투자자라면 반드시 알아야 할 전고점의 의미 [김인턴]

초보경험담
24.01.10

안녕하세요.

경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

차디찬 날씨에도 평일, 주말 가리지 않고 전국 각지로 임장을 다니실텐데

중간에 따뜻한 곳에 들어가셔서 몸도 좀 녹이시고 거주하는 사람들의 모습도 살피시며

추운날 건강도 챙겨가시면서 해 나가셨으면 좋겠습니다.

일반적으로 저평가를 판단할 때, 비교 평가를 통해서 상대적 저평가를 판단하고 투자를 진행하게 됩니다.

이외에도 저평가를 판단하는 방법으로는 전고점 대비 얼마나 하락했는지를 통해서 절대적인 저평가 또한 판단할 수 있습니다. 그리고 지역내에서 단지별 선호도를 매기기 어려운 상황에서도 전고점을 참고하여 지역내 선호도를 가늠할 수 있는 하나의 지표로 사용되기도 합니다.

위 전제를 통해서 이런 생각을 한번쯤을 해보셨을것 같습니다.

전고점을 통해 절대적 저평가를 판단할 수 있고, 선호도에 참고할 수 있다면 이렇게 추운날 힘들게 임장을 하는것보다단지별 그래프를 비교해서 충분히 판단할 수 있는게 아닐까라는 생각을 말이죠.

하지만 투자자라면 이런 생각을 갖는 것에 대하여 경계해야하며, 전고점이 갖는 의미와 올바르게 투자에 적용해야하는 것이 중요함을 이야기드리려고 합니다.

#전고점이 갖는 의미

전고점이 갖는 의미에 대해서 먼저 생각해보면, 단어 그대로 지난 직전 상승장에서 가장 높게 거래되었던 가격을 의미합니다. 그리고 거래가 되었다는 것은 해당 단지를 그 가격을 지불해서라도 거주하고자하는 수요가 있으며, 그 지역내에서 그만큼의 소득을 받쳐주는 사람들이 거주하고 있음을 간접적으로 알 수 있습니다.

그렇기에 일반적으로 전고점이 높다는 것은, 해당 단지에 대한 선호도가 높다는 것을 의미하고 전고점을 참고하여 선호도를 어느 정도 확인할 수 있게 되는 것이죠.

#전고점 확인시 주의해야할 점

하지만 이 때 주의 해야할 것들이 있습니다.

첫째, 단순히 전고점만으로 단지의 가치와 선호도를 단정짓는 것입니다.

전고점에 거래가 되었을 당시의 시장 분위기를 생각해보면, 상승장이 지속되면서 사면 가격이 오르는 상황이 지속되었고 사람들은 이런 현상들을 너무나도 당연하게 받아들이게 됩니다. 바로 직전의 상승장을 생각해보시면 확 이해가 되실거라고 생각합니다.

그리고 이런 분위기가 지속되면서, 가치와 가격을 통해 가격이 싸냐 비싸냐를 판단하여 매수를 하는 것이 아니라 매수라는 행위를 하는 것 자체에만 집중을 하게 됩니다. 사면 오르기 때문에 사는 것에만 집중하는 것이죠. 여기에 '호재'라는 두글자까지 붙게 된다면 매수를 하겠다는 심리를 더욱 자극하게 됩니다.

투자를 배운 사람이라면 이런 상승장에서 흔들리지 않고 가격에 집중하겠지만 시장에 참여하는 많은 사람들 중에서는 그렇지 않은 사람들이 차지하는 비율이 더 높습니다. 이런 상황에서 거래가 된 가격이 전고점이라면, 전고점 자체가 고평가 되었을 수 있습니다.

정리해보자면, 지속된 상승장과 사면 오른다는 심리가 더해져 가치 이상의 전고점에 거래가 되었을 수 있다는 것입니다. 그렇기에 단순히 전고점이 높다고 해서 그 단지의 선호도가 높다고 말하기는 어렵습니다.

예시를 들어 볼게요.

강동구 고덕에 위치한 고덕 아이파크와 인덕원에 위치한 푸르지오 엘센트로의 그래프를 살펴보겠습니다.

내가 만약 두 지역을 잘 모르는 상황에서 단순히 그래프만 비교해 보게 되면, 전고점이 미세하지만 인덕원 푸르지오 엘센트로가 높았기에 선호도가 더 높다라고 생각할 수 있습니다. 물론, 연식이 더 좋기는 하지만 고덕아이파크보다 더 좋다고 이야기할 수 있을까요?

