[내마실 6기 서울에 (다리)집9하고 (별똥별)윤이나조!_리치리나] 내마실 1강 후기

안녕하세요 ~

행복한 투자자 리치리나입니다. 

내마실 1강은 협상과 투자라는 내용으로 양파링 튜터님께서 강의해주셨습니다. 

강의에서의 가장중요한 3가지를 말씀해주셨습니다. 

협상의 핵심은 가격이 아니라 매도자의 상황을 파악하는 것

많은 사람들이 협상을 가격을 깎는 기술이라고 생각하지만, 

실제 협상의 핵심은 매도자의 상황을 이해하는 데 있다. 

같은 단지, 같은 평형의 아파트라도 매도자의 사정에 따라 

협상 가능 여부와 폭이 크게 달라진다. 

자금이 급하게 필요한 경우, 이사 일정이 촉박한 경우, 

세입자 보증금 반환 문제가 있는 경우 등은 협상에 유리하게 작용할 수 있다.

특히 최근처럼 시장 분위기가 좋거나 매물이 부족한 상황에서도 

사정이 있는 매물은 항상 존재한다. 

따라서 투자자는 단순히 가격만 볼 것이 아니라 왜 매도하려고 하는지, 

어떤 고민을 가지고 있는지를 파악해야 한다. 

또한 모든 물건을 협상 대상으로 삼을 필요는 없다. 

누수나 구조적 결함과 같은 중대한 물리적 하자, 권리관계가 복잡한 물건, 

법률적 문제가 있는 물건은 가격이 저렴하더라도 신중하게 접근해야 한다. 

좋은 투자자는 무조건 싼 물건을 찾는 것이 아니라  안전하게 투자할 수 있는 물건을 선별하는 데 집중한다.

항상가격만을 생각했던것 같은데 매도자의 상황에서 내가 해줄수 있는 카드를 생각해본다. 

목표 매수가는 물건과 시장을 분석한 후 설정해야 한다

목표 매수가는 감으로 정하는 것이 아니라 객관적인 분석을 통해 결정해야 한다. 

첫 번째는 물건 분석이다. 

단지 규모, 평형, 동·층·향, 조망, 구조 등 해당 물건의 경쟁력을 파악해야 한다. 

같은 단지 안에서도 선호동과 비선호동, 고층과 저층, 남향과 북향에 따라

가격 차이가 크게 발생할 수 있기 때문이다.

두 번째는 시장 분석이다. 

현재 시장이 상승장인지 하락장인지, 거래량은 늘고 있는지 줄고 있는지, 

매물은 증가하는지 감소하는지 등을 확인해야 한다. 

상승장에서는 원하는 물건을 놓치지 않는 것이 중요하기 때문에 

다소 높은 가격에도 매수할 수 있지만, 

하락장에서는 더 낮은 가격을 기다리는 전략이 유리할 수 있다.

마지막으로 최근 실거래가와 현재 호가를 비교해 목표 매수 구간을 설정해야 한다. 

중요한 것은 최저가를 맞추는 것이 아니라, 향후 가격 흐름과 시장 상황을 고려했을 때 

충분히 만족할 수 있는 적정 가격에 매수하는 것이다. 

계약 과정에서는 조건 합의와 권리관계 확인이 가장 중요하다

부동산 거래는 일반적으로 가계약, 본계약, 중도금, 잔금의 순서로 진행된다.

이 과정에서 가장 중요한 시점은 가계약 전이다. 

매매가격, 계약금과 중도금 및 잔금 일정, 세입자 퇴거 여부, 

각종 특약사항 등에 대한 합의가 모두 끝난 후 가계약금을 입금해야 한다. 

충분한 협의 없이 가계약금을 먼저 보내면 추후 분쟁이 발생할 수 있다.

또한 중도금 지급 전에는 반드시 등기부등본을 다시 확인해야 한다. 

계약 이후 새로운 근저당이나 가압류가 설정되지는 않았는지, 

권리관계에 변동은 없는지 점검하는 것이 필수다. 

특히 중도금 지급 이후에는 계약 해제가 쉽지 않기 때문에 더욱 신중한 확인이 필요하다.

세입자가 있는 물건이라면 임대차계약서, 보증금 규모, 계약 만기일, 퇴거 예정일 등을 

반드시 확인해야 하며, 실거주 목적이라면 세입자 퇴거확인서나 명도확인서를 받아 두는 것이 안전하다. 

결국 좋은 계약은 좋은 가격보다도 안전한 거래 구조에서 시작된다는 점을 잊지 말아야 한다.

계약시 부동산 사장님이 알아서 해주는걸 기대하지말고 꼼꼼히 챙긴다. 

계약서를 쓰는 현장에서는  단순히 돈만 오고가는 건 아니다. 

문제가 발생되었더만 계약이 잘못될 수도 있으므로 매도나 매수를 위해 진행한 시간들을 위해 

꼼꼼히 확인해야 겠다.