안녕하세요, 로레니입니다 :)
"여기가 정말 동대문구 맞아?"
최근 동대문구를 둘러보며 가장 먼저 들었던 생각입니다.
불과 몇 년 전만 해도 동대문구라고 하면
낙후된 빌라촌,
오래된 전통시장 이미지가 먼저 떠오르곤 했습니다.
솔직히 저 역시 그랬습니다.
그런데 최근 청량리와 이문·휘경 일대를 와보신 분들은 아실 겁니다.
서울에서 이렇게까지 눈에 보이는 변화가 일어나고 있는 지역이 또 있을까 싶을 정도였습니다.
청량리역에서 내리면 눈앞에 펼쳐지는 초고층 스카이라인,
이문동 골목을 걸으면 유모차 끄는 젊은 부부들로 가득한 신축 단지 풍경.
무언가가 달라지고 있다는게, 눈으로 느껴집니다.
동대문구는 이미 변화가 시작되었고,
그 변화가 실제 생활권과 가격, 그리고 사람들의 인식까지 바꾸고 있습니다.
오늘은 서울에서 가장 빠르게 위상이 달라지고 있는 지역 중 하나인 동대문구 이야기를 해보려고 합니다.
위치부터 봐야 합니다
동대문구 랜드마크 단지, 래미안크레시티 기준 강남까지 9km.
서울에서 강남과의 거리가 집값을 좌우한다는 건 다 아는 공식입니다.
9km면 동북권 치고 꽤 가까운 편입니다.
비슷한 4급지 단지들과 비교해도 위치적으로 우위에 있습니다.
하지만 위치만으로 집값이 결정되진 않죠.
중요한 건 그 9km를 얼마나 빠르게 이동하느냐입니다.
동대문구 교통의 핵심, 청량리역
동대문구 교통을 이야기할 때 빼놓을 수 없는 것이 바로 청량리역입니다.
현재 청량리역은
1호선, 수인분당선, 경의중앙선, 경춘선,
KTX 강릉선까지 지나가는 동북권 최대 철도 거점입니다.
청량리역을 이용할 수 있는 랜드마크
래미안크레시티 기준 주요 업무지구까지 통근 시간을 보면,
강남까지 36분,
도심까지 33분,
여의도까지 46분
서울 3대 업무지구를 모두 커버합니다.
이미 지금도 서울 동북권 주민들이 가장 많이 이용하는 광역 교통 허브 중 하나이지만,
앞으로의 변화는 여기서 끝나지 않습니다.
GTX-B와 GTX-C 노선이 확정 및 착공을 앞두고 있고,
동북선 경전철과 면목선도 논의 중에 있습니다.
(GTX-B는 송도~여의도~서울역~청량리~남양주를 연결하고,
GTX-C는 수원~양재~삼성~청량리~의정부를 연결합니다.)
청량리는 앞으로 서울에서 단 두 곳뿐인 ‘GTX 환승 복합역사’ 중 하나가 됩니다.
많은 사람들이 GTX를 이야기할 때
"몇 분 빨라진다"에만 집중합니다.
하지만 GTX의 진짜 가치는
이동시간 단축보다 지역의 위상을 바꾸는 데 있다고 생각합니다.
교통이 좋아지면 사람들이 몰리고,
사람이 몰리면 상권이 바뀌고,
상권이 바뀌면 지역의 가치가 달라집니다.
청량리는 앞으로 서울 동북권뿐 아니라
구리, 남양주, 의정부, 춘천 등 수도권 동북부 전체를 연결하는
광역 교통 허브 역할을 하게 될 가능성이 높습니다.
동북권의 약점이었던 교통이
오히려 가장 강력한 장점으로 바뀌고 있는 것입니다.
진짜 변화는 교통보다 '환경'이다
하지만 사실 동대문구의 가장 큰 변화는 교통이 아니라 환경이었습니다.
동대문구가 다른 이유는, 이미 눈으로 보이는 변화가 있기 때문입니다.
청량리역 일대에는
롯데캐슬 SKY-L65, 한양수자인 그라시엘, 청량리역 해링턴플레이스가 들어서며
초고층 스카이라인이 형성되었습니다.
출처: 나무위키
과거 집창촌과 노후 주택이 밀집했던 지역이
이제는 서울 동북권을 대표하는 랜드마크 주거지로 바뀌고 있습니다.
예전 청량리를 기억하는 사람이라면
같은 지역이라고 믿기 어려울 정도입니다.
물론 아직도 길 하나를 사이에 두고
노후 주택과 신축 단지가 공존하는 모습이 남아 있습니다.
하지만 중요한 것은 현재 모습이 아니라 방향성입니다.
제기동과 청량리 미주아파트 등 주변지역도 순차적으로 정비가 진행 중입니다.
동대문구는 지금 낙후된 지역에서 신축 중심의 주거지로 바뀌는 과정 한가운데 있습니다.
동대문구의 위상을 바꾼 이문·휘경 뉴타운
청량리와 함께 동대문구의 변화를 이끌고 있는 곳이 바로 이문·휘경 뉴타운입니다.