하지만 실제 두 지역의 입지의 지역내 단지 선호도를 임장과 임보를 통해서 알고 있는 사람이라면, 전고점이 비록 인덕원 푸르지오 엘센트로가 높았지만 입지나 선호도에 있어서 고덕아이파크가 더 좋다는 판단을 내릴 수 있고 과거 전고점에 선호도 이상의 가격이 반영되어 있음을 알 수 있습니다. 그리고 이 생각을 전세가격의 변화를 통해서도 한번 더 확인할 수 있게 되겠죠.

둘째, 입지와 연식의 변화를 고려하지 않고 생각하는 것입니다.

일반적으로 땅의 위치가 변하지 않기 때문에 입지는 잘 변하지 않습니다. 하지만, 교통과 환경의 개선으로 입지는 변화할 수 있습니다. 서울/수도권에서는 교통과 환경 두가지 모두가 크게 영향을 주며 지방의 경우는 환경, 특히 연식이 영향을 주게 됩니다.

가장 쉽게 생각할 수 있는 예시로는 모두가 잘 아시는 수지구의 신분당선 개통이 있습니다.

신분당선 개통 전 시장을 살펴보면 죽전에 위치한 새터마을 힐스테이트의 전고점이 더 높음을 확인할 수 있습니다. 하지만 시간이 지나 신분당선이 개통된 이후 최근 상승장의 전고점을 살펴보면 과거와는 반대의 모습을 보여주는 것을 확인할 수 있습니다. 그렇기에 임장을 통해서 지역에 일어나는 변화는 없는지를 반드시 확인하고 이를 고려하여 가치를 판단하는 것이 더 중요합니다.

교통 이외에도 환경 개선을 통한 입지 개선도 같이 생각하셔야 합니다.

은하수 신성은 안양시 동안구에 위치한 아파트로이며, 삼성 래미안은 신길 뉴타운에 위치한 아파트입니다. 과거 상승장의 전고점을 살펴보면 안양에 위치한 은하수 신성의 전고점이 더 높았지만, 신길 뉴타운이 입주하면서 환경이 개선되고 이로 인해 직전 상승장에서는 삼성 래미안의 전고점이 더 높음을 확인할 수 있습니다. 역시나 이런 부분도 내가 임장을 하지 않고 임보를 쓰지 않고 단순히 그래프만으로 알기 어려운 부분입니다.

지방도 동일합니다. 특히나, 지방 시장의 경우 연식으로 인한 선호도 변화가 크게 일어나기에 단순히 전고점이 높았다고 해서 선호도가 높다고 생각하는 것이 아니라 추후 시간이 지나면서 일어나게 되는 주변의 변화나 신축 입주 등을 고려해서 생각하는 것이 반드시 필요하겠죠.

단순히 전고점만으로 선호도를 판단했을 때 얻게 되는 결과는 크게 다를 수 있다는 것을 알 수 있습니다.

#어떻게 적용해야할까?

그렇다면 전고점은 어떻게 적용해서 봐야할까요?

전고점을 먼저 살펴보고 선호도를 생각하는게 아니라 임장을 통해 지역내에서 선호도 하는 단지에 대해서 먼저 생각해봐야 합니다. 그 다음에 현재의 가격을 입혀보고, 전고점을 참고하는 순서로 적용하는 것입니다.

어디가 더 좋은지 모르겠다고, 그래프부터 붙여보고 전고점을 비교하면서 내 생각과 다르다고 해서 바로 내가 잘못봤구나 생각하는 것이 아니라 직전 전고점이 고평가 되어있던 가격은 아니었는지를 생각해봐야 합니다. 이는 비슷한 입지를 가진 단지들의 과거 전고점 비교를 통해 판단해볼 수 있습니다.

그리고 향후 입지에 대한 변화를 확인해보는 것입니다. 당장은 아니어도 교통 호재가 실현되면서 주요업무지구 접근성이 개선되지 않는지? 주변 환경 변화는 없는지? 등을 확인해보고 그런 변화가 없다면 과거의 전고점을 어느정도 신뢰하며 선호도를 판단하는데 참고할 수 있습니다. 변화가 예정되어있다면 그런 부분들을 참고하여 전고점만 보고 판단하는 것이 아니라 변화 되는 부분을 반영하여 선호도를 판단하시면 될 것 같습니다.