현재 부동산 지역별 시장 상황과 내가 해야 할 행동
- 부자들의 공통점 : 독서, 이너서클
→ 현재 월부 조모임을 통해서 환경속에서 차근차근 배우고 만드는 중이며, 독서는 아침에 30분~1시간 정도 읽고 적용점을 1개이상 정리하며, 행동으로 옮기는 중. 독서의 필요성은 “마인드”, “주변의 소음으로부터 내 자신이 흔들리지 않는 내면의 힘”의 중요성을 깨달음
- 시장의 바닥 = 다주택자에게도 대출(주담대)를 해줄 때가 기회라는 것 (22년하반기~24년)
- 매수 후 보유 중에는 가격(20%)이 떨어질 수도 있다는 걸 인정하기
→ 아직 투자를 하지 않는 상태라 큰 공감은 가진 않지만, 모의투자를 통해서 아마 매수 전부터 충분히 인지하며, 끈기있고, 최대한 보수적으로 길게 투자를 해야된다는 말을 수도 없이 들어 행할 수 있을 것.
- 아파트는 비율적으로 상승/하락 하므로 시차를 두고 지켜봐야한다 (현재는 서울 4,5급지 해당됨)
→ 저번달 관악구 임장을 통해서 현재 큰 테두리에선 서울은 지역마다 가격 흐름이 다르다는 걸 느꼈고, 매물임장을 통해서 단지마다, 매물마다, 평형마다 가격흐름이 어떻게 가는 지에 대해 자세히 살펴볼 수 있었음
- 변화하는 시장에서도 잃지 않고 투자할 수 있는 저평가, 환금성, 수익률 원칙
- 저평가 (가치, 가격)
→ 같은 가격인데 더 좋은 가치를 가진 것
→ 같은 가치인데 더 싼 가격을 가진 것
→ 얼마나 강조하고 얼마나 중요한 부분인 걸 다시 한번 느꼇고, 저는 앞마당이 적어서.. 현재로써는 비교할 수 있는 앞마당을 늘리는 것이 최우선
- 저가치에 대해 구분할 수 있는 법
→ 4,5월달 임장지에서 해당지역 내에서 “저가치”단지를 내 스스로 판단과 조모임을 통해서도 알게된 점
- 환금성 (3층이하, 탑층제외, 300세대이상, 20~30평, 장기/중기/단기 매도기준)
→ 이 원칙은 시세분석, 단지분석, 전화임장, 매물임장 할 때 항상 적용하고 있는 점
- 수익률 (투자금 대비 연20% 수익률)
- 알파투자라면 “수익률”을 극대화하기 위해 그 이후에는 “수익”을 위해 투자로 옮기기 (현재 종잣돈이 적기 때문에)
→ 결국 앞마당 늘리기 + 저축과 지출 + 시간(기다림) + 투자공부 + 반복 해야된다는 걸 느낌
3. 잃지 않고 감당 가능한 것을 선택하는 원금보존, 리스크관리 원칙
- 원금보존 (전세가율, 강남 50%, 서울 60%, 경기도 70%, 지방 80%)
- 전세가율이 낮다면, 매매가가 싸지 않는데 그럼에도 불구하고 거품이 많이 껴있기 때문에 앞으로 하락에 대한
트리거가 나왔을 때, 많이 빠질 수 있겠다라는 걸 생각하고 대비해야 됨 = 전세가율 낮음 (가격변동성이 큼)
- 리스크관리 (감당가능한 리스크에 투자 = 공급물량, 잔금, 역전세)
→ 현재 내 대출이 가능한 마통, 보험약관대출 등 미리미리 파악하고 수시로 확인하여 대비하고 있음
- 과거 데이터 확인으로 “전세”가 얼마나 빠질까? 예측해보고, 감당 가능한 리스크 인지 체크하기
- 전세 상승금 5%이내 재투자하기
- 보유세 산출 = 전저점*3배 / 21년 보유세로 산출
→ 현재 분양권 1채 있고, 추가적으로 투자할 계획인데. 그 2채 합계로 21년 기준으로 산출한 계산 값을 보니,
이정도 매매가까진 내가 감당 가능하겠다는 게 나옴
4. 투자원칙을 실전투자에 적용하는 법
- 지역 내에서 선호도 파악을 해보고, 투자범위를 정해보자.
→ 5월 임장지에선 적용을 해보지 못한 부분이여서 이번달 임장지에서 새롭게 적용할 점.
→ 저환수원리를 단지와 밀접하고 자세하게 접목해주시면서 이번 임장지역에서 꼭 적용할 점
→ 임장보고서 결론 파트가 항상 급하고, 어수선하여 투자를 할 수 있을 지 판단이 어려웠는데 이번 강의를 통해
디테일하게 알려주심 이 부분도 이번달에 적용점
- 매물임장 때 조건을 한번 만들어보거나 또는 한번 더 들어가보기
→ 전화/매물임장이 익숙하진 않는 나에게 조금 낯설지만 최대한 그 지역에 대한 선호도를 찾기 위해 애쓰기만
했었다. 물론 매물에 대한 정보나 상태 가격 등을 물어보기도 했지만, 없는 조건을 만들어보거나, 깊숙한 더
들어가보지 못한점이 아쉬움이 남았다.
(전세 뺄 때까지만 주전세로 가능 여부 제안하기 / 월세세입자 이사비 지원 후 주전세로 제안, 수리기간 확보
잔금이 안될 때의 제안,방안을 알려주셔서 적용점)
- 수평/수직비교를 통해서 투자범위를 좁히는 과정을 알게된 점.
5. 지방에서 서울 신축으로 평범한 직장인의 실제 투자 사례
- 보유/매도 과정에서 내 입장만 고려하는 것이 아니라, 세입자의 입장도 역지사지로 생각하며 협의를 하자.
→ 감정적으로 대하는 것 보단, 냉정하게 상황을 판단하고 해결해줄 수 있는 것과 CEO마인드로 접근하자
- 복기는 투자에서 뿐 아니라, 인생에서도 정말정말 중요한 부분이라고 항상 생각하고 있고, 이 부분은 나 또한
항상 실행 중
- 오늘 강의에서 정말 새롭게 알게된 점들이 많았다. 모든 부분을 다 적용할 수 없다는 걸 알기에 하나하나씩 기록 해놓고 적용할 수 있도록 시간이 필요할 것 같다. 일신우일신하게 배움의 즐거움을 매번 느끼며, 나에게 맞는 기준들을 세우며 행동으로 옮기는 것.
