부동산 투자를 공부하면서 한 가지 사실을 깨달았습니다.
아무리 전문가의 분석을 들어도,
결국 10년 뒤 서울이 어떻게 변할지는 누구도 정확히 알 수 없습니다.
그런데 한 가지 예외가 있습니다.
서울시가 직접 작성한 답안지입니다.
『2040 서울도시기본계획』
서울시가 2040년까지
이 도시를 어떻게 만들겠다는 의지를 담은 최상위 계획서입니다.
시민 1,000명 이상의 의견을 수렴하고,
전문가와 자치구 공무원들이 수년간 논의한 결과물입니다.
이 문서를 처음부터 끝까지 직접 읽었습니다.
솔직히 말하면, 처음엔 읽기 힘들었습니다.
공무원 문서 특유의 문체에 300페이지가 넘는 분량이었습니다.
그런데 20페이지쯤 넘겼을 때 손이 멈췄습니다.
시민 설문 결과 파트에서, 제가 지난 1년 동안 임장 다니며 직접 느낀 것들이 숫자로 정리돼 있었기 때문입니다. "ooo 원한다" 제가 영등포 근처 매물을 볼 때마다 30대 임차인들한테 가장 많이 들었던 말이었습니다.
미래 서울을 관통하는 세 가지 흐름을 정리해드리겠습니다.
첫 번째 흐름: 직주근접 — 일하는 동네에서 산다
계획서에 담긴 시민의 목소리가 인상적이었습니다.
일하기, 살기, 이동하기.
이 세 가지 삶의 장면에서 시민들이 가장 많이 꼽은 공통 키워드가 하나였습니다.
직주근접!
직장과 집이 가까웠으면 좋겠다는 이야기였습니다.
부동산 공부를 하시다보면 직주근접이 매우 중요하다는 것은 인지하시지만,
주변 자연환경이 우수하거나 주변 상권이 좋은 곳에 흔들리시는 경우가 많은데 그럴 때마다 이 자료를 토대로 주요 업무지구와의 접근성을 심도 있게 보시면 좋겠습니다.
그리고 도시공간 이슈 중 서울시가 우선적으로 추진해야 할 과제를 물었을 때,
1위로 꼽힌 것은 "지역별로 다양한 일자리를 발굴하여 균형발전을 선도하는 도시"였습니다(37.6%).
2위가 "어디서나 걸어서 양질의 생활환경을 누릴 수 있는 도시"(35.2%)였습니다.
시민들이 원하는 건 명확합니다.
직장 근처에 살고 싶고, 걸어서 모든 게 해결되길 원합니다.
창동·상계에 일자리를 만들고, 강남에서 일하는 사람이 강남 근처에 살 수 있게 하겠다는 방향입니다. 역세권 공공임대주택 공급, 역세권 고밀 복합개발, 직주근접을 위한 청년주택 확대가 모두 이 흐름에서 나오는 정책들입니다.
투자자에게 이것이 무엇을 뜻하는지 생각해 볼까요?
공공임대주택, 고밀복합개발, 청년주택이 부동산 투자는 불가능한 형태의 자산이지만, 그 주변에 젊은 사람들이 몰린다는 것 자체가 주변을 개선시킨다는 것이고 일자리 주변 지역이 오히려 더 빠르게 환경 개선이 될 수 있다는 의미입니다.
그 수요는 더 멀리 뻗어나가지 않고 그 동네 안에서 해소되려 할 것이며,
직주근접 입지는 구조적으로 강해집니다.
두 번째 흐름: 보행일상권 — 걸어서 15분이면 다 된다
파리시의 도시 계획에는 이런 문장이 있습니다.
“모든 생활시설에 보행 15분 내 접근 가능하며, 지역 생활과 조화로운 관광 도시.”
서울도 같은 방향으로 가고 있습니다.
계획서는 보행일상권이라는 개념을 핵심 전략으로 제시합니다.
걸어서 15분 안에 학교, 병원, 공원, 상업시설, 대중교통을
모두 이용할 수 있는 생활권을 만들겠다는 것입니다.
이것이 단순한 슬로건이 아니라는 증거가 있습니다.
시민 1,000명 대상 조사에서 "어디서나 걸어서 양질의 생활환경을 누릴 수 있는 도시"가 중요하다는 응답이 93.8%였습니다. 희망하는 여가 환경 1위도 "어디서나 녹지·수변 등 자연환경을 편하게 누릴 수 있는 공원 시설"(52.9%)이었습니다.
교통환경에서 가장 중요하게 꼽힌 것도 "보행, 자전거, 개인교통수단 등 다양한 교통수단이 융합되는 포용적인 보행환경"(34.3%)이었습니다.
시민의 수요가 여기에 있습니다. 그리고 서울시의 계획이 이 방향을 향하고 있습니다.
이것이 투자에서 왜 중요할까요?
보행일상권이 갖춰진 동네는 자동차 없이도 살 수 있는 동네입니다. 1인 가구와 고령 인구가 늘어나는 서울에서 이 조건은 점점 더 중요해집니다. 보행 접근성이 높은 역세권 주변, 학교·병원·공원이 도보 거리 내에 있는 생활권은 수요의 선택을 받습니다.
반대로 생각해 보십시오. 보행 인프라가 부족하고 자동차 없이는 불편한 지역은 어떻게 될까요? 1인 가구와 고령자가 선택하지 않습니다. 수요 기반이 조용히 무너집니다.
