안녕하세요 😊
이번 열중반 2강, 정말 정말 감사하게도 오프로 초대 받아 ‘전세 강의의 달인’ 이신 양파링 멘토님의 강의를 직접 들을 수 있었습니다! 초대해 주신 이지님, 감사드립니다 ❤️ 그리고 긴 시간 수강생들을 챙기시느라 너무 고생하신 제인님, 감사합니다. ❤️
양파링님은 열중 1기부터 이번 50기까지 강의를 하셨다고 해요! 그래서 그런지 열중 강의에 애정이 너무나 많으시다는 것을 말씀과 눈빛에서 알 수 있었습니다.
그래서 이번 열중 마지막 강의에서 하나도 남김없이 다 쏟아내 주셨던 것 같아요, 멘토님! 열정적인 강의 너무 감사합니다.
[ 인트로 ]
❤️ 출석을 부르시다 ❤️
강의 시작 전 멘토님께서 갑자기 저희들 출석을 부르시겠다고 하셔서 좀 놀랐습니다 😅 오프 강의에서 출석을 부르시는 강사님들은 거의 없으셨거든요~ 아마도 이번 강의가 마지막이라 더 애틋하셔서 그러신 것 같았어요 😢
한 사람 한 사람 덕담해 주시면서 10억 달성까지 응원하시고, 10억 달성에 저희 이름이 나오나 보시겠다고 하시며 애정과 진심을 보여주셔서 강의 시작 전부터 완전 감동적이고, 숙연해졌답니다. 멘토님의 따수운 마음 ~ ❤️
강의에서는 핵심을 알려주시고 실제 단지로 사례를 분석해 주시고 중간 중간 복기시키시고, 마지막에 테스트까지! 👍
오늘 강의에서 단 하나 꼭 기억해야 한다면? 바로바로 적정 전세가는 단, 생, 공!!! (절대 까먹지 말자! 단, 생, 공)
우리는 왜 전세놓기를 공부해야 하는가!
전에는 투자의 끝은 매수 아닌가? 하며 매수하는데만 온 정신을 쏟았다면 이제는 투자의 끝은 전세 놓기와 보유라는 것을 알게 되었습니다. 매수 후 바로 맞닥뜨릴 문제는 바로 전세 놓기죠. 저도 잔금과 동시에 임차인께서 3개월 이상을 사셔야 하는데 하며 신경 쓰기도 했죠 😅 (지금은 웃고 있지만 잔금 후 이 3개월이 잘 지나야 한다, 갑자기 이사 가신다 하면 안 된다, 안 된다 생각하며 지났습니다. 휴~~) 다행히 그 3개월이 지나자 갱신권을 사용하셨던 임차인분이 이사 안 가시고 저와 다시 2년 계약을 맺으며 지내고 있습니다.
2년 후 만약 새로운 임차인을 구해야 하는데 잘 진행되지 않으면 마음이 힘들 수도 있기에 이번 열중 양파링님의 강의는 녹화하고 싶을 정도로 보석같았습니다.
[ 인상깊은 내용 ]
1. 시장이 빼주는 전세? NO, 내가 빼는 전세!! YES
- 지금 전세 물건이 없어선 전세가 잘 나가는데도 공부해야 하나요?
물론입니다!
지금은 내가 잘해서 전세가 잘 나가는 것이 아닌 ‘시장’이 해 준 것입니다!
쉬운 시장에서 방심한 대가는 어려운 시장에서 청구된다고 교훈을 말씀해 주셨습니다!! (뜨😅끔)
매수 전에 전세 셋팅에 대해서도 알고 있어야 매수 이후의 흐름과 투자가 완성된다는 것 명심해야겠어요.
매수 시점에 잔금일, 전세가, 임대만기를 설계하는 것이 전세셋팅이다!!
2. 매수 후 벌어지는 상황에 따라 전세 놓기
- 매수 단계에서부터 ‘나’와 ‘시장’의 상황 파악하기!
새로운 임차인을 들여야 하는 상황인지, 주인전세나 기존 세입자와 연장계약을 하는 상황인지에 따라 전세셋팅의 방법이 달라집니다. 나아가 상황은 비슷해도 시장이 달라진다면 전세셋팅도 달라집니다.
예를 들어 현재 시장 상황은 조건부 전세대출 제한이 되어서 대출 실행일에 소유권이 이전되는 조건의 전세대출은 안 되는 상황입니다.
전세 낀 물건을 살 때 특히 주의해야 할 점은 기존 세입자의 전세만기가 3개월 이상 남아있는 것이 가장 좋고 아니면 매도자가 주인 전세를 3개월 이상 사는 것입니다. 이 숫자 3개월이 중요한 이유는 전세자금대출 보증기관이 소유자 변경여부를 확인할 때를 대비하기 위함입니다.
전세 대출을 안 받는 상황, 받는 상황 등 다양한 상황에 따라 해법을 제시해 주시며 전세셋팅하는 연습을 해보았는데 실제 단지들의 사례들로 해보니 이해가 더 쏙쏙되고 재미도 있었습니다. 특히 신축의 경우 입주기간 전과 후의 전세 시장 상황에 따라 전세금이 이렇게 달라질 수 있다는 것이 신기하고, 만약 내 물건이라면 그리고 현금 여력이 된다면 나는 어떤 결정을 할까?도 예상해 보며 답을 구해볼 수 있어서 너무 좋았습니다.
3. 적정 전세가 설정하기
- 만약 내가 전세를 빼야 하는 상황이라면? 적정 전세가를 객관적으로 설정할 방법을 알려주셨습니다.