- 2024년 래미안 라그란데 3,069세대
- 2025년 휘경자이 디센시아 1,806세대
- 2025년 이문아이파크자이 4,169세대
불과 몇 년 사이 1만 세대 규모의 브랜드 신축 아파트 타운이 형성되었습니다.
과거 낡은 빌라와 노후 단독주택들이 즐비하던 이문동이,
지금은 대규모 신축 주거지로 바뀌고 있는 것입니다.
여기에 마지막 퍼즐이라 할 수 있는 이문4구역 재개발도 진행 중입니다.
이문4구역까지 완성되면
현재 남아 있는 노후 주거지 상당 부분이
신축 주거지로 변화할 가능성이 높습니다.
출처: 아실
결국 지역을 바꾸는 것은 건물이 아니라 ‘사람’이다
이 이야기를 꼭 드리고 싶었습니다.
새 아파트가 들어선다고 해서 동네 위상이 바로 바뀌는 건 아닙니다.
그 안에 사는 사람들이 바뀌어야 진짜 변화가 시작됩니다.
지금 이문·휘경 뉴타운 단지 안을 걸어보시면 느낍니다.
유모차 끌고 나온 젊은 부부들.
단지 내 놀이터에서 신나게 뛰어노는 아이들.
이 사람들이 주변 상권을 바꿉니다.
낡은 분식집과 오래된 슈퍼 자리에
브런치 카페, 소아과, 학원이 생기고
거리 분위기가 달라집니다.
그리고 그 상권의 변화가 다시 동네의 위상을 바꿉니다.
동대문구는 지금 그 변화가 실제로 눈에 보이고 있는 지역입니다.
[이문동 노후 주거지역, 출처: 네이버 위성지도]
[이문아이파크 자이(상단) / 래미안라그란데(하단) 전경, 직접 촬영]
'
변화가 보이시나요?
직접 걸어보면 '와~ 살고싶다’는 생각이 절로 드는 쾌적한 신축 대단지입니다 ㅎㅎ
아직도 이문 4구역과 신이문역 인근은 위 사진처럼 정비되지 않은 모습이 남아있지만
이미 펜스를 쳐놓고 이주가 본격화되고 있기 때문에
주변 환경과 상권은 점점 더 좋아질 것으로 기대됩니다.
가격은 어떨까?
지역의 변화는 분명합니다.
그렇다면 지금 동대문구의 가격은 어떨까요?
대규모 입주로 한동안 눌려있던 매매·전세 모두,
역대급 공급 부족 속에 물량이 빠르게 소진되며 치고 올라오고 있습니다.
이문아이파크자이 전용 84㎡ 는 호가가 20억을 넘어가고 있습니다.
입주 직후이기도 하고 뉴타운 내에서 역세권 대단지로 입지가 가장 좋다는 평가를 받는 단지인 만큼 프리미엄이 붙었지만, 20억이라면 서울 중심부에서도 충분히 비교 가능한 선택지들이 생깁니다.
래미안크레시티는 전농동 준신축 대장으로 전고점보다 소폭 오른 가격으로 비싸다고 보기도 어렵지만,
평형을 줄이면 더 중심부 입지로 눈을 돌릴 수 있는 가격대이기도 합니다.
구축 단지들은 선호도가 낮았던 곳들도 물건이 잠기고 전세가 사라지면서
이른바 '하급지 키맞추기' 흐름을 타고 빠르게 전고점을 뚫고 올라가고 있습니다.
동대문구의 위상이 높아진 것은 분명하지만,
그 가격이 충분히 합리적인지는 별도로 판단해야 합니다.
결국 중요한 것은 "좋은 지역인가?"가 아니라
"이 가격에도 살 가치가 있는가?"입니다.
그래서 지금 동대문구를 바라볼 때는
지역의 변화는 인정하되,
가격은 꼼꼼히 비교해볼 필요가 있다고 생각합니다.
같은 예산으로 비교할 수 있는 다른 선택지들이 있다면
위치와 강남 접근성 등을 따져보고 선택해보는 것도 좋습니다.
동대문구의 미래는 이미 시작되었다
과거의 동대문구와 현재의 동대문구는 많이 달라졌습니다.
교통이 좋아지고,
환경이 바뀌고,
사람이 바뀌고,
지역의 위상 자체가 바뀌고 있습니다.
많은 사람들은 변화가 끝난 뒤에야
"좋아졌네"라고 이야기합니다.
하지만 부동산을 보는 사람이라면
그 변화가 만들어지는 과정을 먼저 볼 수 있어야 한다고 생각합니다.
동대문구의 미래가 어디까지 갈지는 아직 모릅니다.
하지만 지금 이 변화가 만들어지는 과정을 먼저 보고 있다는 것,
그것만으로도 충분히 주목할 이유가 된다고 생각합니다.
동북권 내집마련을 고민하고 계신다면
직접 한 번 걸어보시길 권해드립니다.
사진으로 보는 것과 실제로 보는 것은 생각보다 많이 다르니까요.
읽어주셔서 감사합니다 :)
