[🦊팍스마당] 5개월차 부린이 1호기 달성하다.......!! (나도하고 싶었다! 너나위, 자모, 자향, 마스터 멘토님들 보거라!)_ 2탄

안녕하세요, 

행복을 꿈꾸는 투자자 팍스마당입니다!

5개월차 부린이의 1호기 후기..!  쓰다보니 넘나 길어진 2탄

1탄에 이어, 구리에서 보물 같은 매물을 발견한 이후 벌어진 동시 협상과 계약 스토리를 이어가 보려고 합니다.

두 마리 토끼를 동시에, 담대한 동시 협상의 시작

마지막 부동산까지 확인한 후, 저는 처음 그 사장님께 다시 돌아갔습니다. 해당 매물의 등기부등본을 요청하며 "진짜 오늘 살 사람"이라는 확실한 매수 의사를 어필했고, 추가 네고를 정중히 부탁드렸습니다. 사실 저는 비교평가까지만 할 줄 알았지, 계약 프로세스나 등기부등본을 어떻게 확인해야 하는지도 잘 모르는 부린이였습니다. 다행히 '열기'에서 만난 든든한 선배님께 실시간으로 하나하나 물어가며 진행할 수 있었습니다. 

선배님의 조언에 따라 방향을 잡았습니다. 어제 본 부천 매물(A)과 오늘 본 구리 매물(B)의 사장님께 동시에 연락을 드려 양방향 협상을 진행하기로 한 것입니다!

강의에서 멘토님들이 말씀하시던 “이거 안 되면 저거 사면 되지!”라는 통 큰 담대함을 현장에서 온몸으로 느껴보고 싶었습니다. 양손에 하나씩 쥐고 흔들어야 협상 우위를 점할 수 있으니까요.

결론적으로 두 매물의 협상 과정은 팽팽했습니다.

• 부천 A 매물: 매도자가 21년 전고점에 상투를 잡았던 분이라 현재 내놓은 가격에서 단 한 푼도 깎아줄 수 없다고 버텼습니다. 결국 부동산 사장님의 노력 끝에, 복비를 절감하는 조건으로 간신히 100만 원을 깎아주셨습니다.

• 구리 B 매물: 매도자가 4,500만 원이나 들여 올수리를 해둔 집이었습니다. 이미 다른 매수 대기자를 통해 1,000만 원을 깎아둔 상태라 추가 네고 이야기에 기분이 상해하셨고, 사장님도 고개를 저으셨습니다. 하지만 여기서 포기할 제가 아니죠. "사장님, 네고만 더 해주시면 진짜 바로 계약서 씁니다!"라며 엄마뻘 사장님께 애교 섞인 하트까지 날리고 나왔습니다.

   

  진심이 통했던 걸까요? 그날 저녁 B매물 사장님께 바로 연락이 왔습니다. 무려 200만 원을 더 깎아주셨다는 기쁜 소식이었습니다!

냉정한 저울질: 30평대 대형 평수냐, 입지 좋은 20평대냐

두 매물 모두 매력적이었고, '둘 중 뭘 사도 망하진 않는다'는 확신이 있었습니다. 하지만 최종 선택을 위해 머리를 차갑게 식히고 냉정한 비교평가에 들어갔습니다.

사실 처음부터 A 매물만 유일한 후보였던 것은 아닙니다. 월요일에 예약해 두었던 부천의 또 다른 매물도 있었습니다. 그 매물은 제가 최종 선택하려던 A 매물보다 무려 3,000만 원이나 저렴하다는 가격적 메리트가 있었습니다. 하지만 냉정하게 뜯어보니 선호도가 떨어지는 타워형 구조에, 5층이라는 낮은 층수, 그리고 무엇보다 내부 상태를 제 눈으로 직접 확인하지 못했다는 치명적인 리스크가 있었습니다.

그에 반해 A 매물은 비록 가격은 더 비쌌지만, 선호도 높은 판상형 구조에 확 트인 '뻥뷰'를 가진 고층이었고 올수리까지 되어 있었습니다. '상태를 모르는 저층 타워형보다, 확실하게 검증된 고층 판상형이 훨씬 가치 있는 매물'이라는 판단이 섰기에, 저는 월요일 예약 물건을 과감히 제외하고 A 매물을 최종 협상 후보로 올렸던 것입니다.

