서울투자기초반 4강 강의후기 [서투기31기 39조 sumibada] 범위 안에서 더 좋은거 찾기

서울투자기초반 4강 강의후기 [서투기31기 39조 sumibada] 

4강 자음과모음님 

부천&산본 지역분석 수도권 투자하는 방법

4강은 자모님의 강의를 통해 부천과 산본에 대해 알아가는 시간이었다.

부천은 앞마당을 만들었기에 강의를 들으면서 지역에 대해 더 와닿았고

내가 가본 곳이라 더 친근하게 다가왔다. 

내가 생각했던 부분과 맞을땐 고개를 끄덕이며 새겨 듣게 되었고 생각하지

못했던 부분이 있을땐 메모를 하면서 강의를 들었다.

헌재 수도권 시장을 통해 어떻게 타이밍을 잡고 

투자를 하기 위해 지역에 대해 가치분석 적용법까지 설명해주셔서 도움이 되었다.

투자한 물건의 수익률의 목표를 달성했을 때 어떻게 해야할까?

갈아타기 단지가 있을 때는 매도를 진행하고 그렇지 않을 때는 보유하는 것도 좋다.

수도권과 달리 지방은 매도 타이밍이 중요하며 타이밍을 놓쳤을 경우 

내가 산 가격까지 내려갈수도 있다는 것을 … 기억하자.

현재 시장에서 전고점을 넘은 단지들이 많이 있지만

중요한 것은 올랐다가 아니라 저평가된 가격인지를 생각하자.

전고점을 넘은 단지들을 살때는 실거주자 관점에서 생각하고 

내가 살 수 있는 것 중에 가장 좋은 것으로 매수하자.

상대적 저평가인지 절대적 저평가인지 단지들을 비교해보고 판단하자.

언덕에 있어도 입지가 중요하다는 것을 기억하자. 

규제지역에서는 가장 좋은 것을 보고, 비규제지역은 저평가 된 것을 보자.

* 투자할 지역의 투자 가능 여부를 따질 때 순서 

위치-강남과의 거리

입지 – 입지가치

생활권 – 선호생활권

단지 – 선호단지 (연식,위치, 교통접근성,평형,구조)

매물임장-비교평가-결정

수도권의 경우 반드시 교통호재를 봐야 한다. 착공이 된 호재는 큰 의미가 있다.

호재가 반영이 안됐을 때 사면 너무 좋다.

부천이나 산본은 자녀 키우기 좋은 동네가 어디인지를 확인할 필요가 있다. 

(학군의 의미 : 안정적으로 자녀를 교육시킬 동네라는 것.)

교통과 환경으로 인해 수요가 형성됨을 알 수 있다. (선호생활권)

지역의 생활권을 보며 어디에 사람들이 많이 거주하는지, 

인구는 수요를 나타내기 때문이다. (아파트가 많고 살기 좋은 환경)

생활권 선호도 순서를 정하고 그 이후 단지 선호도를 보면

가치 대비 저평가 단지를  확인할 수 있다. (임장은 필수, 선호도와 시세 확인하자)

입지가치, 역 접근성이 떨어진다면 연식 선호도는 얼마나 보장이 될까?

같은 구축이라면 입지와 구조, 세대수가 많은 단지인지 비교하자.

저평가 되었을 때 매수하는 것은 (언제 오를지 모르지만)

투자에 있어 가장 중요하다. 5년을 본다 생각하고 투자를 하고 나서도 편해야 한다.

결국 보유해 나가는 것도 실력이라는 사실.

산본입지가치 분석 생활권 분석

산본은 안양과 의양에 수요를 뺏기는 곳으로 

형님인 평촌이 정리가 되야 산본이 정리가 된다.

역근처에 있는 단지들부터 접근하는 것이 좋다. 4호선

철저한 베드타운 특징을 지닌 곳으로 물리적위치는 강남과 가깝다. 

1시간 이내. 부천보다 산본이 가깝다. (역시 교통)

부천보다는 규모가 작으며 환경적인 것은 부천이 앞선다.

산본은 평촌, 의왕 입주물량에 밀접한 영향을 받기에 

상위 입지에 있는 물량이 얼마나 들어오느냐가 중요하다.