감정을 빼고, 상황으로만 접근해서 전세를 빼야겠네요.
단. 생. 공!
아 ~이런 방법으로 전세가를 설정하다니!
내 물건의 단지만으로 설정하는 것이 아닌 만큼 더욱 넓은 인사이트가 필요하고, 훨씬 준비를 많이 해야 할 것 같아요. 그래야만 전세 놓는 실력이 길러짐을 알게 되어 너무 감사한 마음입니다.
기존에는 부사님께 그 단지의 전세 시세를 물어보거나 네이버의 전세 호가를 확인하고 이 가격으로 빼주세요. 라고 요청 드렸는데 다음 전세 놓을 때는 그 가격이 적정한지 제가 한 번 설정해 보고 합리적 가격으로 놓아야겠습니다. 시장이 빼주는 전세가 아닌 제 실력으로 적정 전세가를 설정하는 투자자가 되기!
[ 적용할 점 ] -리스크 줄이기!!!
- 공급이 안 보이는 지금이 가장 방심하기 쉬우니, 입주 물량 파악하고 시기에 적합한 물건을 선택하기!
임대 최고가를 고집하지 말기 : 최고가 욕심과 기회비용은 함께 온다! (세상에 다 좋은 것은 없다.)
- 내가 매수한 물건의 임차인이 기존 임대인에게 계갱권을 요구했는데 그 집을 내가 샀다면 나는 갱신을 거절할 수 있나? 실거주라면 거절 가능! 그러나 기간이 중요, 임대차 종료 6~2개월 전일 것.
- 전세뺄 때 공급이 매우 중요하지만 다 영향을 받는 것은 아니다! 가격선의 레벨 고려하기
- 같은 투자금이 들어간다면 전세가가 높아 투자금이 줄어드는 것보다 매매가가 낮아서 투자금이 줄어드는 게 유리하다. 그러나 어떤 조건을 만드느냐에 따라 투자후보 군단이 늘어나므로 과연 안 될까?를 생각하고 조건을 만들어 보기!!
- 지방은 전세 보증보험에 민감하므로 (전세가가 높이 책정된 경우가 많음) 내 물건이 전세보증보험 가입이 가능한 전세가인지 확인하기! 키워드 (KB / 매매 / 일반 - 90% - 승인시점) 외우기!!
전세 대출은 신청 시점이 아니라 승인 시점이다!!
- 계약서의 주의사항 따로 요약해서 언제, 어디서든 볼 수 있도록 잘 저장해 놓기!!!!!!!
매매계약서 : 특약 사항/ 주인전세 시 주의 사항
임대계약서 : 특양 사항/ 임대기간 만료일이 휴일인지 확인하고 매도인, 매수인, 부사님 같이 평일로 조율하기
국세, 지방세 등 세금 관련 서류 미리 발급받아 놓기 (계약날 부동산에서 떼지 말고~!)
질권 설정, 채권 설정은 전세금을 세입자에게 반환하지 말고 임차인이 대출 받은 금융기관에 돌려주고 차액 (또는 전액) 나머지를 임차인에게 돌려주기!
- 전세 셋팅 이후의 방향성 : (지방 물건) 재계약과 매도 중 선택의 기로에 서 있다면? 어떤 선택도 항상 비용과 편익이 있다고 생각하자. 기준이 없다면 재계약 / 매도 양쪽 다 손실이나 기회 비용이 있을 수 있으니 감당 할 수 있는 방향과 그 시점 더 좋은 선택으로 결정하기. => 양쪽 다 비용과 편익, 기준을 써 보면 결정하기 수월할 수 있다.
- 양파링 멘토님의 독서법: 목차를 보고 배우고 싶은 목표 정하기, 인상 깊은 구절을 보며 지금 내 생각을 적어 보기, 남길 것 표시하기, 남기고 싶은 단 하나는 적용해 보기
수강생들의 10억 달성을 응원하시며 8시간 동안 정말 온 에너지를 다 쏟아가시며 한 마디 한 마디 알려 주신 내용, 정말 공중으로 흩어지지 않도록 잘 간직하겠습니다.
멘토님, 1기부터 50기까지 너무나 감사드리고, 선배님들부터 지금까지 수많은 제자
들이 전세는 양파링님이지! 라고 말하며 큰 도움 많이 받았다고 전해들었습니다. 저 또한 그랬구요!
고생 많으셨고 진심을 다해, 온 열정으로 강의해 주셔서 감사드립니다.👍👍
이 강의를 “전세빼기의 바이블” 이라 부르고 싶습니다.
마지막, 멘토님의 진심 가득 담긴 감동적인 말씀을 적어 보며 마무리합니다.
[ 10억 향한 여정에서 선배가 전하는 5가지 이야기 ]
지금 같은 시장 또 올거예요.
하지만 그땐 대응할 힘이 생겨 있을 거예요.
“그때 살 걸” 후회, 또 할 거예요.
하지만 그 아픔이 다음 선택의 용기가 될 거예요.
동료가 부러운 그 비교, 늘 할 거예요.
하지만 투자 전의 나와 비교하면
생각지 못한 자산이 쌓여 있을 거예요.
전세가 안 빠져 잠 못 드는 밤은 또 올 거예요.
하지만 ‘왜’가 아니라 ‘어떻게’를 아는 나가 되어 있을 거예요.
다 내려 놓고 싶은 순간 혼자가 아니에요.
동료가 함께 있을 거예요.
여러분은 어느 시장에서든 끝내 목표에 도착하는
분들이 될 거라고 믿어요!
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