하지만 아무리 좋은 매물이라도 제 자금 상황이라는 현실적인 벽이 있었습니다. A 매물은 최소 1,000만 원이 더 깎여야만 제 투자금 안으로 들어오는 상황이었습니다. 30평대라 매매가가 높다 보니 취득세 부담도 만만치 않았죠. 9월에 전세 상승분을 받으면 자금 문제가 해결될 것 같다는 희망 회로도 돌려봤지만, 이는 현지 사장님의 추측일 뿐 세입자의 계약 갱신 여부가 불확실했습니다. 게다가 제 묶여 있는 퇴직금도 신청 후 수령까지 한 달이 넘게 걸려 치명적인 잔금 리스크가 존재했습니다.

강의에서 귀에 못이 박히도록 강조했던 원칙이 떠올랐습니다. "절대 무리한 투자는 하지 마라." 30평대를 못한다는 아쉬움은 남았지만, 내 상황에서 리스크가 있다면 과감히 포기하는 것이 맞다고 받아들였습니다. '더 벌지 못하더라도, 첫 투자부터 절대 망하는 투자를 하지는 말자!'

반면 B 매물은 추가 네고 덕분에 제 예산에 딱 맞았고, 오히려 매도인이 잔금 기간을 길게 주는 조건이었습니다. 그 덕분에 남은 기간 저축을 통해 투자금을 더 모을 안정적인 시간을 벌 수 있었습니다. (그 사이에 이직을 성공해서 퇴직금까지 깔끔하게 회수하겠다는 완벽한 플랜B도 세웠고요!) 

그리고 B매물이 전고점은 넘었지만 절대가인 매매가를 보았을때, 입지가 더 좋은데 다른 앞마당 단지들에 비해 가격이 비싸지 않다는 생각이 들었습니다. 

결국 협상 과정에서 리스크가 적고 제 상황에 딱 맞아떨어진 B 매물로 최종 결정을 내렸습니다.

특약 한 줄을 두고 벌어진 밀당

B 매물을 선택하기로 마음먹고 가계약금을 입금하려던 순간, 또 다른 난관이 기다리고 있었습니다. 단순 입금이 아니라 가계약서를 먼저 작성하고 특약사항을 꼼꼼히 확인해야 한다는 점이었습니다. 5개월 차 부린이인 저는 부끄럽게도 이런 기초적인 프로세스조차 잘 몰랐지만, 다행히 서투기 조원분들 중에 이미 1호기를 경험하신 분들이 많아 주변의 도움을 정말 많이 받았습니다. 역시 동료가 전부라는 말이 괜히 있는 게 아니더군요. 모를땐 주변에 적극 도움요청하기! 

월부에는 천사분들이 참 많으십니다 💕

그런데 특약 조율 과정에서 예상치 못한 갈등이 생겼습니다. 제가 원하는 하자담보책임 문구를 넣기 위해 사장님께 말씀드렸더니, 사장님이 갑자기 예민하게 반응하시는 것이었습니다.

• 기존 특약: 하자담보책임 관련 부분이 '잔금일 기준 6개월 이내'로 설정됨.

• 원하는 특약: 하자를 '안 날로부터 6개월'로 설정해야 안전하다고 배워, 매도인의 하자담보책임은 관련 법규(민법)를 따르는 것으로 수정을 요청함.

   

사장님은 "요즘 젊은 분들이 집을 사면서 하자에 대해 무한 책임을 요구한다", "이건 변호사 자문까지 구해서 정한 조항이다"라며 법 조항까지 들먹이시며 강경하게 나오셨습니다. 순간 당황한 저는 놀이터에 급히 자문을 구했고, 윤이나 튜터님께서 "현 상태의 특약(잔금일 기준 6개월)도 괜찮다"는 답변을 주셨습니다. 

지역 분위기에 따라 다르지만 이 정도는 협상이 안 되더라도 계약을 진행해도 괜찮은 수준이며, '안 날로부터 6개월'이라 해도 날짜를 입증하는 건 결국 매수자 몫이라 실질적으로 증명하기 어려운 부분이 있다는 조언 덕분에 안심하고 한 걸음 물러설 수 있었습니다. 

