수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요!
오늘은 '상생임대인 제도'에 대해 정리해 보려고 합니다.
상생임대인 제도를 통해 비과세를 받을 수 있습니다.
1. 상황(예시)
2020년에 전세를 끼고 주택을 매수했고 아래 에시와 같은 상황을 정리해보고자합니다..
- 2022년: 새로운 세입자 분과 신규 전세 계약 체결
- 2024년: 또 한 번 새로운 세입자 분을 맞추며 재계약 진행
- 당시 보증금 변동(예시금액): 2.4억 원 ➔ 2.5억 원 (약 4.1% 인상으로 5% 이내 제한 충족!)
2. 왜 상생임대인 조건에 딱 맞을까?
상생임대인 제도의 핵심은 '취득한 이후'에 맺은 직전 계약이 있느냐, 그리고 그다음 계약에서 5% 이내로 올렸느냐입니다. 사례를 대입해 보면 왜 조건에 충족하는지 명확해집니다.
- ① 직전 임대차 계약 요건 (1년 6개월 이상 유지): 많은 분이 매수 당시(20년) 승계한 계약을 직전 계약으로 착각하시는데, 그건 인정되지 않습니다. 하지만 저는 2022년에 '내가 직접' 새로운 세입자와 2년짜리 계약을 체결했죠? 이 2022년 계약이 완벽한 '직전 임대차 계약'이 됩니다. (1년 6개월 이상 임대 완료!)
- ② 상생 임대차 계약 요건 (5% 이내 인상): 2024년에 새 세입자를 맞추면서 기존 2.4억 원에서 2.5억 원으로 올렸습니다. 계산해 보면 약 4.1% 인상으로, 법정 제한선인 5%를 넘지 않았습니다. 이 계약이 바로 '상생 임대차 계약'이 되는 것입니다.
③ 제도 시한 내 계약: 상생임대인 제도는 연장되어 2026년 12월 31일까지 체결된 계약까지 적용되므로, 2024년에 맺은 제 계약은 안전하게 바운더리 안에 들어옵니다.
3. 상생임대인 혜택은?
이제 이 2024년 계약을 2년 이상 성실히 유지(2026년 만기)하고 나면, 상생임대인 지위를 얻게 됩니다.
이렇게 되면 가장 큰 혜택은 '양도소득세 1세대 1주택 비과세 2년 거주요건'이 완전히 면제된다는 점입니다. 만약 이 주택이 취득 당시 조정대상지역에 있어서 비과세를 받으려면 무조건 2년을 실거주해야 했던 집이라도, 이제는 직접 들어가 살지 않고 매도해도 비과세 혜택을 챙길 수 있게 되는 것이죠! (※ 양도가액 12억 원 이하 기준)
장기 보유 중인 주택으로 상생임대인을 노리신다면 이것만 기억하세요!
- 매수할 때 안고 산 세입자 계약은 무효! 내가 주인이 된 후 '최소 한 번 이상' 완전한 계약(2년 등)을 돌린 적이 있어야 그게 '직전 계약'이 됩니다.
- 새로운 세입자여도 상관없음! 꼭 기존 세입자와의 갱신이 아니더라도, 직전 계약 대비 가격만 5% 이내로 올리면 새 세입자와의 계약도 상생계약으로 인정됩니다.
2년 킵은 필수! 상생계약 이후 반드시 2년 이상 임대를 유지해야 최종 혜택을 받습니다.
4. 상생임대인 최종 신고 프로세스
4-1. 신고하는 타이밍
- 언제: 이번 2024년 계약을 2년 이상 채운 후, 나중에 이 주택을 매도(양도)할 때
- 어디서: 주택 매도 후 양도소득세 예정신고(양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내)를 할 때 관할 세무서(또는 홈택스)에 함께 제출합니다.
4-2. 세무 신고 시 제출해야 하는 서류 (딱 3가지)
집을 파실 때 세무 대리인을 통하거나 셀프 신고를 하실 텐데, 그때 아래 3가지를 증빙으로 첨부하시면 됩니다.
- 상생임대주택 특례적용 신고서 (세무서에 비치된 양식 또는 홈택스 서식)
- 직전 임대차 계약서 (2022년 2.4억 원짜리 계약서 ➔ 1년 6개월 이상 유지 증빙)
- 상생 임대차 계약서 (2024년 2.5억 원짜리 계약서 ➔ 5% 이내 인상 및 2년 이상 유지 증빙)
💡 핵심 요약 상생임대인은 계약 시점에 무언가를 신고하는 제도가 아니라, “나중에 집 팔 때 계약서 2장을 증빙으로 제출해서 양도세 비과세(거주요건 면제)를 받는 제도”입니다. 따라서 직전게약서와 상생게약서 2건을 잘 보관해두시면 됩니다.!
