“원리금 300만원을 내면 어떻게 생활하지?”
"대출로 돈 다 나가면 여행은 다닐 수 있을까"?"
"이 돈 내고 이런 언덕 위 구축에 살아야 하나?
그래도 신혼인데 쾌적한 새집에서 출발하고 싶다."
내집마련을 고민하던 제 머릿속을 지배했던 저의 의식의 흐름이었습니다.
땅이 좋은 곳일수록 아파트는 낡았고, 언덕이 가팔랐으며,
단지엔 어르신들이 가득했습니다.
매월 300만 원이 넘는 주택담보대출 원리금을 내면서
이런 삶을 감수해야 하나 회의감이 들었습니다.
결정적인 계기는 아이였습니다.
구축 아파트 매물을 보고 나오는 길, 칭얼대는 아이를 달래려 단지 내 놀이터로 향했습니다.
미끄럼틀을 딱 한 번 탔을 뿐인데, 아이의 손이 정말 정비공의 손처럼 새카맣게 변해버렸습니다.
그 모습을 본 남편과 저는 마음을 굳혔습니다.
"안 되겠다. 그냥 신축 전세 살자."
“이렇게 사는 삶이 얼마나 된다고, 우리 그냥 아이들 행복하게 해주자.”
그 길로 집으로 돌아와 계약갱신청구권을 쓰고 2년을 더 신축 전세로 살았습니다.
이 글을 읽으시는 분들도 공감가시나요?
아마 내집마련을 하겠다고 매주 주말마다 부동산을 다니며 이런 고민을 반복하고 계실 겁니다.
'이번 주말에 본 그 아파트, 복도식에 주차난도 심하던데… 거기서 애를 키울 수 있을까?'
'지금 살고 있는 신축 전세는 커뮤니티 센터도 좋고 조경도 완벽한데,
굳이 내 돈 수억 원을 들여 사서 고생을 해야 하나?'
이것이 집을 사려는 사람들이 마주하는 가장 현실적인 장벽입니다.
같은 돈이면 전세로 '쾌적함과 당장의 행복'을 살 수 있는데,
굳이 가시밭길 같은 구축 매매로 들어가고 싶지 않은 마음인 거죠.
💡 제가 완전히 놓쳤던 단 하나의 포인트
그때의 저는 치명적인 착각을 하고 있었습니다.
‘그 오래된 아파트에서 영원히 살아야 한다’는 생각입니다.
구축에 들어가면 평생 녹물, 벌레, 커뮤니티 부재를 견뎌야 하고,
아이는 친구도 없이 외롭게 자랄 것만 같아 두려웠습니다.
하지만 생각을 조금만 바꾸어 보면 어떨까요?
"딱 2년만 살면 된다"면요?
차라리 아이가 더 크기 전에, 혹은 아이를 낳기 전인 지금이 기회입니다.
"딱 2년만 버틴다"는 마음으로 구축을 매수했을 때 벌어지는 마법,
궁금하시다면 집중해주세요!
1. '몸테크' 2년이 가져다주는 자산의 도약
불편함을 견딘 구축은 신축 전세보다 '땅의 가치'가 훨씬 높습니다.
건물은 시간이 지나면 가치가 0에 수렴하지만, 땅의 가치는 더 높아지기 때문입니다.
최근 시장이 증명하듯, 입지 좋은 상급지의 구축이
입지 외곽의 신축보다 매매가 측면에서 훨씬 더 무섭게 올랐습니다.
* 다만 모든 구축이 오르는 것은 아니며, 지역별로 차이가 존재합니다.
어떤 구축을 선택해야할지 모르겠다면, 끝까지 읽어주세요!
신축 전세금은 2년 뒤 나갈 때 그대로 돌려받는 '고여 있는 돈'이지만,
입지 좋은 구축에 묻어둔 내 돈은 인플레이션을 방어하며 스스로 덩치를 키웁니다.
공급 부족으로 수도권 전세가가 받쳐주는 지금 시점은,
구축의 매매가를 밀어 올리는 가장 강력한 에너지가 됩니다.
2. 2년 후, '자산'과 '쾌적함'을 둘 다 쥐는 방법
2년 동안 실거주 요건을 채운 뒤, 그 집을 전세로 돌리시면 됩니다
전세를 내놓고 세입자에게 받은 돈으로 내가 원하던 쾌적한 신축 전세로 이사 가거나,
혹은 매매가가 올랐다면 상급지로 갈아타기를 하면 됩니다.
내 자산은 입지 좋은 곳에서 열심히 굴러가고 있고,
나는 내가 원하는 쾌적한 환경에서 살 수 있게 되는 구조가 되는 것입니다.
