수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[마감] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요
부동산을 많이 가지고 싶은 욕심쟁이 부마니입니다.
여러분은 임장을 다녀와서 만든 앞마당을 어떻게 관리하고 계시나요?
임장 보고서를 멋지게 쓰고 나면 밀려오는 뿌듯함이 있지만, 정작 시장이 흔들리거나 급매가 나왔을 때 "지금 이게 싼 건가? 당장 사야 하나?" 망설이다 타이밍을 놓치곤 합니다.
우리가 앞마당을 늘리고 시세를 전수조사하는 진짜 이유는 하나입니다.
기회가 왔을 때 남들보다 반보 빠르게 '선취매'를 하기 위해서입니다.
그리고 그것을 가능하게 만드는 강력한 무기가 바로 '시세조사하고 5분위 시세표'를 만드는 것입니다.
1. 5분위 시세표의 본질적인 필요성
임장지와 앞마당 단지 비교평가
- 매달 시세를 업데이트하다 보면, 머릿속으로만 "여긴 싼 편이야"라고 생각했던 것들이 깨지기 시작합니다. 구 전체 단지를 가격순으로 나란히 세워놓고 절대가와 투자금을 1순위부터 5순위까지 배치해 보세요. 다른 앞마당과의 가격 비교를 통해 눈에 보이는 '가격 왜곡(저평가) 단지'를 직관적으로 찾아낼 수 있습니다.
같은 투자금 최고의 선택이 가능
- 내 투자금(예: 5천만 원, 1억 원)에 맞는 단지만 따로 모아 5분위로 쪼개 놓으면, 내가 가진 자금 안에서 고를 수 있는 ‘가장 최선의 단지’가 무엇인지 즉각 튀어나옵니다. 지금 내가 하려는 투자가 정말 최선인지, 새로 만든 앞마당이 기존 앞마당보다 더 좋은 기회를 주는지 크로스 체크가 가능해집니다.
2. 5분위 시세표 제작 및 트래킹 프로세스
[1단계] 앞마당 및 임장지 전수 조사 (전수조사 및 시세트래킹)
- 내 앞마당(시/구)의 전체 아파트 단지 리스트를 엑셀에 세팅합니다.
- 한 달에 한 번(시장 상황과 본인 환경에 맞춰 주기 설정), 네이버 부동산 호가(매매/전세 최저가)를 입력합니다.
- 기준: 수도권은 200세대 이상, 지방은 300세대 이상을 기준으로 잡되, 매매가는 3층 이하 저층과 탑층을 제외한 최저 호가를 기준으로 삼습니다.
- 전세가는 저층/탑층 상관없이 최저 호가를 보고 호가가 없어도 최근 실거래가를 함께 확인하면 시장의 에너지를 파악하는 데 더 도움이 됩니다.
[2단계] 각 구(시) 5분위 시세 그룹핑 및 원페이지 정리
- 절대가(매매가) 5분위: 구 전체 단지를 매매가 순으로 정렬한 뒤, 억대별로 밴드를 구분합니다. 각 억대별 구간에서 저평가로 보이는 단지를 5개씩 선정합니다.(엑셀 정리 후 → PPT에 입력)
- 투자금별(갭) 5분위: 투자금 5천 / 1억 / 1.5억 / 2억 등 내 투자금 규모에 맞는 밴드를 만듭니다. 각 투자금별로 매수할 수 있는 단지를 5개씩 선정합니다.(엑셀 정리 후 → PPT에 입력)
입지가치 판단 Tip
-모든 단지를 세부적으로 비교하긴 어렵기 때문에 지도를 보며 직관적으로 보는 훈련이 필요합니다.
수도권은 강남을 비롯한 3대 업무지구 접근성(교통/거리)을 기준으로 위상을 잡고,
지방은 인구수와 핵심 환경(학군/상권 등)을 보며 임장 때 느낀 입지가치를 대입해 보세요.
전고점은 참고용으로만 활용하고 정리가 끝나면 시장 분위기 파악을 위해 선정된 단지 중 몇 곳을 골라 전화임장을 가볍게 돌려보는 것을 추천합니다.(아래 그림 1번부터 3번까지 순으로 정리해보시면 좋습니다.)
(그림1)
(그림2)
(그림3)
[3단계] 5분위 시세표 종합
- 매달 말에 수도권(서울/경기도)과 지방(지방/광역시)을 2개 섹터로 구분해서 구분하여 하나의 엑셀 시트에 종합합니다.
- 2단계에서 진행한 절대가(매매가) 기준 5개 단지, 투자금(갭) 기준 5개 단지를 종합한 단지들을 하나씩 지도를 보면서 가치를 직관적으로 생각하면서 비교평가를 시작합니다.
2단계에서 진행한 순서로 절대가(매매가)로 저평가 단지 5개씩 만들고 그 다음에 투자금(갭)을 정리하면 좋습니다.
(투자금만 정리하다 보면 저평가를 놓칠 수 있기 때문임)
[4단계] 매물임장 또는 전화임장
- 종합된 시세표를 바탕으로 내 투자금 범위에 들어오는 단지나 지난 임장 때 미처 보지 못했던 단지 위주로 매물임장 스케줄을 잡습니다.
현장 방문이 어렵다면 전화임장을 통해 실제 투자가 가능한 매물인지, 매매/전세 네고 조건은 어떤지 구체적으로 확인하고 5분위 시세표에 가능 여부 확인하고 전화임장한 내용도 같이 기록하면 좋습니다.
(그림4)
데이터 위에 '정성'이 채워질 때
매매가와 투자금 각각 5분위 시세표를 만드는 이유는 명확합니다.
가장 좋은 단지가 무엇인지 교차 검증(Cross-check)하고, 내가 지금 땀 흘려 가고 있는 임장지의 위상과 저평가 여부를 냉정하게 파악하기 위해서입니다.
만약 매달 이 과정을 전수조사로 진행하는 것이 부담스럽다면, 지난달에 뽑아둔 5분위 단지들의 가격만 업데이트하는 방식으로 가볍게 시작하셔도 좋습니다.
중요한 건 거창한 방법이 아니라, 어떤 방식으로든 '지속하는 행위' 그 자체에 있으니까요.
시세를 볼 때도 전수조사된 데이터 위에 매달의 트래킹이라는 '정성'과 '끈기'가 들어가야 진짜 내 앞마당이 됩니다.
이번 달, 내 앞마당의 5분위 서열 정리를 통해 다가올 시장의 기회를 가장 먼저 선점해 보시는 건 어떨까요?
긴 글을 읽어 주셔서 감사합니다.
이 양식은 참고자료이고 전수조사 양식으로 꼭 사본으로 복사해서 쓰셔야합니다.
아래 붙임파일로 5분위 시세표 PPT양식도 같이 첨부해서 공유 드립니다.
