처음에는 단순히 앞으로 얼마나 공급될 예정인가? 정도로 생각했습니다.
하지만 인허가 물량을 살펴보다 보니
단순한 공급 숫자 이상의 의미를 담고 있다는 것을 알게 되었습니다.
인허가 물량은 말 그대로 앞으로 공급될 주택의 출발점입니다.
현재 시장을 조금 더 길게 바라보게 되면서
미래 공급 흐름이 줄어들지, 늘어날지에 예측해볼 수 있는 인허가 물량
어떤 의미로 활용할 수 있을까요?
안녕하세요
유연하게 생각하고 행동하는
모두의 동료 호이호잉입니다:^)
우리는 부동산 시장을 볼 때 현재의 가격이나 거래량에 집중하는 경우가 많습니다.
특히 가격이 오르거나 거래량이 급증한 지역은 자연스럽게 관심이 가게되는데요.
이전에는 과거를 통해 현재를 보는 것에 대한 이야기를 했었는데요
https://weolbu.com/s/OETgAy5ckA
과거를 통해 현재를 이해하는 것도 중요하지만,
투자 공부를 하다 보면 한 가지 궁금증이 생깁니다.
지금의 시장이 아니라 앞으로의 시장은 어떻게 될까?
실제로 시장의 변화는 하루아침에 만들어지지 않았습니다.
몇 년 전부터 쌓여 온 공급 계획과 정책,
그리고 시장 참여자들의 선택이 모여 현재의 모습이 만들어졌습니다.
그렇다면 앞으로의 시장은 무엇을 통해 미리 살펴볼 수 있을까요?
힌트는 인허가 물량이었습니다.
미래 공급 흐름을 예측해 보는 데 도움을 주는 인허가 물량, 어떻게 봐야할까요?
#인허가 물량은 미래 공급의 출발점이다
부동산은 공급이 만들어지는 데 오랜 시간이 걸립니다.
오늘 인허가를 받은 아파트가 당장 시장에 공급되는 것이 아니라
인허가를 받고, 착공을 하고, 분양을 진행하고, 준공이라는 거쳐
실제 입주가 이루어지기까지 수년의 시간이 필요합니다.
그래서 인허가 물량은 현재 시장보다 오히려 3~5년 뒤 시장에
더 큰 영향을 미치는 지표라고 볼 수 있습니다.
예를 들어, 어떤 지역의 인허가 물량이 몇 년 동안 지속적으로 감소하고 있다면
미래의 입주 물량도 감소할 가능성이 높습니다.
반대로 인허가가 크게 늘어나고 있다면 향후 공급 증가를 예상해 볼 수 있습니다.
우리가 흔히 이야기하는 공급 부족이나 공급 과잉 역시
대부분 몇 년 전에 결정된 인허가 물량이 현재 시장에 영향을 주고 있는 경우가 많습니다.
그래서 인허가 물량은 단순한 공급 데이터가 아니라 미래를 예측하는 선행지표입니다.
#인허가 물량에는 시장 참여자들의 판단이 담겨있습니다
인허가 물량은 보면서 흥미로웠던 점은 단순히 공급 숫자만 볼 수 있는 것이 아니었다는 점이었습니다.
건설사와 시행사는 사업성이 있다고 판단할 때 사업을 추진합니다.
토지 매입, 금융 비용, 공사비 등 많은 비용을 감수해야 하기 때문에
미래 시장에 대한 기대가 있어야 인허가를 신청하고 사업을 진행하 수 있습니다.
반대로 시장 상황이 좋지 않거나 사업성이 떨어진다고 판단되면
사업 추진 자체가 줄어들게 됩니다.
그렇다면 요즘 건설사는 어떤 상황일까요?
실제로 최근 몇 년 동안 건설업계는 높은 금리와 공사비 상슴,
미분양 증가 등의 영향을 받으며 어려운 시기를 겪고 있습니다.
예정처럼 사업을 무조건 확대하기보다
수익성이 확보되는 사업지를 중심으로 선별적으로 움직이고 있습니다.
이런 상황에서 인허가 물량 감소는 단순히 공급 감소만 의미하는 것이 아니라,
건설사들이 현재 시장을 어떻게 바라보고 있는지 보여주는 신호가 되기도 합니다.
물론 건설사들이 항상 미래를 정확하게 예측할 수는 없습니다.
하지만 시장에서 가장 적극적으로 사업을 추진하는 주체들의 판단이 반영된
결과라는 점에서 의미있는 데이터라고 생각해보면 어떨까요?
#인허가 물량만으로는 부족하다
다만, 인허가 물량만 보고 시장을 판단하는 것은 위험할 수 있습니다.
인허가를 받았다고해서 모든 사업이 실제 입주까지 이어지는 것은 아닐 수 있기 때문인데요.
공사비 상승, 금리 부담, 분양 시장 침체 등 여러 이유로 착공이 지연되거나 사업이 중단되기도 합니다.
최근 몇 년 동안은 인허가를 받았지만 착공으로 이어지지 못한 사업장들이 늘어나면서
인허가 물량과 실제 공급 사이에 차이가 발생하기도 했습니다.
그래서 인허가 물량을 볼 때는
착공 물량, 분양 물량, 입주 물량을 함꼐 살펴봐야합니다
인허가는 공급의 시작을 알려주고,
착공은 실제 사업이 움직이고 있는지를 보여주며,
입주는 시장에 실제 공급되는 결과를 보여줍니다.
결국 공급의 전 과정을 하나의 흐름으로 연결해서 볼 때
더 정확한 시장 판단이 가능하다고 생각되더라구요.
#미래를 보는 연습
부동산 시장은 이미 나타난 현상도 중요하지만, 앞으로 벌어질 변화에 대해 대응하는 것도 중요합니다.
그런 의미에서 인허가 물량은 미래를 미리 엿볼 수 있는 중요한 힌트라고 생각합니다.
물론 인허가 물량 하나만으로 투자 결정을 내릴 수는 없습니다.
하지만 공급의 시작점을 이해하고, 앞으로 어떤 지역에 공급이 늘어나고,
어떤 지역의 공급이 줄어들지를 살펴보는 것만으로도
시장을 바라보는 시야는 훨씬 넓어질 수 있습니다.
결국 투자란 현재를 보는 것에서 끝나는 것이 아니라
미래를 준비하는 과정이라고 생각합니다.
앞으로도 가격이나 분위기에 흔들리기보다 공급 데이터가 말해주는 이야기에 귀 기울이며
한 걸음 먼저 준비하는 투자자가 되어보아요!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)🧡
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