[키샤아] 누구에게나 전성기는 있습니다 (마이너스 3.4억의 지옥에서 돌아온 사나이)

안녕하세요,

자영업 투자자 키샤아입니다.

얼마전 실전반 튜터링 중 민갱튜터님과 동료들의 이야기를 듣고 영감을 받아서

이 글이 앞으로 투자를 하시거나 지금 투자 성과가 안 나와서 힘들어하시는 분들에게

도움이 될 것 같아서 한번 적어봅니다.

23~26년 현재 서울-수도권을 투자하신 분들이라면 이게 무슨 소리야? 하시겠지만

우리 모두가 시작하자마자 서울-수도권만 사는 것은 아니고 지방 투자를 하시는 분들고 있고

혹은 다른 여러가지 이유로 힘들어 하시는 분들이 있을 것 같아 제 이야기를 한번 시작해보겠습니다.
 

1.마이너스의 시작 (-1.9억 스타트)

저는 22년 월부에 오기전 22년 초 경기도 외곽 신축 아파트를 어머니께 선물하면서 월부를 시작했습니다.

불장의 끝자락이었죠.

아파트를 한번도 사본 적이 없던 저는 신축아파트가 주는 환경에 푹 빠져서 바로 매수를 했습니다.

그리고 불과 4개월 후 하락장의 시작과 함께 1.8억이 떨어집니다…..

22년 3월부터 월부에서 열심히 공부하면서

자영업처럼 꾸준히 하면 부동산으로도 성공 할 수 있어! 라고

계속 스스로 정신무장을 하면서 지냈습니다.

2.장미빛 미래를 꿈꾸며

월부에 와서 2년정도 공부를 하고 나서

저는 그동안의 임장 + 강의들 덕분에 투자를 시작했습니다.

(그때 당시만 해도 이 정도 규제가 아니었고 다주택자 시스템이 유효할 때였습니다)

실거주 덕분에??? 종잣돈이 넉넉하지 않았던 저는 23년에 서울 시장이 너무 좋다는 것을 알았지만

제 종잣돈으로는 서울 투자가 불가능하다고 생각했기에 지방을 정말 미친 듯이 다녔습니다.

지방에서 저평가 된 물건들로 다주택 포트폴리오를 구성하고

거기서 나오는 수익금으로 갈아타기를 하겠다는 희망찬 목표를 가지고 

그때부터 1년에 1채 혹은 2채씩 매수를 진행합니다.

지금 임장지에서 보시면 알겠지만 지방이 거의 90% 이며, 22년 임장지까지 하면 거의 95%입니다.

이때 저는 공급이 많아서 가격이 저렴해진 도시들을 관심 있게 보고 더 저평가라 판단했습니다.

(물론 가치 대비 싼 것은 맞지만 실제로 가격이 회복되는지도 중요합니다)

그래서 22년부터 23년까지 포트폴리오 구성에서 거의 80%는 공급이 폭탄으로 오는 곳의 대장 아파트들을 

정말 적은 투자금으로 매수하기 시작합니다.

3. 공급의 위력 = 역전세의 시작(-1.5억)

공급 폭탄 3대장 지역에 모두 투자한 저는 24년 여름부터 전세 재계약 시점의 물건들이 돌아오기 시작합니다.

그 전부터 대략 예상은 했지만 정말 24년의 전세 재계약 시점에는 사진처럼

제가 보유한 아파트들이 저를 사정 없이 패기 시작합니다.

세입자분들과 연락하는게 두려웠고, 아직 저의 실거주 아파트는 마이너스 1억 구간이었습니다.

가장 크게 역전세가 난 2개 단지의 역전세 합계만 1.5억정도가 되었습니다.

저는 이 돈이 없었기에 너무 막막했고, 불면증에 시달리던 시기입니다.

예전에 너바나님, 너나위님이 월부 유튜브에서 그런 말을 해주신 적이 있습니다.

“부동산은 대응의 영역이다”

이때부터 제 상황을 다시 점검했습니다

재무 상태

-연속 투자로 인해 종잣돈 거의 없음, 주담대 대출로 인해서 신용대출 5,000만원정도 가용 가능.

결론

-다 돌려줄 돈이 없다=못 막으면 이중 1~2개는 잘라내야만 한다.

무슨 수를 써서라도 막아야 한다= 울 시간도 없으니 정신 차리자

물건 상황

다행히 2개 단지는 법인 전세입자 팀이었고 법인의 경우는 주거 하시는 분과 담당자가 다른 경우가 많습니다.

이 때부터 담당자 분과 소통+간청을 하기 시작했습니다.

정말 간절함이 통해서 인지, 운이 좋았는지 담당자 분들과 긴 소통(거의 2달가까이) 끝에

한쪽은 그대로 전세를 진행하였고, 한쪽은 4,000만원만 돌려주는 상황으로 협의를 보고 해결했습니다.

(이 부분은 나중에 원하시는 분들이 있다면 따로 한번 역전세 대응법+소통에 관해 적어보겠습니다)

전세 재계약을 하러 가는 날

너무 참담한 마음에 어머니를 모시고 같이 갔습니다, 

혹시나 그분들 마음이 변할까 두려웠고 부사님들이 이상한 소리를 할까봐, 

어머니한테도 부사님이 다른 소리 못하게 1:1 마크 해달라고 부탁을 하고 

재계약 도장을 찍고 돌아왔습니다.