💡 여기서 드리는 현실적인 '몸테크' 꿀팁 2가지
부분 인테리어의 마법: 구축이라고 해서 무조건 녹물과 벌레를 견뎌야 하는 것은 아닙니다.
2년만 살더라도 '화장실·싱크대·샤워기 필터·도배' 정도의 부분 인테리어만 진행해도
삶의 질이 완전히 달라집니다. 이는 향후 2년 뒤 세입자를 맞출 때도 남들보다 빠르게, 높은 가격에 전세를 놓을 수 있는 강력한 무기가 됩니다.
- 비과세 요건 충족: 실거주 2년을 채우는 순간, 향후 매도 시 양도소득세 비과세 혜택(1주택자 기준)을 받을 수 있습니다. 2년이라는 시간은 고통의 시간이 아니라, 수천만 원의 세금을 아끼는 법적 요건을 만드는 시간입니다.
(세법은 수시로 변경되므로 매도 시점의 비과세 요건은 반드시 확인해야 합니다.)
3. 이런 구축 단지를 매수하세요 .
혹시 이런 생각이 드시는 분이 있으실 겁니다.
“2년 뒤에 세입자가 안 구해지면 어쩌지?”
"역전세가 나면 어떡해?" 라는 걱정이 드실 수 있습니다.
당연히 있을 수 있는 일입니다.
그렇기 때문에 이 전략은 반드시 '입지가 확실한 곳'이어야만 통합니다.
*실제로 금리변화나 공급의 변동의 불확실성은 항상 존재하기 때문에
너무 희망회로를 돌리기보다는 시장을 면밀히 관찰해야 합니다.
그렇다면, 실패하지 않는 '입지 좋은 구축'의 3가지 필수 조건은요?
- 강남·여의도·광화문 등 주요 일자리 노선(2, 3, 5, 7, 9호선 등)의 역세권인가?
- 단지 주변에 유해시설이 없고, 초등학교를 품고 있거나(초품아) 도보 통학이 가능한가?
주변에 전세 수요를 흡수해 버릴 만한 대규모 신축 입주 폭탄(공급 과잉)이 예정되어 있지 않은가?
집 자체는 낡았어도 이 조건들을 충족하면 전세 수요는 끊이지 않습니다.
그래야 2년 뒤 나의 출구 전략이 통할 수 있습니다.
🚪 열려 있는 문은 영원히 기다려주지 않습니다
내가 원하는 지역을 매수할 수 있는 기회의 문은 항상 열려 있지 않습니다.
좋은 곳부터 하나씩 문이 닫힙니다.
상급지의 좋은 물건들이 팔려 나가면,
결국 조금 아쉬운 물건들마저 그 가격을 따라가며 문이 닫히게 됩니다.
지금 내 돈으로 매수할 수 있는, 상대적으로 입지가 좋은 곳이 있다면?
망설이지 마시고 딱 2년만 살자는 마음으로 시작하셔야 합니다.
당장 내가 살고 싶은 집이 아니더라도, '자산을 쌓는 관점'으로 생각을 바꿔보셨으면 합니다.
2년은 생각보다 정말 금방 지나갑니다.
물론 편안한 전세가 나쁜 선택이라는 뜻은 아닙니다.
저 역시 아이들이 어렸을 때 신축 아파트의 깨끗한 놀이터에서 뛰어놀게 하고,
평지 길을 유모차 끌고 산책하던 시간들이 아직도 좋은 추억으로 남아 있습니다.
하지만 시간이 지나 돌아보니, 그 행복한 시간과 별개로 제 자산은 제자리걸음이었습니다.
반면 입지가 좋은 구축을 매수해 두었다면, 같은 시간이 흐르는 동안 자산은 조금씩 불어나고 있었겠죠.
결국 제가 깨달은 것은 '현재의 쾌적함'과 '미래의 자산' 사이에서 어떤 선택을 할 것인가의 문제였습니다.
그래서 저는 조금 불편하더라도 자산이 일할 수 있는 곳에 먼저 자리를 잡기로 결정했습니다.
그 결과, 나중에는 자산도 얻고 더 좋은 주거 환경으로 이동할 수 있는 선택권까지 얻게 되었습니다.
지금 당장 완벽한 집을 사는 것이 중요한 게 아니라,
미래에 내가 원하는 집으로 갈 수 있는 발판을 마련하는 것이 더 중요할 수도 있습니다.
내집마련을 망설이고 계신 분들이라면 이 점을 한 번쯤 생각해 보셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
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