여기에 한 가지 더, 계약서 상에 '작은방 확장' 부분만 기재되어 있어 혹시나 하는 마음에 거실 확장 여부를 여쭤봤더니, 부동산 사장님이 실수로 빼먹으신 거였습니다. 가계약금은 한 번 입금하면 돌아올 수 없는 강을 건너는 것과 같기 때문에 역시 찜찜한 부분이 있다면 눈치 보지 말고 무조건 물어봐야 한다는 것을 뼈저리게 느꼈습니다. 

최종 수정된 가계약서를 다시 확인하고 싶었으나, "그것 말고는 더 수정된 거 없어~"라고 하시는 사장님의 답변에 더 이상 심기를 자극하지 않는 선에서 유연하게 마무리하였습니다. 저는 그렇게 부사님을 통해 매도인에게 특약사항을 확실히 확인했다는 문자를 받고 나서야 마침내 가계약금을 입금했습니다.

• ⚠️ 주의할 점: 가계약금 넣기 전에 특약사항 확인하기, 매도인에게 특약사항 수용여부 확인하기. 무리한 특약변경 요청으로 매물을 날리기보다는, 내가 감수할 수 있는 범위라면 유연하게 양보하고 넘어가는 지혜도 필요하다.

계약금 입금 후, '누수'는…?

가계약금을 넣고 숨을 돌리는데, 아차 싶은 생각이 머리를 스쳤습니다. 계약금을 넣기 전에 윗집과 아랫집에 누수 히스토리가 있었는지 확인했어야 했는데 미처 챙기지 못한 것이었습니다.

급한 마음에 관리사무소에 전화를 걸었지만 "일일이 기록해두지 않아 개인 간의 누수는 확인해 줄 수 없다"는 답변만 돌아왔습니다. 관리사무소만 믿고 있으면 안 된다는 걸 깨달은 순간이었습니다. 이미 돈은 들어갔지만 이 찜찜함을 안고 갈 수는 없었습니다.

부동산 사장님은 "이미 계약금 들어갔는데 그걸 뭐 하러 확인하냐"고 핀잔을 주셨지만, 제 마음의 짐을 덜기 위해 행동에 나섰습니다. 세입자분께 정중히 양해를 구하고 본계약 이틀 전에 집 상태를 한 번 더 점검하러 가면서, 윗집과 아랫집에 직접 확인하기 위한 준비를 했습니다.

요즘 구하기 힘들다는 쓰레기봉투를 선물로 준비해 쪽지와 함께 문에 걸어두기로 한 것입니다. 인당 1장씩만 구매할 수 있어서 여러 편의점을 돌아다니며 겨우 구했습니다. 직접 찾아가 벨을 누르는 것도 좋지만, 요즘은 이웃 간 교류가 활발하지 않아 오히려 경계하실 것 같았습니다. 그래서 부담스럽지 않게 쪽지를 남기는 방법을 선택했습니다. 쪽지 내용을 커뮤니티에서 열심히 검색해 봤지만 마땅한 예시가 없더군요. 저처럼 고민하실 분들을 위해 공유해 드립니다!

💌 아랫집/윗집 전달 쪽지 내용 

"안녕하세요.  OOO호 세대주님. 이번에 OO동 OOO호를 매수예정인 사람입니다. 매수 전 집상태를 확인 하는 과정에서, 혹시 거주 기간동안 누수관련 이슈가 있었는지 여쭤보고자 조심스럽게 쪽지남깁니다. 불편을 드리려는 의도는 전혀아니며, 간단히 답변해주시면 감사하겠습니다. 아래 번호로 문자 한번만 부탁드립니다. (연락처: 010-XXXX-XXXX) 항상 좋은 일들만 가득하시길 바랍니다🍀"

감사하게도 아랫집 윗집 모두 문자로 친절하게 답장을 해주셨고, 저는 이틀뒤 계약날까지 편안한 마음으로 잠을 청할 수 있었습니다. 

• ⚠️ 주의할 점: 가계약금 넣기 전에 아랫집/윗집 누수사항 직접확인하기. 부동산 사장님과 관리사무소에 의지하는 것보다 직접 여쭤보는게 제일 안심이 된다. 왜냐면 내가 확인하지 않으면 나주에 아무도 책임져 주지 않는다. 내 자산을 내가 지키는 CEO 마인드 장착! 

