수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요
신나게 투자생활하고 싶은
신나는시간1입니다.
지방 시장에서는 공급을 가장 중요하게 체크해야 하는 부분입니다.
우리가 부동산 지인을 통해서 공급을 확인해보고
상황을 파악하고 있는데요.
대구 공급 상황을 보았습니다.
26년부터는 적정 수요량에 미치지 못하는 수준입니다.
그리고 27년부터 30년까지는 입주가 상당히 적은 수준입니다.
표면적으로 확인했을 때는 심각한 상황이 그려집니다.
그런데..
이게 전부가 아니라는 사실…..!
전부가 아니라구..?
그렇다면 뭐가 더 있길래…
표면적으로 확인되지 않는 공급을 확인해보고자 합니다.
바로 ‘인허가 및 착공 물량'입니다.
인허가 및 착공 물량은 공급 데이터에 포함되지 않습니다.
그래서
인허가→입주 (4~6년)
착공 → 입주(2.5년~3.5년)
공급 분석에서 가장 중요한 포인트
부동산 시장은 심리로 움직이는 것 같지만,
결국 장기적으로는 공급 사이클의 영향을 크게 받습니다.
그래서 공급 데이터를 볼 때는 단순히
“인허가가 늘었는가”
보다,
“실제 착공이 얼마나 진행되고 있는가”를 함께 봐야 합니다.
왜냐하면 시장은 결국
“계획된 공급”이 아니라
“실제로 입주하는 공급”에 반응하기 때문입니다.
대구 부동산 시장, 왜 ‘착공 물량’을 중요하게 볼까?
부동산 공급은 일반적으로 아래 순서로 진행됩니다.
인허가 → 착공 → 준공 → 입주
여기서 가장 중요한 것은 ‘착공’입니다.
인허가는 사업 계획 단계이기 때문에
실제 공사로 이어지지 못하는 경우도 많습니다.
특히 최근 대구는:
- 미분양 증가
- 분양시장 침체
- 공사비 상승
- PF 부담
등의 영향으로 인허가 이후에도 착공이 지연되는 사례가 늘어났습니다.
반면 착공은 실제 공사가 시작된 단계로,
약 2.5~3.5년 뒤 입주 물량으로 연결될 가능성이 높습니다.
즉 현재의 착공 물량은
향후 대구의 입주 공급량을 결정하는 핵심 지표라고 볼 수 있습니다.
그래서 시장에서는
인허가 감소 = 미래 공급 감소 신호
착공 감소 = 실제 공급 부족 가능성 확대
로 해석합니다.
특히 최근 대구의 착공 감소 흐름은
향후 몇 년 뒤 입주 물량 감소로 이어질 가능성이 있어
공급 사이클 측면에서 중요한 변화로 볼 수 있습니다.
주요 공급 예정 단지
26년 5월부터 30년 12월까지 공급이 적다는 통계가 나와서
어떤 단지들이 입주 예정인지 확인해보니.. 8개 단지 밖에 안됩니다.
총 3,099세대!!!
그리고 8개 단지 중에서 북구가 3개 단지에 세대수도 제일 많습니다.
동구, 남구, 서구, 달성군은 예정 단지가 없습니다.
그런데.. 북구에 천세대가 넘는 단지도 칠곡에 위치한 단지이고, 관음동 또한 칠곡 쪽에 위치한 단지입니다.
지방은 신축을 선호한다고 하지만 금호강 건너 저 멀리까지 신축을 찾아갈 것 같지는 않아 보입니다.
칠곡 내에서의 이동 또한 제한적으로 보고 있습니다.
칠곡 내에서도 기존 집을 매도 후, 신축으로 이사해야 하지만, 칠곡은 현실적으로 매도가 잘 되지 않는 점을 미루어 봤을 때, 칠곡에 있는 사람들도 신축을 좋아하더라도 쉽게 신축으로 이사갈 수 없는 현실이 있을 수 있습니다.
매년 적정 수요량은 1만이 넘는데 4년이 넘는 기간동안에만 전체 3천이라니..
심각한 상황임을 느껴봅니다.
A. 인허가 물량
23~25년 대구의 인허가 물량을 살펴 보았습니다.
23년에서 24년은 급감하였고, 25년은 일부 상승한 모습이지만 여전히 적은 모습입니다.
그렇다면 25년 이후 표면적 공급이 적었으며, 실제로 인허가를 확인해보니 또한 적습니다.
23년에 미분양이 심각했던 대구에서 주택사업 승인을 전면 중단하고 미분양 물량을 해소 시키고자 노력하였으나,
현재 공급 감소로 이어지고 있다. 앞으로는 인허가 물량이 줄어들고 있어 공급 감소가 심각할 것으로 보입니다.
B. 착공 물량 ★★
23~25년 대구의 인허가 물량 또한 살펴 보았습니다.
2023년 : 872호 (착공 급감 시작)
2024년 : 5,439호 (전년 대비 소폭 반등)
2025년 : 4,513호 (다시 감소세)
확실히 과거 엄청났던 대구의 분양·착공 물량에 비하면 공급의 전행지표인 착공 실적이 23년 이후 확연하게 꺾여서 유지되고 있는 모습입니다. 향후 2~3년 뒤 대구 입주 물량 가뭄이 통계로도 서서히 증명되고 있는 것 같습니다.
다시 정리해보자면,
대구의 인허가 물량 적다.
대구의 착공 물량도 적다.
표면상으로도 예정된 입주도 없는데, 인허가, 착공 또한 줄어들고 있어 장기간 공급 감소로 이어질 것으로 보입니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)
