안녕하세요
아파트와 사람들의 삶에 관심을 가지고
투자를 삶의 일부로 생각하고 즐기고 있는
절대 포기하지 않는 제리파파입니다.
요즘 수도권을 임장하다 보면 신축이 많지 않고
90년대~00년대 구축 아파트가 많고 상승장으로
재건축/리모델링을 추진하고 있는 단지들이 많이 보입니다.
이 단지들은 가치가 있음에도 연식이 워낙 오래되었고
지주 연결이 안되고 주차도 좁아 살기 불편하기 때문에
실거주 가치가 떨어져 상대적으로 낮은 전세가로 인해
투자금이 많이 들어가서 소액 투자가 어렵기 때문에
투자 우선순위에서 제외되는 경우가 많습니다.
그러면 이런 단지들은 그냥 볼 필요가 없는 것일까요?
26년 상반기 용인시 수지구에서 거래량이 많았던
단지를 보면 리모델링을 추진 중인 단지가
1,2위를 차지한 것을 볼 수 있습니다.
동아.삼익.풍림의 경우는 이주가 거의 진행되었지만
(이주 시 주담대 안되고 이주비 대출 승계만 가능함)
7억 초반으로 4,5월에도 거래가 이어지고 있습니다.
물건 마다 다르지만 이주비 대출 승계가 최대 3억이기 때문에 최소 투자금이 4억 이상이 필요하다고 볼 수 있는데요.
당장은 토지거래허가제로 투자는 불가능하지만
투자자로서 동일한 투자금이면 더 나은 가치를 가진
선택지가 많이 있다는 것을 알 수 있습니다.
자, 이제 또 다른 궁금증이 생깁니다.
그러면 사람들은 왜 이런 단지들을 사는 것일까요?
이유는 신축 아파트가 될 것이기 때문입니다.
단순히 지금의 가치만 보는 것이 아니고 시간이 흘러
신축 아파트가 될 모습을 생각하기 때문입니다.
충분한 여유자금이 있는 투자자가 길게 미래를 보고 싼 가격에 매수하는 경우도 있고, 실거주자가 당장은 조금 살기 불편해도 신축 아파트를 기대하고 사는 것입니다.
그러면 이 단지의 미래 가치를 어떻게 알 수 있을까요?
이 단지가 신축아파트가 되면 얼마가 될 수 있을까요?
수지구에서 리모델링을 추진하고 있는 6억~8억대
(26년 6월 기준) 4개의 단지를 가져왔습니다.
신분당/분당선에서 역에서 600m 내외 떨어진 단지로 도보로 10분 내외로 역 접근이 가능한 역세권인데요.
이 단지들을 매수할 때 얼마의 돈이 필요할까요?
그리고 신축 아파트가 된다면 얼마의 시간이 걸리고
이후 어느 정도의 가격을 형성할 수 있을까요?
정확한 시기와 가격은 아무도 알 수 없겠지만
앞서 인근에서 리모델링을 진행한 곳을 참고하면
훨씬 더 좋은 답을 유추해볼 수 있을 것 같습니다.
지금부터 ‘분당’의 과거로 돌아가보겠습니다.
현재 1기신도시에서 리모델링 속도가 가장 빠른 곳은
분당 구미동의 무지개마을4단지입니다.
무지개마을4단지(563세대)
→더샵분당센트로(657세대)
수평증축 및 2개동을 증축하는 방식으로 진행
용적률 기존 172.23% → 268.89% (+96.66%)
[리모델링 진행상황]
15.9 : 조합설립
21.4 : 사업계획 승인 (1기신도시 두번째로 승인)
→ 수직증축 진행하려 했으나 안정성 문제로 지연
→ 수평증축 및 별동 증축 방식으로 승인 완료됨
22.9 : 분담금 총회
22.12 : 이주 및 철거
23.12 : 착공
27.4 (예정) : 준공 및 입주
한솔마을4단지 이어 무지개마을4단지 리모델링 승인
(1기신도시 두번째로 리모델링 사업계획 승인)
https://v.daum.net/v/cqxg38hS5h?f=p
신도시 첫 리모델링 삽 뜬다…무지개마을 ‘분담금확정’
(분담금 확정하고 신도시 최초 이주 진행)
https://www.hani.co.kr/arti/area/capital/1061719.html
무지개마을4단지, 비례율 95%로 권리변동계획 변경
(2023년말 착공 이후 공사비 인상 관련 기사)
https://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=48754
22년 9월 분담금 총회에서 정해진 최초 분담금은
23평 (59타입) → 31평 (71타입) 변경 기준으로
1.8~1.9억 수준으로 설정되었는데요. 이후 착공 후
25년 총회에서 최종으로 분담금이 인상되었습니다.
