수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[마감] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요
함께하고 싶은 투자자 이호 입니다
전세레버리지 투자를 하면서 재건축/재개발/리모델링 나는 관심없다?
‘스트라이크존’ 아니다 하면서 기회를 혹시 놓치고 있지는 않아요?
우리가 배운 투자와는 조금은 다른 투자 입니다. 모르고 넘어가는 것과 충분히 인지하고 선택을 하는 것은 정말 큰 차이를 보일 수 있습니다
‘아파트 리모델링’의 모든것을 오늘 파헤쳐 보려고 합니다
1. 리모델링vs 재건축
[엠쥬] 수평증축? 수직증축? 어떻게 다른건데요??
https://weolbu.com/s/M2S25BTRDq
(엠쥬님의 글을 토대로 주요 내용만 정리 했습니다)
개념의 차이
- 재건축: 기존 건물을 완전히 철거후, ‘신축아파트’를 새롭게 짓는 방식
- 리모델링: 건물의 기본 뼈대(골조)는 그래도 둔채, 대대적인 수선을 통해 새 아파트로 탈바꿈 하는 방식
증축의 방식의 차이(수평vs수직)
-수평증축: 아파트 앞,뒤, 옆 증축으로 공간적 제약이 있어 사업성이 낮은편
-수직증축: 기존의 아파트 위쪽(수익)증축으로 구조보강 비용이 크고 안정상 이슈로 허가가 까다로움
2. 리모델링 기회비용
(얼마나 좋아 질까?)
#리모델링 되면 얼마나 좋은 단지가 될까?
✅상급지 구축에서 신축으로
리모델링 그리고 재건축은 방식이다르지만, 신축이 되는 효과를 볼수 있습니다. 우리가 좋아 하는 얼.죽.신이 되는 것이죠? 이런 단지들은 입지가 좋은 단지들이 많이 있습니다. 기존의 입지좋은 구축이 신축으로 탈바꿈 되는 것입니다
- 용산의 현대맨숀(이촌르엘)
분당의 느티마을 3단지/4단지
이처럼 누구나 살고 싶어 하는 상급지이자 선호도 높은 생활권의 구축 단지들이 신축으로 변화하는 만큼, 그 가치가 높아지는 것은 당연하다고 보면 됩니다
✅최근 진행이 빠른 경기 남부 단지들
- 수지의 동아.삼익.풍림
- 영통의 벽적골8단지두산,우성,한신
상급지의 단지들과 달리 매매가격이 낮기 때문에, 매매가 대비 내가 투입해야 하는 분담금을 훨씬더 디테일하게 계산해 봐야 합니다. 그리고 주변의 단지들과 비교를 해보면서 투자 가치가 있는지 1차 판단을 합니다
📍계산을 한번 해보겠습니다(금액은 예시 입니다)
- 벽적골8단지두산,우성,한신: 매매가 5억+분담금 4억 = 총 9억필요(평수는 24평 → 30평)
- 힐스테이트영통: 17년식, 2140세대, 30평 11.8억
영통구의(광교제외) 대장 힐스테이트 영통이 11.8억인데, 신축이 되는 벽적골 8단지는 9억에 매수가 가능합니다
이렇게 주변단지와 비교하거나? 앞마당에서 같은 금액대 단지들과 비교해서 저평가 여부를 검토해 보면 됩니다
3. 리모델링 투자시 반드시 체크해야 할 점
#진행사항
재건축, 리모델링 아무래도 시간이 걸리는 사업입니다. 전척사항과 그리고 규제를 면밀하게 체크 해야 합니다
📍장점: 리모델링은 언제든지 매도가 가능 하다는 것입니다
- 규제지역묶으면 재건축단지가 관리처분인가 되면 지위를 승계받을 수 없습니다
- 리모델링은 규제, 비규제 그리고 공사중에도 언제든지 매도가 가능합니다
📍단점: 사업의 진행은 생각보다 느립니다
일반적으로 사업진행이 1~2년에 되기 보다는 오랜 시간이 걸립니다. 그렇기 때문에 진행이 얼마나 되고 있는지?내가 얼마나 장기보유를 할 수 있는지 나의 상황을 파악해 봐야 합니다
#감당여부
자금 여력이 여유롭다면 문제없겠지만, 레버리지를 극대화해야 하는 우리 같은 투자자들은 아래 두 가지 리스크를 반드시 감당할 수 있는지 체크해야 합니다.
