이어서 오늘은 

공급과 생활권 장표에 대해서 

이야기 해보겠습니다. 

(3편 학군과 환경을 먼저 써야 하는데…

순서에 실수가 있었네요. 다음번에 

3편을 다시 들고 오겠습니다 ㅎㅎ)

먼저 공급입니다. 

공급을 살펴보는 것은 

리스크에 대비하기 위함입니다. 

투자하려는 지역에 현재 공급이 많으면

전세를 세팅하는데 어려움이 있을 수 있고,

전세 만기 시점에 공급이 많으면

역전세 리스크가 있을 수 있습니다. 

그래서 전체적인 공급수준을 보면서

“현재 투자한다면? 만기시점에는?”

이렇게 각각의 시기를 기준으로 

리스크를 진단해보면 됩니다.

1) 공급그래프 (오른쪽 상단) :

앞서 인구 파트에서 살펴보았던

인구이동이 많은 지역(=공급 영향권)을 포함하여 

공급이 어느 정도 예정되어 있는지 

그래프로 체크를 해봅니다.

(부동산 지인 - 수요 메뉴에서 확인)

* 다만, 수도권의 경우는 더 크게
서울+수도권 주요지역을 함께 고려하는게 맞는데

현재 시장은 수도권 전체적으로 공급부족인 시장임을

이미 알고 있기 때문에 장표에는 생략했습니다. 

예시로 보여드린 관악구의 경우는

공급이 계속 부족한 상황입니다. 

2) 큰 배경 지도 :

그리고, 입주하는 단지 현황을 

세부적으로 파악한 뒤,

지도 위에 올려서 표시를 합니다. 

[입주시기] 단지명 (세대수) 

이렇게 표시를 하고, 

주요단지의 경우는 분양가/분양경쟁률도

함께 체크를 하면서 입지 선호도와

시장의 기대 심리도 가늠을 해봅니다. 

(입주단지 리스트는 부동산지인 

수요 메뉴 가장 아래쪽 부분에서 검색했고,

청약경쟁률은 호갱노노에서 분양단지를

클릭해보면 확인할 수 있습니다.)

이렇게 지도위에 올리면서 파악하면,

직관적으로 공급리스크를 

판단할 수 있다는 장점이 있습니다.

3) 재개발/재건축 현황 :

그리고, 잠재공급이 없는지 

재개발/재건축 현황을 체크하는데요.

주로 사업시행인가 이후

단계에 있는 것만 확인하여

대략적으로 시장에 입주물량으로 

나올 시기를 가늠해 봅니다. 

보통 관리처분인가인 경우 5년 정도,

사업시행인가인 경우 8년 정도가 걸립니다. 

이렇게 정리한 데이터를 바탕으로 

해당 지역의 공급리스크에 대한 생각을

잘 정리하여 작성하시면 됩니다. 

다음은 공급 심화입니다. 

공급리스크가 적은 지역은

그냥 넘어가도 되지만, 

혹시나 공급이 예정되어 있거나

잠재 공급(예를 들어 3기 신도시 같은..)

이 있는 지역의 경우에는 

조금 더 딥하게 들어가서 생각해보면 좋습니다. 

★ 공급의 영향을 많이 받는

지방의 경우는 꼭 해보시기를 추천드립니다!!

예시로 보여드리는 장표는

안양시 만안구인데요.

과거 공급이 많았던 시기에

실제 개별 단지의 전세가가 

어떻게 움직였는지를 살펴보면서

향후 공급이 있을 경우

어느 정도 수준으로 대비하면 좋을 지

생각을 해보면 도움이 많이 됩니다. 

만안구의 경우는 향후, 

자이퍼스니티(27.12) 대단지 입주도 있고,

3기신도시(의왕/군포/안산) 개발 부지도 있어

공급리스크를 구체적으로 파악해두면

리스크 대비를 더 잘할 수 있기 때문에

이렇게 정리를 해보았었습니다. 

해당지역에서 대표성이 있는 단지들을

생활권/연식을 달리해서 선정하고,

각각 어떻게 가격이 변화했었는지

체크해서 생각을 써보고, 

종합적으로 생각했을 때,

공급장을 어떻게 대비하면 좋을지

생각을 정리해두면 됩니다. 

다음은 생활권 정리입니다. 

저는 생활권을 정리할 때, 

임장하면서 느낀 점도 쓰지만

가격 정보도 함께 정리하면서 

해당 지역의 가격감을 잡으려고 합니다.

1) 생활권 지도 : 

먼저 지도위에 생활권을 구분해서 나누고,

각 생활권의 특징을

균질성/상권/사람으로 나누어

임장하며 느낀 점을 작성합니다. 

그리고, 간단한 생각과

대장 단지의 가격 정보도 

함께 써보면서 내 생각이 

가격에 반영되고 있는지도 살펴봅니다. 

2) 생활권별 입지 등급 정리 : 

지도 아래 부분에는

생활권 별로 입지요소 등급을

다시 한 번 메겨보면서 

정량적인 부분에서 생활권별로

입지요소가 어떻게 차이가 나는지도

살펴보고 있습니다. 

정량적인 요소이기 때문에

생활권 선호도와 1:1로 매칭되지는 않지만

어떤 생활권이 어떤 특징을 가지는 지는

직관적으로 이해하기 좋습니다.

3) 생활권에 대한 생각 정리 : 

그리고, 이 지역의 전반적인 특징,

생활권 순위와 그렇게 생각하는 이유를

줄글로 간략하게 작성해봅니다.  

지도 위에 올린 내용과 일부 중복되지만, 

이렇게 다시 한 번 글로 써보면

생각이 정리되어 좋은 것 같습니다. 

4) 대표단지 가격/순위 정리 :

마지막으로 해당지역의 대표단지에

순서를 메겨서 가격/연식을 정리해 봅니다.  

아직 단지임장을 진행하기 전이기 때문에

실제 선호도와는 다를 수 있지만

그럼에도 이렇게 정리를 해보는 이유는

이 지역 사람들이 가장 좋아하는 단지는

얼마 정도의 가격까지 거래되는지,

꽤나 좋아하는 단지는 얼마 정도인지,

가성비라고 생각하는 가격대는 얼마인지,

덜 좋아하는 곳은 얼마까지 거래되는지

이런 것들을 생각하면서 

선호도와 가격을 매칭해보는데

의미가 있습니다. 

이렇게 정리한 가격들은 하나의 기준점이 되어

시세지도를 그리거나, 단지임장을 할 때

가격감을 가지고 생각을 펼쳐나갈 수 있거든요 :)

이렇게 공급과 생활권 정리까지 살펴봤는데요.

다음 번에는 시세지도와 시세그루핑편을 

들고 찾아오겠습니다!!!!

임보팅입니다 ♡