안녕하세요.
어디선가 부동산 임대하면 세금신고를 해야한다고 들어서 찾아봤는데
참고로 알아두면 좋을 것 같아 나눔글 씁니다.
- 보유주택 수에 따른 과세대상 여부
| 보유 주택 수 | 과세대상 ○ | 과세대상 × |
| 1주택 | 국외주택 월세 수입 | 국내 기준시가 12억원* 이하 주택의 월세 수입 |
| 기준시가 12억원* 초과 주택 월세 수입 * '23년 귀속부터는 12억원 | 모든 보증금·전세금 * '23년 귀속부터는 12억원 | |
| 2주택 | 모든 월세 수입 | 모든 보증금·전세금** |
| 3주택 이상 | 모든 월세 수입 | 소형주택의 보증금·전세금 |
| 비소형주택 3채 이상 보유 & 해당 보증금·전세금 합계 3억원 초과하는 경우 해당 보증금 · 전세금 | 비소형주택 3채 미만 보유한 경우 보증금·전세금 | |
| 비소형주택의 보증금·전세금 합계 3억원 이하인 경우 보증금 · 전세금 |
* (소형주택) 주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하
기본적으로 월세는 모두 과세 대상이고, 전세인 경우에는 주택수, 면적, 보증금에 따라 달라지니 주의가 필요합니다.
1주택을 임대할 경우에는 기준시가가 12억 초과&월세 수입이 있어야만 과세 대상입니다.
2주택을 임대할 경우에도 월세 수입이 있어야만 과세 대상입니다.
3주택부터는 비소형주택(주거전용 면적이 40㎡ 이상이면서 기준시가가 2억원 이상) & 보증금 합계 3억원 초과인 경우 과세 대상입니다.
표만 보면 조금 복잡한데요.
국세청에서 제공하는 흐름도를 참고하시면 좀 더 쉽게 과세 대상여부를 확인할 수 있습니다.
- 과세대상 판단 흐름도
- 신고기간 및 방법
과세 대상인 경우에는 종합소득세 신고기간 내에 신고 및 납부를 해야합니다.
2025년 귀속분은 2026년 5월 1일부터 2026년 6월 1일까지 신고 가능합니다.
주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는
종합과세(세율: 6～45%)와 분리과세(세율: 14%) 중 선택하여 신고할 수 있으며,
주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우에는
다른 종합과세 대상 소득과 합산(세율: 6～45%)하여 신고해야 합니다.
※ 참고사항
주택임대소득의 총수입금액 = 월세 + 보증금등에 대한 간주임대료
주택의 간주임대료 = (보증금 – 3억 원) × 임대일수 × 60% ÷ 365 × 이자율(3.1%)
총수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 신고 방법에 따라 세금이 달라지니 계산을 해봐야합니다.
예시) 3주택 소유, 임대 기간 : 25.1.1~25.12.31, 보증금 합계 11억인 경우
총수입금액 : 14,880,000원 = (11억-3억) * 365 * 60% / 365 * 3.1%
종합과세 | 분리과세 | ||||
| 수입금액 | 14,880,000 | 수입금액 | 14,880,000 | ||
| 필요경비 | - | 6,338,880 1) | 필요경비 | - | 7,440,000 2) |
| 소득금액 | = | 8,541,120 | |||
| 공제금액 | - | 2,000,000 3) | |||
| 소득공제 | - | 6000000 5) | |||
| 과세표준 | = | 2,541,120 | 과세표준 | = | 5,440,000 |
| 세율 | × | 6% | 세율 | × | 14% |
| 산출세액 | = | 152,467 | 산출세액 | = | 761,600 |
| 감면공제 | - | 70,000 4) | 감면세액 | - | 0 |
| 결정세액 | = | 82,467 | 결정세액 | = | 761,600 |
| 기납부세액 | - | 0 | 기납부세액 | - | 0 |
| 납부할 세액 | = | 82,467 | 납부할 세액 | = | 761,600 |
1)수입금액(14,880,000) × 단순경비율(42.6%)
2)수입금액(14,880,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%)
3)미등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만원 이하 : 공제금액 2백만원
4)표준세액공제 7만원
5)본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 인적공제 대상임.(6백만원=150만원×4명)
종합과세로 신고할 때 납부세액이 82,467원으로 분리과세로 신고했을 때보다 679,133원 낮습니다.
혹시나 종합소득세를 신고해야하나 싶어서 알아봤는데 다른 분들께도 도움되셨으면 좋겠습니다.
감사합니다.
