수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요. 과정 속에서 행복을 찾는 투자자 김밍키입니다:)
월부학교 4강 적적한투자 튜터님께서 양도세와, 종부세를
부동산계산기가 아닌 직접 계산하는 것을 통해서
추가 투자를 할지 말지 방향성을 스스로 세워야 한다고 강조해주셔서
강의 교안에 따라 스스로 따라해 보는 과정을 정리해보게 되었습니다.
바로 직접 따라할 수 있도록 강의해주시고 꼼꼼한 교안예시 제공해주신 적적한투자튜터님 감사합니다!!
아직 계산이 막막하신 분들은
저와 같이 천천히 따라서 해보시면 좋을 것 같습니다.
종부세(종합부동산세)란 일정 기준(공시가격 합계액)을 초과하는
주택이나 토지를 보유한 사람에게 국세청이 부과하는 세금(국세)입니다.
매년 6월 1일 기준으로 개인이 보유한 전국의 부동산 공시가격을 합산하여 산정합니다.
주택의 경우 공시가격 합계액이 9억원 초과되면 초과분에 대해 과세되며
1세대 1주택자의 경우 공시가격 12억원 초과시 과세됩니다.
주택을 소유한 사람이라면 누구나 재산세를 내게 되는데
이 재산세 부과 대상 중 기준 금액을 초과하는 고가 부동산에 대해
국가에서 추가로 부과하는 세금이 바로 '종부세'입니다.
이때 기준이 되는 가격은 kb시세가 아닌 공시가격으로 시세대비 70% 수준의 가격이기에
현재 실거래가에 덜컥 겁먹었던 분들은 조금 안심(?)해도 좋습니다.
지난 3월, 국토부에서 6월1일부터 적용될 새로운 공시가격을 공개했습니다.
아래의 부동산 공시가격 알리미를 통해
본인 소유의 주택의 새로운 공시가격을 알아보시기 바랍니다.
https://www.realtyprice.kr/notice/main/main.do
종부세 = (공시가격-공제금액) x 공정시장가액비율 x 세율
| 공시가격 | 공제금액(여기까진빼줄게) | 공정시장가액비율 | 세율 |
현재적용(2026) | 시세70% | 1주택12억, 다주택9억 | 60% | 일반 0.5~2.7% 중과 0.6~3.2% |
중과예시(2021) | 시세80%(+시세상승) | 1주택11억, 다주택6억 | 95% | 일반 0.6~3.0% 중과1.2~6.0% |
위의 표는 현재 적용되는 기준과
과거 2021년 상승장때 가장 엄격한 기준으로 중과되었던 예시를 다룬 표입니다.
위 표를 기반으로 제 상황에 대입해보겠습니다.
나의 상황 대입 공동명의로 계산한 것이므로 참고해주세요 :)
[현재기준]
25년 6월 서울 1호기 매수 (공동명의)
25년 공시가격 : 8억원 → 26년 공시가격 : 9.49억
현재 1세대 1주택이기에 12억 미만으로 종합부동산세 비과세 대상 종부세 0원!!
[수도권 비규제에 추가주택 매수 시, 현재기준]
26년 12월 구리시 추가 매수 (공동명의)
25년 공시가격 : 2.8억원 → 26년 공시가격 : 2.85억
두 주택의 공시가격 합계 9.49억 + 2.85억 = 12.34억
12억도 초과지만 공동명의기에 인별 합산에 따라 6.17억이라 비과세
주택가격이 클 수록 공동명의가 얼마나 중요한지… 다시 한 번 느끼는 순간입니다..!!
하지만 추후 가격이 올랐을 때도 감당가능할지 계산해봐야합니다.
[추후 가격이 올랐을 때 가정]
1호기 : 22억(전저점 2배)
2호기(구리시 가정) : 11억(전저점2배)
가격상승시 | 1주택현재(공동명의) | 1주택중과(공동명의) | 2주택중과(공동명의) |
매매가격 | 22억(전저점2배) | 22억(전저점2배) | 22억+11억=33억(전저점2배) |
공시가격 | 15.4억(22억의 70%) → 각자 7.7억 | 17.6억(80%) → 각자 8.8억 | 24억(80%) → 각자 12억 |
공제금액 | 단독명의 12억 공동명의 각자 9억 (공시가격보다 공제가 더크다. 0원) | 단독명의11억 공동명의 각자 6억 (8.8억-6억 =2.8억) | 단독명의11억 공동명의 각자 6억 (12억-6억 =6억) |
공정시장 가액비율 | 60% | 95% (2.8억x95%=2.66억) | 95% (6억x95%=5.7억) |
세율 | 0.5%(과세표준3억이하구간) | 0.6% (2.66억x0.6%=159.6만) | 0.8% (과세표준 3억초과~6억이하 구간 → 0.8%) (5.7억x0.8% = 456만) |
종부세 | 0원 | 부부합산 319.2만 | 부부합산 912만 |
이 표를 보면 어질어질하실 수도 있겠습니다.. (저도 문과라 이런 숫자에 취약합니다^^)
하지만 당황하지 마시고 챗지피티를 활용해봅시다 ..!!
매매가격, 공시가격, 공제금액, 공정시장가액비율을 설정해서
단독명의, 공동명의로 각각 계산해달라고 하면 뚝딱 계산해줍니다 :)
1주택 현재
공동명의의 힘은 대단하네요..
단독명의라면 102만원 전후의 종부세가 나올 수 있었지만 부부 공동명의 50:50이면 현재 공시가격 15.4억 기분으로는 종부세가 안나옵니다.
2021년때의 중과 기준을 적용하면 어떨까요?
단독명의라면 452만원이 나오지만 부부합산으로는 319만입니다.
연에 300-400만원정도라면 매매가 오름폭에 비해 부담되는 금액은 아닙니다.
그렇다면 수도권 비규제에 추가 주택 매수 후 21년 중과 기준을 적용하면 어떨까요?
단독명의라면 1900만원이 나오지만 부부합산으로는 912만원입니다.
연에 천만원 정도라면 감당 가능할 수 있겠지만
3-4년간 누적된다고 가정하면 추가 투자는
개인 연간 저축액에 따라 고려해봐야할 수도 있겠습니다.
💡계산 후 깨달은 점
- 상승장으로 가격이 상승하고, 추가 주택 구매로 전체 자산이 커질 수록 공동명의로 재산을 쪼개는 것이 종부세에서도 크게 도움이 된다.
- 추가 가격상승까지 상황에서 종부세를 고려할 때, 추가 주택 매수도 감당가능 하겠다.
찬찬히 직접 계산하고 따라해 보시고 추가 주택 매수가 얼마나 부담이 될지, 그래서 해도 되는지
이번 기회에 체크해보시면 좋을 것 같습니다 :)