   

대망의 계약 당일: 중도금으로 리스크를 묶다

본계약 당일, 퇴근 후 부리나케 부동산으로 달려갔습니다. 계약 테이블에 앉으니 확실히 사장님이 매도자 편에 서 계시다는 느낌이 들었습니다. 알고 보니 매도자분이 집을 여러 채 가지고 계셔서 사장님과 이미 여러 번 거래를 튼 단골 고객이셨던 겁니다.

이번 계약에서 가장 신경 쓴 부분은 '긴 잔금 기간의 리스크'를 줄이는 것이었습니다. 원래 계약 후 일반적으로 한 달 뒤에 중도금을 처리하지만, 저는 이번에 본계약 바로 이틀 뒤로 중도금 일정을 과감하게 앞당겼습니다. 중도금까지 지불하고 나면 매도자가 배액 배상을 하더라도 계약을 일방적으로 파기할 수 없는 강력한 구속력이 생기기 때문입니다. 매도자분은 별 생각이 없어 보이는데 내가 너무 유난을 떨며 일정을 당겼나 싶기도 했지만, 내 자산을 지키기 위한 당연한 권리이자 잘한 선택이라고 스스로를 위안했습니다. 그렇게 무사히 계약서에 도장을 찍었습니다.

계약 이후 몰려온 뒤늦은 후회, 그리고 값진 BM

계약서를 작성하고 나서는 튜터님들께서는 "이제 신경 쓰이실 테니 네이버 부동산 알람은 다 지우라"고 하셨습니다. 하지만 사람 마음이 어디 그러나요. 궁금함을 참지 못해 계속 들여다보았습니다.

냉정하게 확인해 보니, 확실히 제가 계약한 금액이 시장에서 그리 싼 편은 아니었습니다. 계약 이후에도 제가 산 가격보다 더 저렴한 매물들이 간간이 올라오는 모습을 보며 솔직히 속이 쓰리기도 했습니다.

하지만 이 첫 계약을 통해 저는 돈으로도 살 수 없는 엄청난 경험과 배움을 얻었습니다.

• 첫째, 매물이 날아갈 것 같다는 조급함을 내려놓을 것. 내가 계약을 마치고 나니 그토록 매물이 없다던 단지에서도 하나둘씩 새로운 물건들이 다시 나오기 시작했습니다. 원래 사고 싶었던 단지에도 매물이 올라오는 것을 보며, 시장의 기회는 늘 열려있다는 것을 눈으로 확인했습니다.
• 둘째, 기회가 왔을 때 바로 잡을 수 있는 준비성을 키울 것. 평소에 꾸준히 매임을 다니며 해당 단지의 물건 상태, 컨디션, 적정 가격을 머릿속에 명확히 파악해 두고 있어야 합니다. 그래야 진짜 기회가 왔을 때 망설임 없이 현장으로 달려가 가치를 알아보고 잡을 수 있습니다.

 이번 1호기 경험 덕분에 다음 계약 때는 훨씬 더 조급함을 덜고 냉정하게 시장을 바라볼 수 있을 것 같습니다.

🔍 1호기 투자를 마치며: 잘한 점 / 아쉬운 점 / 개선할 점

👍 잘한 점 3가지

1. 워크인 벽타기를 통한 최선의 매물 발굴: 지치고 민망한 순간 속에서도 끈기 있게 부동산 문을 두드렸고, 덕분에 해당 시장에서 내가 할 수 있는 최선의 매물인지를 내 눈으로 직접 확인하고 잡을 수 있었습니다.
2. 적극적으로 도움을 구한 오픈 마인드: 계약 프로세스를 전혀 모르는 부린이였지만 조원들과 선배님들, 튜터님께 부끄러움 없이 묻고 또 물었습니다. 확신이 생기지 않을 때 동료들의 생각을 구하고 집단지성을 활용해 판단한 것은 정말 잘한 일이었습니다.