그때는 솔직히 월부를 원망하기도 했습니다.

그 시기에 누군가는 종잣돈을 뭉쳐 다주택이 아닌 서울을 매수하는 방향을 선택했고 

이미 수익을 보기 시작했기 때문입니다.

지방투자를 같이 다니던 동료들이 힘들어하는 걸 옆에서 가만히 못 보는 저는 

제 경험치를 레버리지 삼아서 동료들 투자를 많이 도와줬습니다.

내 선택이지만 분명히 코칭 받고 알려준 대로 해서 샀는데, 

내 실패의 경험이 동료들한테만 도움이 되고 정작 나는 왜 이모양인가?

라고 못난 생각을 하던 시절입니다.

4. 선한 마음은 큰 날개짓으로 돌아온다

이때부터 저는 더 동료들 투자에 사활을 걸기 시작했습니다.

사실 이런 마음이 없었다면 이때 버티지 못했을 겁니다.

(매일이 힘들었거든요ㅎㅎ)

제 투자 경험치 중에서 실수나 힘들었던 점을 반면교사 삼아서 

동료들 투자에는 더 좋은 물건+ 더 좋은 상황으로

투자를 계속 같이 이어나갔습니다.

24년 연말이 되어서 동료들과 다 같이 모인 자리에서 투자 물건들을 이야기 하는데,

제가 관여하지 않은 물건이 하나도 없었던 것도 너무 신기했고, 

제 물건들은 동료들과 투자 물건 순위를 뽑는데 가장 하위권이었습니다… ㅎㅎ(눈물이…😂)

가치 있는 자산에 투자하면 언젠가는 오른다고 우린 배웠는데, 

마침 제가 투자한 물건들 중에서

2개 지역에서 25년부터 반등이 일어나기 시작합니다.

이미 그때 서울-수도권-광역시를 임장하면서 앞마당으로 만들어 놨었기에

A중소도시 → 서울로

https://weolbu.com/s/Ml84Viq71O 

B중소도시 → 광역시로

https://weolbu.com/s/KQAtcXpOcY 

어느새 제 개인 투자는 6번이였지만, 동료들을 위하는 마음으로 시작한 행동이 저에게도 엄청난 도움을 줬습니다.

(24년에는 8번, 25년에는 10번 정도를 같이 계약서까지 쓰러 간 모든 게 저에게도 자연스럽게 실력 향상으로 이어졌습니다)

5. 전성기(역전의 기회)는 반드시 누구에게나 온다

24년까지만 해도 제 총 자산은 제 투자금 대비 항상 마이너스였습니다.

그런데 어느새 26년에 점검을 해보니 서울, 경기도, 광역시, 중소도시의 투자 단지들이 있고

제가 투자한 시점보다 많은 수익을 가져다주며 꽤 큰 자산 형태를 이루게 해주었습니다.

(서울 뿐만 아니라 지방광역시도 무섭게 오르더군요…)

물론 그중에서 아직도 공급 폭탄에 투자했던 단지들 중 2개는 마이너스 구간이고,

경기도 신축은 이제 많이 회복해서 제가 샀던 가격까지가 얼마 안남았습니다.

민갱튜터님과 대화를 나누고 조언을 들으면서 한번 갈아타기 단지를 점검해보니, 

내가 이 돈(마이너스인 경기도 신축+지방 단지들)을 빼서 다시 한번 갈아타기를 할 수 있는 시점이 

곧 다가오고 있다고 느껴졌습니다.

그럼 한번 더 자산의 포토폴리오가 레벨업 할 수 있겠다는 생각이 들어 벌써부터 설레입니다.

이 글을 쓴 이유는 사실 자랑이 아니라

많은 동료들을 만나면서 가끔 저처럼 지방 투자로, 혹은 월부 오기 전에 했던 투자들로 인해서 

힘들어하는 분들을 많이 봤고 대화해봤습니다.

다들 월부의 다른 동료들과 비교하면서 힘들어하고 떠나가고 사라지더군요.

제 포트폴리오가 플러스가 되는데 5년이 걸렸습니다.

그러니 한번 원하는 결과가 나올 때까지 계속 해보세요, 한번 버텨보세요, 좀만 더 해보세요 라고 전해드리고 싶습니다.

이 글을 읽는 분들 중에 저와 조금이라도 비슷한 상황이신 분이라면 좀만 더 견디면서 안에서 칼을 갈아보세요.

그 사이 얼마나 성장해 있을지, 그 실력이 쌓인 순간에 시장 상황이 변하면서 기회를 줄지 아무도 모릅니다.

제가 가장 힘들 때 가장 많이 듣던 구절입니다.

“가장 어두운 밤이 지나야 비로소 별이 보이듯, 인생의 거대한 판이 바뀌는 역전의 기회는 반드시 지옥 같은 고통이 탈을 쓰고 당신을 찾아옵니다” 

긴 글 읽어주셔서 너무나 감사합니다.

이 글을 읽는 분들에게 꼭 조금이라도 도움이 되길 바랍니다.