[열반실전반 4강 갱지지님 수강 후기]
<지금 시장 분위기>
1. 규제에 따라서 매물 개수가 줄었다 늘었다 한다. 휘둘리거나 헷갈리지 말고, 본질에 집중하는 게 중요함. 지역과 단지의 선호도(수요)를 파악하고, 내 투자금(자산)으로 가장 좋은 자산을 취득하는 것.
<매물임장을 잘한다는 것>
2. 매물임장을 통해서 진짜 선호도를 파악한다. 실 입주민의 선호도.
3. 시장의 분위기를 빠르게 파악하고, 살아 있는 현장의 물건!을 잡는다.
<매물임장의 해야 하는 이유>
4. 생상한 현장의 분위기를 누구보다 빠르고 정확하게 알 수 있음. 26년 5월의 현장의 분위기
<단지와 매물 예약의 기준>
5. 랜드마크 / 저평가 단지 / 예산(투자금)에 맞는 단지
6. 랜드마크 매물임장 후 이 곳을 선택하는 이유, 선호 요소를 한 줄로 적어본다.
왜 여기가 대장인지, 선호요소 파악이 중요함.
7. 랜드마크 매물 중 네이버 부동산에서 최고가 매물을 열어볼 것. 부사님이 적어놓은 키워드가 있음. 그것이 핵심 선호요소일 가능성이 큼.
8. 저평가 단지 판단 기준? (기계적인 방법1) 같은 생활권에서 연식이 비슷한데, 가격이 싼 단지. 이런 단지를 매임 했을 때 동(로얄동? 비선호동?)과 구조를 잘 봐야 함. 구조가 선호도에 영향을 줄 수 있기 때문에. 그리고, 지하주차장 엘베 연결 여부.
(기계적인 방법 2) 가격이 비슷한데 연식이 다른 단지: 매물임장 후 알아내야 할 것 ---> 교통 또는 학군의 선호도. 구축인데도 좋아하는 이유: 구체적인 교통과 학군의 디테일한 선호도.
9. 예산(투자금)에 맞는 단지를 하루(당일)에 매물임장을 하면서, 이 매물들을 관통하는 공통의 핵심 선호요소를 파악하고, 우선순위를 파악한다.
10. 중요한 건, 예산(투자금) 단지로 먼저 달려가지 말고, 랜드마크 + 저평가 단지를 우선적으로 임장해야 한다. 지역에 대한 이해가 우선이기 때문에.
<매물 선정 기준>
11. 지금은 선호동, 층, 향보다 매수 조건에 따라서(규제/비규제/세안고/입주물) 가격이 달라지기 때문에. 매수 조건이 중요함.
<매물 예약 꿀팁>
12. 매물임장 치트키 = 자금 계획
언제 얼마의 자금을 이 집을 살 거라는 계획을 부사님께 얘기한다.
“제가 계약금 얼마, 언제쯤 보낼 수 있고요. 제가 지금 매도중이라서요. 매도 잔금이 언제 들어오고요...”
13. 하자는 해결이 되면 유용한 협상카드가 되는데, 해결이 안되면, 환금성을 충족 못하기 때문에 투자기준에 들지 못한다(주의)
14. 전세 놓기 난이도는 전세 매물이 얼마나 있는지. 전세 빼기 난이도에 따라 달라진다.
15. 임대용 수리는 깔끔하고, 튼튼하면 됨. 화이트톤(도배, 장판, 등, 몰딩) + 욕실(변기) + 싱크대(볼+후드)
16. 사장님과 대화에서 마지막에 “매물 더 나올 거 없나요??” 라고 묻는다.
아니면, 매물을 본 뒤에서 네이버 부동산 핸드폰에서 같이 보면서(부사님이랑) “사장님, 우리가 이 물건 봤는데, 000동 000호도 같은 가격에 나와 있어요.(1천만원 낮은 가격)에 나와 있어요. 이 물건은 갖고 계시지 않은가요?“
17. 세입자 성향도 리스크가 될 수 있다. 집을 보러 갈 때 세입자의 성향(집을 잘 보여주는지) 확인 필요. 나의 세입자가 될 수도 있기 때문에.