3. 리스크를 제어한 담대한 협상: 혼자만의 생각이었다면 감히 엄두도 내지 못했을 일입니다. 선배님의 날카로운 인사이트와 조언 덕분에 부천과 구리 두 매물을 동시에 올려놓고 협상 테이블을 주도할 수 있었습니다. 또한, 긴 잔금 기간의 리스크를 줄이기 위해 중도금 일정을 본계약 이틀 뒤로 과감하게 앞당겨 계약의 구속력을 높인 점 역시 튜터님이 해주신 말씀을 행동으로 옮겼기에 가능했던 선택이었습니다. 배운 대로 리스크를 완벽히 통제해 낸 이 경험은 앞으로의 투자 여정에 정말 큰 자산이 될 것 같아 스스로에게도 칭찬을 건네고 싶습니다.

    

😥 아쉬운 점 3가지

1. 기다림의 미학 부족: "조금 더 선호도 있는 단지의 매물이 나올 때까지 시장을 모니터링하며 느긋하게 기다려볼 걸 그랬나?" 하는 아쉬움이 약간은 남습니다.
2. 상위 생활권 직접 확인 부재: 한 단계 더 상위 생활권으로 가서 내 투자금 범위에 들어오는 매물이 정말 없는지 제 눈으로 직접 확인하지 못했습니다.

3. 가보지 못한 곳에 대한 미련: 내 발로 직접 확인하지 않으니, 계약 후에도 '혹시 상급지에 내가 놓친 기회가 있지 않았을까?' 하는 미련과 희망 회로가 계속 맴도는 것을 느꼈습니다. 결국 완벽한 확신은 '직접 확인하는 것'에서 온다는 것을 깨달았습니다.

    

🚀 개선시키면 좋을 점 (앞으로의 루틴 적용)

• 매월 앞마당 1회 시세업데이트 루틴화 가보지 못한 곳에 대한 미련을 없애고 시장을 냉정하게 바라보기 위해, 제가 만든 앞마당들은 매월 1회 무조건 시세 업데이트를 진행하겠습니다. 기회는 생물처럼 계속 변하기 때문에, 꾸준한 시세 트래킹을 통해 조급함을 덜고 다음 투자 때는 더욱 냉정하게 가치를 비교평가하여 더 좋은 선택을 내리겠습니다.
• 부동산 사장님과의 '밀당 페이스' 조절 (협상력 키우기) 이번에 강하게 나오시는 사장님의 태도에 밀려 원하는 특약(하자담보책임 법적 조항 따르기)을 완벽하게 관철시키지 못했던 점이 복기해 볼 만한 포인트였습니다. 특히 두 매물을 두고 동시 협상을 진행할 때, "빨리 가계약금을 넣어야 매물을 안 놓친다"며 밀어붙이는 사장님의 말씀에 순간 마음이 조급해지기도 했습니다. 다음 투자 때는 사장님이 강하게 압박하거나 "이 돈으론 이제 못 산다"며 급박한 분위기를 조성하더라도, 휘둘리지 않고 내 페이스를 주도적으로 유지하는 연습을 하겠습니다. "이 조건이 안 되면 다른 대안(앞마당 매물)으로 가겠다"는 담대함과 배짱을 기르겠습니다.

• [가계약금 입금 전 필수 체크리스트] 루틴화 가계약금을 넣고 나서야 누수가 생각나 밤잠을 설치고 쪽지를 돌려야 했습니다. 다행히 별문제가 없었지만, 다음 투자부터는 불필요한 심리적 에너지 소모와 리스크를 줄이기 위해 돈이 들어가기 전 기계적으로 확인해야 하는 체크리스트(누수 여부 직접 확인, 등기부 등본 근저당 확인, 특약사항 확인  등)를 아예 행동 루틴으로 만들어 두겠습니다. 가계약금 입금 버튼을 누르기 전에 체크리스트를 하나씩 지워나가는 프로세스를 정립하겠습니다.

   

다사다난했던 5개월 동안 치열하게 앞마당을 넓히고 결국 행동으로 옮겨 결실을 맺은 저 자신에게 토닥토닥 칭찬을 건넵니다. 그리고 무사히 도장을 찍을 수 있게 곁에서 등 떠밀어주고 도와준 소중한 동료들과 튜터님, 멘토님들께 다시 한번 고개 숙여 감사 인사를 전합니다.

