수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요 수잔입니다^^
서울, 수도권 지역은 신축이 귀한 만큼,
연식이 오래 된 아파트를 보면 재건축을 생각하지 않을 수 없는데요.
재건축 단지를 매수하기 전에 고려해야 할 사항에 대해 간단하게 정리해봤습니다.
| 재건축 단계
먼저, 재건축 단계에 대해 알아야 할 필요가 있습니다.
흔히 '조/사/관'이라고 많이들 외우고 계실 것 같은데요,
- 조합설립은 사업 시작의 인정
- 사업시행인가는 사업 계획의 구체화
- 관리처분인가는 확실하게 진행되는 단계라고 볼 수 있습니다.
1 | 정비구역 지정 | 지자체에서 노후화된 지역을 정비구역으로 지정 |
2 | 추진위원회 구성 및 승인 | 주민들이 추진위원회를 구성하고 지자체 승인을 받음 |
3 | 조합 설립 인가 | 추진위원회가 조합으로 전환되어 법인격 획득 |
4 | 사업시행계획 인가 | 건축 설계 및 사업 계획 수립 후 지자체 인가 획득 |
5 | 관리처분계획 인가 | 이주, 철거, 분양 계획을 수립하고 인가 획득 |
6 | 착공 및 준공 | 공사 시작 및 완료 |
7 | 이전고시 및 조합 해산 | 소유권 이전 고시 및 조합 해산 |
이때 주의할 점은,
현재 서울 25개구는 '투기과열지구'에 해당되기 때문에
'조합 설립 인가' 이후에 취득하는 경우, 새로운 아파트의 입주권을 승계받는데 제한이 있습니다.
그러므로,
투기과열지구에서 재건축 아파트를 매수할 때에는
'조합 설립 인가' 이전에 매수해야한다는 점을 기억해두시면 좋을 것 같아요⭐
| 사업성
흔히 재건축 단지들에 대해 이야기할 때
'사업성이 좋다, 나쁘다'는 이야기 많이들 들어보셨을텐데요.
재건축 단지의 사업성이 좋으려면 보통 이러한 조건들이 필요합니다.
- 낮은 용적률
- 넓은 대지지분
- 일반분양 많이 가능
- 좋은 입지
- 고층화 가능
- 세대수 증가 가능
가장 중요한 2가지 개념은 용적률과 대지지분인데요.
용적률은
땅의 면적 대비해서 아파트를 얼마나 빽빽하게 지었는지를 나타내기 때문에,
낮을수록 아파트를 지금보다 더 높게, 많이 지을 수 있다는 뜻으로
보통 재건축에서는 용적률 150% 이하인 경우 사업성이 매우 좋다고 봅니다.
대지지분은
내가 아파트의 땅을 얼마나 가지고 있는지를 나타냅니다.
재건축에서는 땅값이 중요하기 때문에,
내가 가진 대지지분이 클수록 나중에 부담해야할 추가 분담금이 낮아진다고 볼 수 있어요.
만약 너무 어렵다고 생각되신다면,
-낮은 용적률
-넓은 대지지분
이 2가지를 기억해두시면 좋을 것 같습니다⭐
서울 노원구의 상계주공 단지 몇 개를 샘플로 가져와봤는데요.
노원구가 앞마당이신 분들은 부동산 사장님들로부터
‘14단지가 대지지분도 높고 용적률도 좋아~’라는 말씀을 많이 들어보셨을거에요 ㅎㅎㅎ
실제로 데이터로 보셔도 차이가 느껴지죠?
| 분담금
재건축 아파트 분담금이 너무 높아서 부담이라는 기사를 심심찮게 찾아볼 수 있습니다.
분담금은
조합원이 새 아파트를 분양받기 위해 추가로 부담해야하는 금액을 말하는데요.
아래 2개 용어의 개념을 미리 알아두시면 좋습니다.
* 비례율 : 조합원의 종전자산 평가액 대비 종후자산 평가액의 비율 (사업의 수익성을 나타냄)
* 권리가액 : 조합원이 보유한 부동산의 감정평가액에 비례율을 곱한 금액 (조합원이 분양받을 권리를 환산한 금액)
간단하게 말씀드리면,
권리가액 = 기존 부동산의 감정평가액 * 비례율
분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
구체적인 분담금은 관리처분인가 이후에 확인할 수 있는데요.
권리가액이 높을수록 내가 부담해야하는 분담금이 적어지기 때문에,
정확한 비례율은 모르더라도 추정비례율을 통해 내가 부담해야할 분담금 수준을 확인해볼 수도 있습니다.
앞서 예시로 설명드린 노원구 상계주공14단지의 경우,
추정비례율이 111%로 상대적으로 분담금 부담 수준이 낮다는 기사가 있네요^^
재건축 단계, 사업성, 분담금까지 간단하게 알아봤습니다.
혹시 지금 서울 수도권 구축 아파트 매수를 고려하고 계신 분들이라면,
재건축 이슈가 있다고 들어보긴 한 것 같은데 정확하게 뭐가 좋은지 모르셨던 분들이라면,
한번씩 읽어보시고 도움이 되셨으면 좋겠습니다🙌