가격이 아직 눌려있는 상황 

산본역근처 – 로데오 거리 근접 소형 평수로 이루어진 단지들

소형평형으로 이루어진 단지보다 좀 더 큰 평형과 섞인 단지를

복도식, 방2개가 운영하기 더 괜찮다. 역과의 거리, 구조를 보자. (용적률 210%미만으로)

금액대별로 우선순위 단지들을 나열해보면서 같은 금액대면

어떤 단지가 더 나은지 비교평가해보자.

투자금별로 어떤 곳을 먼저 봐야 하는지, 비교할 지역과

단지대 단지로 비교평가 하여 아직 저평가된 단지를 매수하고

보유하며 수익률 200%투자를 목표로 나아가는 방향으로 가자.

비슷한 가치를 지닌 1기 신도시는

같은 투자금으로 더 선호도 있는 단지를 고르느냐의 게임이다. 

투자를 하고 나서 바로 오르지 않을수도 있고,

기다리는 시간이 길어질 수 도 있겠지만 가치를 믿고 보유하는 것이 중요하다.

힘들어서 멈출수도 있지만, 내가 원하는 목표를 달성하고 싶다면 끝까지 가야 한다.

투자할 수 있는 단지5개 ~10개정도 뽑아보고 계속해서 계획을 세워야 한다.

범위를 정하지 못해 어려울 수 있다. 범위 안에서 더 좋은것이 뭔지 찾아보자.

무너졌더라도 다음달에는 목표를 보고 가면 된다.

목표달성을 위해 문제보다 목표를 보고 가자.

앞으로 나아가기 힘든 상황에서 손잡아 이끌어주시는 말씀 같았다. 

이번달은 노력도 열심도 부족한 것을 나자신이 많이 느꼈고 마음이 조금은 힘든 시간이었다.

핑계란 핑계는 다 가져오고 싶은 마음. 잠간 쉬었다 가도 될까? 란 마음.

같은 자리에서 맴도는 것 같은 모습에 속상한 마음까지… 

그럼에도 지속하기 위해 자신은 없지만 담달 강의를 신청했다. (재수강이다)

투자를 하고 다시 종잣돈을 모으는 시기에 접어들면서 텐션도 떨어지고

열정도 사그러들었다. 다들 말한다. 이 시간이 중요하다고. 다음을 위해

꾸준히 앞마당만들어 가고 준비해야 하는 시간이라고. 성장해가는 시간이 될거라고.

자모님 마지막 말씀이 자기 혐오에 빠지지 마세요. 였다.

나만의 방식으로 투자를 해나가는게 중요하고 하나씩 배워가며

투자의 과정을 즐기는 것이 중요하다고 말씀하셨다. 

재미를 느끼지 못하면 오래할 수 없다는 것도.

내가 처음 투자를 하려고 마음 먹었던 때를 기억하고 감사일기를 써보라고

하셨는데 다시 시작한다는 마음으로  목표를 바라보고 하루 하루를 최선을 다해

살아간다는 마음으로 힘내서 걸어가야겠다. 

자모님 감사합니다. 늘 진심다해 열정적으로 강의해주시고 (강의가 지루하지 않아요 넘 재미있어요)

중간중간 웃으시면서 얘기하시는 것도 너무 좋아요. 이번 강의도 지역에 대해 어떻게 봐야 하는지

뭘 우선적으로 봐야하는지 말씀해주셔서 도움이 많이 되었어요. 감사합니다.

다음 투자를 위해 준비하고 마인드를 더 단단하게 채워가는 시간으로 만들어가고 싶은 마음이

들었어요. 강의로 이렇게까지 다 알려주시는데 (범위도 좁혀주시고요) 투자로 연결되도록

씨앗을 잘 심고 잘 키워서 열매까지 잘 거둬들이도록 해볼게요. 강의후기도 다 읽어주시고 

감사합니다. 자모님 ^^ 건강도 조심하세요 ~~!! (담달 열중 신청했어요~~ )

적용할점

앞마당 만들면서 투자후보단지 5개~10개 뽑고 시세 꾸준히 지켜본다.

독강임투 (독서, 강의, 임장, 투자) 해나간다.

같은 투자금으로 할 수 있는 단지들을 비교평가한다. (투자금액 설정)

(사람들이 어디를 더 좋아하는지, 입지와 환경을 뾰족하게 본다)

나만의 방식으로 투자를 해나가자 라는 마인드를 장작하자.

무너져도 괜찮다. 다음달에 다시 시작하면 된다는 마음으로 가자.