물건마다 차이는 있지만 1.8억 → 3억 (+67%)
으로 초기에 비해 최종 분담금이 인상되었습니다.
23평에서 71타입,73타입(타워동)변경하는 것 외에도
23평에서 신축동 84타입으로 변경할 수 있었는데요.
분담금 2~3억 → 4~5억 정도로 늘어나기도 했습니다.
무지개마을4단지와 같이 분담금 총회 후 3개월 만에
이주를 시작하고 이주 후 착공을 1년 안에 빠르게 해도
리모델링의 과정에서 분담금이 상승할 수 있습니다.
특히, 60% 이상 인상될 수 있다는걸 알 수 있습니다.
분당 구미동 무지개마을4단지는 22년 4월 기준으로
상승장 후반에 23평이 10억에 호가가 나왔습니다
(하락장 초기인 23년 초반에는 7억 초반에 거래됨…)
22년 4월은 분담금 총회를 하기 5개월 전이었고,
매매가 10억에 분담금 3억을 더하면 13억이었습니다.
현재 매물을 기준으로 비교해보면 지난 상승장 고점 대비해도 약 4.5억 정도 오른 가격이고, 23년에 7억에 매수했다면 7.5억이 오른 가격입니다.
25년 12월 청약을 진행한 더샵분당센트로의
71/73타입 분양가가 18억 초반인 것을 고려하면
낡은 집에서 살고 이주까지 해서 오래 기다린 만큼
리모델링으로 인한 신축 아파트의 가격을 보면
충분히 좋은 투자였다는 생각이 듭니다.
“분당 신축이라며?” 계약률 40%의 굴욕…
‘더샵 분당센트로’ 미분양 사태의 전말과 반전
https://www.newcitydaily.com/news/articleView.html?idxno=578
더샵분당센트로는 평균 17.2라는 높은 경쟁률에도
고분양가와 대출규제로 계약률이 낮았었는데요.
하지만 26년 4월 진행한 무순위 줍줍에서 다시 높은 경쟁률을 보이면서 빠르게 물건이 소진되고 있습니다.
실제로 분당에 아직 신축이 많지는 않지만
인근 더샵분당파크리버라는 비역세권 단지도
비슷한 가격인 18억을 형성하고 있는데요.
미금역 인근이지만 역에서 떨어진 생활권이어서
상권 접근이 불편하고 5년의 연식 차이를 고려하면
더샵분당센트로의 분양가 18억이 싸지는 않더라도
충분히 받아들일 수 있는 가격이라는 생각이 듭니다.
지금까지 말씀드린 내용을 정리해보겠습니다.
수지구의 리모델링을 진행하고 있는 단지들의
미래의 가치와 예상 가격을 알아보기 위해서
1기신도시에서 가장 빠르게 리모델링이 진행 중인
분당의 무지개마을4단지를 예시로 살펴보았습니다.
과거 매물 가격, 분담금, 물가 상승에 의한 변화,
그리고 리모델링 진행 과정과 기간을 살펴보았습니다
마지막으로 신축이 되었을 때 가치의 변화를 보고
가격의 적정성을 살펴보기 위한 비교를 해보았습니다.
이제 다시 수지구로 돌아가보겠습니다.
성복역리버파크, 동삼풍, 뜨리에체
모두 용적률이 200%가 넘기 때문에
상대적으로 분당보다 사업성이 떨어집니다.
따라서 상대적으로 분담금이 높은 편이고
이후에도 더 높아질 수 있는 상황입니다.
무지개마을4단지의 경우
사업계획 승인 이후에
분담금 총회까지 1년 반이 걸렸고
이주가 3개월, 이후 착공이 1년 걸렸습니다.
착공 후 약 3년 반이 소요되고 있습니다
수지의 3개 단지 모두 사업계획 승인이 되었고
동삼풍은 이주가 되어 착공을 기다리고 있으며
최소 1년 정도 걸릴 수 있다는 것을 알 수 있습니다.
그리고 착공 후에도 3년 반 정도가 더 걸리기 떄문에
빨라도 4년 반 이후 신축 아파트가 될 수 있습니다.