향후 10년, 생활 인프라의 밀도가 입지 가치를 가르는 기준이 됩니다.
나 홀로 주택인나 외진 느낌을 주는 곳들은 더더욱 조심하시는 게 좋습니다.
세 번째 흐름: 한강·수변 가치 — 35층 룰이 바뀐다
이것이 이 칼럼에서 가장 중요한 내용입니다.
서울 도시계획위원회 심의 의견에 이런 항목이 있습니다.
“높이관리 기준 변경 시 획일적인 고층화를 방지할 수 있도록 한강변 등 주요 지역에 대한 세부적인 높이관리 가이드라인 마련.”
그리고 계획서 전반에는 “정성적 높이관리체계로의 전환” 방향이 명시되어 있습니다. 지역 특성, 공간구조, 도시조직을 고려한 유연한 높이관리로 바꾸겠다는 것입니다.
무슨 말인지 풀어드리겠습니다.
기존 서울에는 한강변 아파트에 35층이라는 높이 제한이 있었습니다.
획일적으로 높이를 묶어놓은 규제였습니다. 이 규제가 유연한 가이드라인 체계로 전환되고 있습니다. 자치구들도 한강변 경관·높이의 재검토·완화를 공식 건의했습니다. 이것이 한강변 재건축·정비 사업의 사업성을 근본적으로 바꿉니다.
단, 35층이 50층, 60층이 된다는 게 아닙니다. 이제 입지와 특성에 따라 더 높게, 더 다채롭게 지을 수 있는 근거가 만들어진다는 것입니다. 용적률이 올라가면 정비사업의 수익성이 높아지고, 조합원 분담금이 낮아집니다. 그 동네의 재건축이 현실이 됩니다.
수변 공간 활성화 계획도 함께 갑니다. 한강변에 녹지와 수변을 연계한 통합 그린 인프라를 조성하고, 수변 접근성 향상을 위한 가이드라인을 만들고, 수변 거점을 활성화합니다. 공원·녹지·수변 공간이 활성화된 쾌적한 도시를 원한다는 시민 응답도 95.2%로 전 항목 1위였습니다.
한강이라는 수도권 사람들이 선호하는 최고의 자연환경 요소가 현재에도 부동산 가격에 영향을 주고 있었는데, 이런 법령을 통해서 더더욱 영향이 커질 것으로 전망합니다. 실제로 작년 말 동작구 흑석동 일대를 임장했을 때, 한강 조망 가능 라인과 불가능 라인의 호가 차이가 이미 3억 이상 벌어져 있었습니다. 35층 룰이 유연화되기 전에도 그랬습니다. 그 간격이 앞으로 어떻게 될지, 저는 충분히 예상이 됩니다.
특히 영등포, 동작구 일대에서 한강 주변에서 일어나는 재개발 재건축 및 용산, 마포 등에서 소규모로 진행하는 곳들을 잘 보고 계시면 투자에 도움이 되실겁니다.
세 가지 흐름을 하나로 묶으면
지금 이 흐름 위에 있는 동네에서는 무슨 일이 벌어지고 있을까요?
시나리오를 하나 그려보겠습니다.
한강변에 있고, 도보 15분 내 지하철·병원·공원이 있으며,
여의도·강남 두 업무지구 모두 30분 내인 동네.
그리고 지금 정비사업 초기 단계인 곳.
- 1년 뒤: 35층 높이 제한 완화 가이드라인이 자치구별로 구체화됩니다. 재건축 조합은 용적률 시뮬레이션을 다시 돌립니다. 조합원 분담금 추정치가 낮아집니다.
- 3년 뒤: "이 동네도 되네"라는 말이 나오기 시작합니다. 외지인 수요가 붙습니다. 지금 평당 2,000만 원대인 매물이 어떻게 될지, 과거 서울 재건축 사례들이 이미 보여준 적 있습니다.
- 10년 뒤: 서울시 계획서대로 수변 인프라가 완성되고, 한강 접근성이 지금보다 훨씬 높아진 그 동네에 살고 싶다는 사람은 지금보다 더 많아져 있을 겁니다. 이 그림이 현실이 될 동네를 지금 찾는 것. 그게 이 글을 쓴 이유입니다.
서울시가 직접 쓴 답안지를 읽었습니다.
다음 질문은 하나입니다.
이 흐름 위에 있는 동네를 여러분은 2개 이상 알고 계신가요?
그 지역을 훤히 알게 만드는 것이 지금, 그리고 다음 시장에서 큰 돈을 벌 게 만들어줄 것입니다.
서울시 계획서는 국가공간정보포털에서 PDF로 무료 다운로드 됩니다.
오늘 저녁 30분, 세 가지만 해보세요.
- PDF 열어서 "직주근접", "보행일상권", "한강변 높이관리" 세 단어 검색 (5분)
- 관심 있는 동네가 이 세 흐름 중 몇 개 위에 올라타 있는지 체크 (15분)
- 해당 동네 정비사업 진행 현황 서울시 정비사업 현황지도에서 확인 (10분)
저는 이 30분이 1년치 유튜브 정보보다 더 선명한 그림을 줬습니다.
지금 사도 되는지 아닌지보다, 어디가 구조적으로 강해지는지를 먼저 아는 것. 그게 시작입니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
