안녕하세요
자향 멘토님과 함께 자유를 향해 가고 있는 싱글투자자 쓸입니다
어느덧 5월이 되고 월부학교 봄학기의 두번째 달도 마무리 되었습니다
마침 어제 반모임을 진행했고 결론 파트를 서로 발표하면서 고민했던 주제들을 나눔글로 쓰면
좋을 것 같아서 호다닥 써보려고 합니다
결론 파트에 담겨야 할 것은 임장지 TOP3와 그리고 내 앞마당 TOP3인데요
우리는 임장지 TOP3 단지들을 모의투자하며 그 지역을 트레킹 하는데 활용하곤 합니다
과거에 내가 내렸던 판단이 맞는지? 혹은 어떤 부분이 조금 보완되면 좋은지!
하지만..!
임장지 TOP3를 잘 뽑기 위해서는?
매물 임장을 잘 해야 하고
매물 임장을 잘 하기 위해서는?
시세 지도에서부터 매임 할 단지들이 나와야 한다는 것
아셨나요?
그러기 위해서는, 다음과 같은 가정이 있습니다
case1. 내가 실제로 투자한다고 가정했을 때?
내가 가진 투자금에 맞는 단지들을 선정한다
case2. 내가 실제로 투자할 수 있는 상황이 아니라면?
임장지의 시세를 파악할 때 부터 내가 이 임장지에 얼마를 투자할 것인지를
가정하여, top3를 뽑을 수 있도록 단지들을 선정한다
쉽죠?
하지만, 매물임장은 여기서 끝이 아니라는 점
사실 top3를 뽑는 목적도 우리는 결국 해당 임장지의 선호도를 파악하기 위함이므로
꼭 내 실제 투자금 혹은 설정 투자금에 맞지 않더라도
대장 단지들이나 시세 리딩 단지들, 그리고 궁금했던 단지들도 고루고루 넣어주어야 합니다
그래야 우리는 이 임장지를 더 입체적으로 만들 수 있고,
이렇게 파악한 선호도를 토대로 멘토님 혹은 튜터님과 깊이 있는 대화를 할 수 있는데요
결국, 매물임장을 많이 할수록 유리하겠죠?
그래서 제가 매임 단지를 선정하는 기준은
1. 랜드마크 단지/ 생활권별 시세 리딩 단지
=> 아실 top 순위권 단지
2. 생활권별로 금액대별 저평가 단지
=> 시세 지도로 파악
3. 내 실투자금 혹은 설정 투자금에 맞는 단지
=> 해당 임장지역의 중위 가격 단지 혹은 평균 투자금으로
시세 조사 때부터 대략적인 투자금 파악하기
(선호도를 파악하기 위해서는 1,2,3의 순서가 맞지만,
실제 투자를 준비하는 분이라면 3의 비율을 늘려야겠죠?)
그렇다면, 이게 왜 시세지도에서부터 나와야 한다고 말씀드렸을까요?
바로 지도에 가격을 올리면서 동시에 가격 비교 평가를 하기 때문입니다
(아직 단임 전이라 단지 선호도가 명확하지 않아도 괜찮아요!
이렇게 내가 생각했을 때 저평가라고 판단되는 단지를 뽑고 실제 매임을 하면서
정말 저평가인지 혹은 선호도가 낮은지 또 파악하면 되니까요)
시세 지도 장표를 예시로 들자면,
(사실 임장 전에 썼던 페이지이기 때문에 바뀐 생각도 있을 것이므로 참고만 해주세요!)
생활권별로 저평가 매임 단지들이 뽑혀야 합니다
결국, 시세 지도의 목적은 “매임 할 단지를 선정하기 위함”이거든요
이렇게 시세지도를 활용하면 생활권별 대표단지 뿐만 아니라
저평가 단지들까지 호로록 나오게 되는데요!
여기에 +로 투자금 설정했던 단지들까지 더 올려주면 금상첨화겠죠?
저는 이 마지막 부분을 사실 매임 단지 그룹핑을 이용합니다
(출처, 월부학교 가을학기 다랭튜터님 자료 참고)
수도권이나 지방이나 안보는 평형 없이 84, 59, 심지어 낀평형까지 같이 올리구요
선호하는 생활권부터 차례로 왼쪽에서 오른쪽으로 구별 지은 다음 왼쪽 열은 단지의 매매가격 입니다
그리고 리딩 단지 + 저평가 단지 + 매매/전세 차이가 투자금에 맞는 단지
칸마다 채워줌으로써 매물임장 단지 리스트들이 정해지는 것입니다
이 방법을 쓰고 나면, 결국 원페이지로 정리가 되면서
임장지의 가격대를 파악함과 동시에 내 투자금으로 할 수 있는 단지들의
가치가 저절로 비교평가 되는데요!
저는 이 장표를 활용함으로써 매임에서 우선순위를 잡을 수 있었습니다
(시간이 황금같은 저희에게는 정말 소중한 장표!)
예를 들어, 해당 임장지의 설정 투자금을 1.5억 이상이라고 한다면,
저 6억대 그룹핑에서는 사실상 선호도 파악에는 도움이 되지만
투자금에 맞는 단지들이 별로 없기 때문에 다른 저평가 단지들을 더 고르던가
혹은 금액대를 더 넓게 보는 것도 방법이겠죠?
그렇게 하면 생활권 우선 순위 단지들을 보는 것 뿐만 아니라
투자금 범위에 맞는 단지들도 많이 보게 되니까
결론에서 (투자 대상 지역) 투자금을 고정하여 top3 단지를 다소 쉽게 뽑을 수 있습니다
과거에 무턱대로 매물 임장을 해서 top3 뽑기도 어려웠고
투자금에 맞는 단지만 해서 임장지 선호도 파악도 어려웠던 분들께
꼭 추천드리는 방법입니다 :)
매임 단지 선정 등이 어려웠거나 결론을 어떻게 뽑을지 궁금하셨던 분들께 도움되길 바라며,
글을 마무리합니다!