향후 공사비 인상으로 분담금이 인상된다면 무지개4단지의 경우 최소 60% 이상 인상이 되었기 때문에 비슷하게 적용해보면 분담금 3.5억→5.6억으로 올라갈 가능성이 있습니다.
(단, 리모델링 단지의 경우 분담금 대출이 나오기 때문에 분담금을 입주 시 지불할 수 있습니다)
최종적으로 매수하는 금액은 매매가+분담금으로 보면
동아삼익풍림은 7.1억+5.6억=12.7억이 됩니다
나머지 2개의 단지들도 비슷한 방식으로 생각해보면
최종적으로 아래와 같이 나타낼 수 있습니다.
동아삼익풍림 신축 아파트까지 최소 4.5년 소요 예정 (변동가능) 초기 투자금 = 매매가 7.1억 (분담금 준공 시 납부) 최종 투자금 = 매매가 7.1억+분담금 예상 5.6억 = 12.7억 |
도담마을뜨리에체 신축 아파트까지 최소 5.5년 소요 예정 (변동가능) 초기 투자금 = 매매가 6.8억 (분담금 준공 시 납부) 최종 투자금 = 매매가 6.8억+분담금 예상 5.6억 = 12.4억 |
성복역리버파크 신축 아파트까지 최소 5.5년 소요 예정 (변동가능) 초기 투자금 = 매매가 8.6억 (분담금 준공 시 납부) 최종 투자금 = 매매가 8.6억+분담금 예상 6.4억 = 15억 |
리모델링 단지는 현재 매매가 이외에도
향후 이주 했을 때의 거주를 위한 금액과
그 과정에서 예기치 못하게 지연되는 시간과
분담금 인상까지 고려를 해야 하는데요.
주변 신축의 가격과 비교를 해보겠습니다
성복역리버파크는 최종 예상 투자금이 15억인데
(26년 6월 기준)
(2020년) 성복롯데캐슬파크나인이 15억
최소 6년 이상 더 신축이면서 원희캐슬 상권도 가깝고
균질성도 더 좋은 성복역리버파크 위치가 좋기 때문에
충분히 나쁘지 않은 가격이라는 생각이 듭니다.
동아삼익풍림은 최종 예상 투자금이 12.7억인데
(26년 6월 기준)
(2020년) 더샵동천이스트포레가 12.5억
(2015년) 래미안수지이스트파크가 13.8억
(2019년) 수지파크푸르지오 14.9억
더샵동천은 위치는 거의 같지만
연식이 19년식이고 단지가 작고 지대가 높아
윗동으로 갈수록 언덕이 매우 심한데도 불구하고
12.5억으로 가격이 비슷합니다.
위치는 비슷하지만 연식이 7~11년 차이나는
이스트파크와 파크푸르지오의 가격을 보면
동삼풍은 예상 투자금 대비
최소 1억 이상의 마진이 있다고 생각됩니다.
도담마을뜨리에체는 최종 예상 투자금이 12.4억인데
분당산으로 비슷한 위치에 신축 단지가 없기 때문에 정확한 비교를 하기는 어렵지만 신분당선 라인인
동삼풍과 비슷한 가격이기 때문에
상대적으로 매력적인 가격은 아닌 것 같습니다.
마지막으로 인접한 지역의 리모델링 상황과
신축 분양가를 확인해보겠습니다.
인접한 하위 지역인 수원에서도
리모델링을 추진 중인 단지들이 있는데요.
가장 빠르게 진행되는 벽적골두산우성한신의 경우
26년 2월 분담금 총회가 끝나 이주를 앞두고 있는데요.
초기 분담금이 약 4억이고, 향후 공사비 인상까지
60% 인상된 예상 분담금이 6.4억이라고 가정해보면
총 투자금은 매매가 4.7억+분담금 6.4억 = 11.1억으로
도담마을뜨리에체도 나쁘지 않은 가격으로 보입니다.
실제로 수원 영통구에서 새롭게 입주하는 신축 단지들도
84타입 분양가가 12억대로 나오고 있는 것을 볼 수 있습니다.
지금까지 분당, 수지, 수원 리모델링 단지들을 보면서
1기신도시에서 가장 빠르게 리모델링이 진행되고 있는
분당의 사례를 통해
1.수지의 리모델링 단지의 미래 가치를 보고,
2.인근 신축 단지들의 가격을 확인하고
3.인접한 지역의 상/하급지 단지들을 확인하여
리모델링 단지들의 가격 적정성을 살펴보았습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