18. 비규제 지역에서 투자 전략중 주인전세가 더 유리함. 집 주인이 전세 계약하고 나서 여유있게 이사 갈 집 구해도 되기 때문에.
19. 현금 전세입자는 보통 단지 안에 있을 수 있다.
20. 주담대에서, 나의 DSR은 내 연봉에 7을 곱하면 됨. 연봉이 4,000만원이라면, 2억8천이 대출금액임.
21. 지금 당장 (추가)투자를 못하고, 현재 자산을 보유해야 한다면, 갈아탈 단지를 미리 만들어 놓는다는 생각으로.
22. 규제지역은 투자금으로, 비규제지역은 투자금으로 투자 물건 검토.
23. 내가 갈아타기 할 단지와 비슷한 비규제 지역의 비슷한 가격대 단지를 투자 후보로 찾아서 비교평가 해본다.
[열반실전반 4강 김인턴님 수강 후기]
1. 지금 시장은 조건 되면, 살 수 있으면 사야 하는 시장.
2. 규제가 나올 때마다 기회가 될 수 있으므로, 갈아타기할 준비를 해야 함.
3. 투자하기 좋은 지역/단지는 정답처럼 정해져 있는 게 아니라, 평소에 꾸준하게 앞마당 가격을 확인하면서 알게 되는 것.
4. 수도권 외곽의 전세가 상승세, 조짐이 심상치 않다.
5. 세금 규제가 나올 때마다 가격이 꺾이는(꺼지는) 구간이 생긴다 ---> 기회
6. 전저점을 넣고, 저점 상승을 파악하는 게 중요함. 전저점은 22년말, 23년초
7. 가격대별 시세트레킹에서, 왼쪽이 상급지 오른쪽이 하급지인데, 한 구끼리 단지를 모으기. 구별 단지 역시 왼쪽이 좋은 단지순. 성동구(A, B, D단지) 다음 영등포구(D,E,F단지).....
8. 입주장이 끝나고, 주변 신축 전세가 거래되면서, 물량이 줄어든다... 근데 이는 곧 주변 전세가 상승을 의미하지 않는다. 전세가가 오르지 않을 수도 있다. 내가 전세가를 올릴지 말지를 결정할 때는 신축 전세가가가 오르는지 보고 결정해야 함. 신축 전세물량이 줄어들면, 나중에 구축 전세도 거래되면서 물량이 준다.
9. 10평대 투자는 수요층이 얇기 때문에. 이들의 수요는 학군이 아님. 역세권의 수요가 중요함. 방은 2개는 되어야 함. 다음으로, 용적률 낮은 단지 선택.
10. 시세트레킹 100개 하는 것보다 10개 트레킹하고, 전화임장 하는 게 더 중요함.
11. 세입자 만기가 6개월 남은 물건: “혹시 시세 대로 더 거주하실 수 있으신지?”
✅ 적용할 점
매달 자산 상황을 체크하자. 임장지 결론을 낼 때 내가 현금화 할 수 있는 자산을 모두 체크하고, 투자금을 따져보자. 주식, ETF, 전세상승분 모두를 고려해보자. 투자금에 따라서 갈아타기 할지, 한 채 더 추가 매수를 할지, 그냥 보유할지 갈피를 잡을 수 있을 것이다. 명의가 자산인 상황에서 다주택으로 가는 것을 잠시 보류하고, 내가 가진 자산을 지키면서 매월 임장지에서 내가 어떤 선택을 하는 게 가장 최선인지 따져보자. 아무 것도 하지 않는 것도 투자일 수 있다. 보유세는 내가 감당한 수준인지 따져봐야 한다. 내 현 상황에 맞게 투자 방향성을 정하고 임장 결론에 들어가야 한다.