부딪치며 깨달은 저의 날 것 그대로의 1호기 경험담이, 투자를 앞두고 고민하시는 다른 분들께도 작은 용기와 도움이 되기를 바랍니다. 모두 시장에서 오래 살아남아 함께 성투해요! 감사합니다. 😊

Thanks to

처음으로 임장을 함께 해준 값진 동료분들, 끝까지 함께해주신 덕분에 임장 습관도 기르고 칭찬도 많이 해주셔서 으쌰으쌰 열심히 할 수 있었습니다. 감사합니다.  ⭐실준 72기 10조 [십조자산단]_슈퍼노바 조장님, 별별별별별님, 부자될맘님, 쑤앙님, 오너초이님, 유나엄마최고님, 으내님, 1석3조님

추운 겨울 부천에서 많은 단지들로 해롱해롱했던 저와 함께 임장해주시고, 1호기 따끈따끈한 소식을 들려주셔서 열망이 더욱 불타올랐습니다. 항상 다들 열심히 하셔서 많이 본받았습니다. 감사합니다.⭐서투기 30기 8조 [서울에서 자산 30배 불릴 8자조]_호야쭌야 조장님, 망곰주택님, 무슈고님, 부될남님, 온니원님, 우미와현님, 화려한송햇살님, Newbby님

열기는 처음이라 설렜는데ㅎㅎ 덕분에 좋은 인연만들고 비전보드도 함께 발표해서 좋았습니다. 지금도 응원해주시는 뽀니쨩님 팁스님 늘 감사드려요! 다른분들도 뵙고싶네요! ⭐열기 90기 57조 [열기 90기 루틴만들어 57억 만들조]_젬마소나 조장님, 광명에서 강남까지님, 뽀니쨩님, 에픽정님, 콘샐러드님, 팁스님, 하반장님, dreamlife님

사소한것 하나를 물어도 항상 진지하게 고민하고 대답해주시는 열기 선배와의 만남에서 인연을 갖게된 평이 선배님, 부담스러우셨을 것 같아 죄송스러운 마음도 있지만, 이런 저런 생각을 스스로 해볼 수 있게 질문해주셔서 너무 감사했습니다. ⭐백평이 선배님

친정집처럼 편히 찾아오라고 말씀해주신 꽃피는 봄 함께햇던, 매번 매임때마다 실시간으로 피드백 주시고 연락해주셔서 너무나 든든했습니다. 감사합니다. 나중에 꼭 다같이 밥먹기에요!! 그리고 투자소식 기다리고 있을게요! ⭐실준 73기 27조 [실준 73억 꿈 2루러 7ㅏ시죠]_달빛정원 조장님, 고운산님, 루루사랑님, 별별별별별님, 실행의시간님, 자식부자님, 행복샤인님, PG님

1호기 투자한다, 면접준비한다, 조활동에 열심히 참여하지 못한것 같아 항상 죄송한 마음이지만, 따뜻한 말로 받아주시고 계약할때 이것저것 신경써주셔서 너무나 감사했습니다. 함께하는 임장도 너무 즐거웠어요! 감사합니다.⭐서투기 31기 5조 [서투기 3시세ㄲ1 투자생각, 5늘도 임장가조]_환탈 조장님, 따뜻한계절님, 락끼님, 보나행님, 복부인님, 신나는공부길님, 코코안나님, 홈스윗님

처음 월부에 입성하게 만들어주신 너나위님, 

항상 열정적이고 긍정적이신 저의 롤모델 자모님, 

초보인 저에게 하나하나 다 알려주시며 매물코칭해주신 자향님,

첫 투코와 돈독모에서 또 만나뵙게 되어 인사이트 나눠주신 마스터님,

열기, 실준, 서투기 강의를 열정적으로 진행해주신 너바나, 권유디, 잔쟈니, 주우이, 양파링, 코크드림님 덕분에 많이 배웠습니다. 감사드립니다!!

놀이터에서 열심히 답변해주신 ⭐줴러미, 윤이나, 샤샤와함께, 김인턴, 재이리 튜터님, 썸머님, 이지님 좋은 환경 만들어주셔서 감사합니다! 

[1탄] https://weolbu.com/s/NzcPqdRonm