1️⃣이주비
리모델링 공사 기간 동안 실거주자는 이주비 대출을 받아 나갈 집을 구하지만, 투자자의 경우 이 돈으로 기존 세입자의 전세금을 반환해 주어야 합니다.
얼마까지 대출이 나올까?
- 규제전에 매수를 한 경우는 시세의 60%, 규제지역에서 매수를 한 경우는 40% 수준
* 최대 6억까지 입니다
**시세: KB시세 혹은 네이버 시세가 아닌 사업계획승인기 감정가액 입니다
건설사 대출
- 다주택자들의 경우는 대출이 안나오는 경우가 대부분인데, 건설사에서 별도의 대출을 마련해줍니다
- 단지 그리고 건설사마다 조건이 상이 하므로 사전에 반드시 확인이 필요 합니다
*해당 내용의 결정은 분담금 총회를 해야 확정이 되고 확인이 가능 합니다
이자상환
- 대출 기간 동안 이자는 보통 '이주비 후불제'로 진행되어, 추후 입주 시점에 정산하게 됩니다.
투자는 1번+2번을 검토해서 전세금 반환이 가능한지 확인을 해봐야 합니다
2️⃣분담금
건축 비용입니다. 리모델링 과정에서 일반분양 물량이 나오면 그 수익으로 조합원들의 분담금이 줄어들기도 합니다.
분담금 어떻게 지불이 될까?
- 최근에 진행 하고 있는 수지의 동아.삼익.풍림 / 영통의 벽적골8단지두산,우성,한신는 이렇게 합니다
일반적인 구조: 계약금 10% / 중도금 60% / 잔금 30%
- 대출 한도가 60% 나오는 조건이라면 계약금 10%만 자력으로 내고 중도금은 대출, 대출 한도가 40%라면 계약금 10%에 중도금 자력 부담분 20%까지 합쳐 총 30%의 현금이 있어야함
* 규제전에 매수를 한 경우는 시세의 60%, 규제지역에서 매수를 한 경우는 40%지원
규제전 매수한 경우는 잠금제외 70%중 계약금 10%만 지급하면 60%는 대출
규제후 매수한 경우는 잔금제외 70%중 계약금 10%+중도40%대출+자력 30%
건설사 대출, 추가 제안
- 건설사에서 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 구조 → 계약금 0%, 중도금 0%, 잔금 100% 제안
- 건설사에서 이주비와 동일하게 대출이 따로 있을 수 있습니다
이자상환
- 대출 기간 동안 이자는 보통 '이주비 후불제'로 진행되어, 추후 입주 시점에 정산하게 됩니다.
이주비 동일하게 1번+2번을 검토해서 분담금 지불이 가능한지 확인을 해봐야 합니다
건살사 대출은 시장상황, 그리고 제안에 따라 달라지게 됩니다
따라서 정해져 있는 것이 아니고, 케이스에 따라서 다를 수 있음을 아셔야 합니다
4. 결론: 투자해야 할까요?
시간도 오래 걸리고, 언제 진행 될지도 모르는 상황인데? 투자를 하는게 맞을까요?
이 질문에 대한 정답은 앞서 살펴본 리스크와 수익성을 오려해서 스스로 결론을 내려보셔야 합니다. 투자자마다 본인의 상황이 다르기 때문 입니다
한가지 주의해야 하는 것은 ‘기회비용’입니다
리모델링 투자를 결정해 자금이 장기간 묶이게 되면, 그동안 다른 곳에 찾아올 더 빠르고 좋은 투자 기회들을 놓칠 수 있습니다. 시장에 휘둘리지 않고 스스로 판단하는 '독립적인 투자자'가 되시기를 진심으로 응원합니다.
긴글 읽어 주셔서 감사합니다!!
