안녕하세요 어제보다 오늘을 더 열심히 사는 열혈베컴입니다.
오늘 드디어 1강 완강을 했습니다.
조모임 후기와 돈독모 후기를 먼저 쓰다보니 생각보다 시간이 더 걸렸네요 ㅎ
열중은 3번째 재수강인데요 이번이 열중의 마지막 강의라고 하네요 ㅠㅠ
그래서 그런지 유디튜터님께서 강의 자체를 완전 리뉴얼해주셔서
3번째임에도 새로 듣는 기분이었습니다. 감사합니다 튜터님^^
1강에서 알려주시는 내용은 투자원칙을 강조해주셨는데요
이번 2호기 투자때 잠시 투자원칙을 잊고 단지와 사랑에 빠졌었던 경험을 해서 그런지
더욱 더 집중을 했네요 ㅎ
1. 투자의 원칙
투자의 원칙은 우리가 익히 알고 있듯이 저환수원리를 말하는데요
이중 하나라도 부합되지 않으면 투자를 하면 안됩니다.
제가 이번에 2호기 투자를 할때 저평가를 판단하기 위해 비교평가를 했었는데요
제가 후보 1순위로 봤던 단지와 3순위로 봤던 단지를 비교평가를 했습니다.
후보 1순위는 가치대비 쌌었고, 3순위는 가치대비 조금은 비쌌습니다.
다만 연식이 3순위가 더 좋다보니 그 정도 가격이면 괜찮다고 판단을 했습니다.
하지만 무엇보다 가치를 평가할땐 수도권에서는 강남과의 접근성이 중요한데
1순위 단지는 공공분양으로 단지의 마감재라던지 좀 아쉬웠었고
3순위 단지는 민간분양으로 단지도 짱짱하고 연식도 더 새거다 보니 원칙을 잠시 잊고
감정에 휘둘렸습니다.
특히 3순위 단지는 로열동에 로열층, 주전으로 4개월 살아준다는 조건이 좋다보니
더욱 혹했네요.
그래서 그 가격이 맞다라고 합리화를 했습니다.
이번 유디튜터님께서 어떤 상황에도 상관없이 투자의 원칙은 지켜야 한다고 하셨습니다.
이번 2호기 복기를 하면서 절실하게 느꼈습니다. 다음 3호기 투자때는 감정에 흔들리지 않고
꼭 기계적으로 투자원칙을 지키도록 하겠습니다.
2. 투자의 프로세스
투자는 분임>단임>전임,매임을 통해 임장보고서에 기록을 하게 되는데요
분임은 동네 선호도를 알 수 있는 행위이고,
단임은 단지의 선호도를 알 수 있는 행위입니다.
매임은 투자 물건에 대해 알 수 있는 행위이며
이러한 프로세스를 진행하지 않으면 입지가치를 정확하게 파악할 수 없습니다.
그렇기 때문에 이러한 과정을 거쳐 임장 보고서에 기록을 해야 투자 결정을 할 수 있습니다.
저는 임장은 괜찮은데 임보에 대한 벽이 아직도 있습니다.
임보를 쓰다 보면 단지분석이나 결론까지가 항상 흐지부지되는 경우가 많았는데요
그렇다 보니 앞마당이 아닌 반마당이 되는 경우가 많았습니다.
임장 임보 둘 다 소홀할 수 없는 분야인데, 둘 다 하기가 왜일케 쉽지 않은지 ㅎ
튜터님께서 강조하신 임장과 임보!! 둘다 함께 행해져야 잃지 않는 투자를 할 수 있습니다.
3. 조건을 만드는 법
우리가 투자를 하다 보면 부사님에게 냉대를 받을 수도 있고, 보던 물건들이 날아갈 수 있습니다.
하지만 결국 한명과의 계약이 필요하기 때문에 여러 매물들을 후보군으로 봐야 합니다.
1순위가 날아가면 2순위 2순위가 날아가면 3순위식으로요
그래서 세낀 물건이나 주전으로만 한계를 짓지말고 실거주 하는 매물까지도 후보군으로 봐야 하는데요
실거주 매물은 새로 세입자를 맞추면 되기때문에 매물을 살펴봅니다.
그리고 네고를 시도할 때 무턱대고 시도하기 보다는
근거를 마련한 후 부사님을 먼저 설득을 해야 하는데요
부사님이 납득을 해야 매도자를 설득해서 네고를 할 수 있기 때문입니다.
그 근거는 다른 부동산에 전임이나 매임을 통해 알게 된 정보를 부사님에게 얘기를 해서
같은 단지에 있는 매물의 가격과 조건을 언급을 하거나
다른 단지에 있는 매물과 비교를 해서 네고의 근거를 제시합니다.
저의 2호기 투자시에 1, 2, 3순위 후보 매물들을 네고를 시도했을 때
매도인들이 매도우위시장이다보니 가격을 올리거나 계좌를 주지 않아
보내주어야 했는데요, 다행히 일잘러 부사님이 제가 보고도 후보 매물로 보지 않았던
단지의 매물을 추천해주셔서 투자를 할 수 있었습니다.
튜터님께서 협상은 특별한 재능이 아니라고 하셨는데요
매물 안으로 깊숙히 부사님에게 질문을 통해 이해 안 되는 것은 소통을 하면 됩니다.
그래서 조건을 만들어서 상대방이 선택을 할 수 있도록 하는 것이 중요합니다.
4. 전고점이 없는 신축 단지 전고점 판단
우리가 21년식 이후 단지에 투자를 하게 되면 전고점을 파악할 수 없는데요
이 때, 비슷한 입지에 있는 준신축이나 준구축을 가지고 판단할 수 있습니다.
저는 보통 비슷한 입지의 단지 매매가를 기준으로 판단을 했었는데요
튜터님께서 알려주신 인사이트는 전세가 기준으로 판단을 해서
우리가 투자하고자 하는 단지의 전고점을 예상할 수 있다고 하셨습니다.
5. 투자 후 복기의 중요성
보퉁 투자를 하고 나서 복기를 하게 되는데요
투자시 잘한 점과 잘못한 점을 복기를 하면서 다음 투자에 잘못한 점은
다시 하지 않도록 적용하는 것이 중요합니다.
특히 투자했을 때만 복기하는 것이 아닌
6개월이나 1년 이후 다시 복기를 했을 때,
첫번 째, 투자 당시 앞마당에서 최선이었는지
그때 당시 후보 단지의 전세가와 매매가의 현재까지 추이를 보고
이 때 후보에 없었던 단지까지 가지고 와서 복기를 합니다.
두번 째, 현재 기준 앞마당에서 투자 당시 어떤 선택을 했을지까지 봐야
투자 이후 제대로 된 복기를 함으로써 성장할 수 있습니다.
-BM: 25년 울산 1호기 투자 1년 이후의 복기글 작성
5. 드림하우스 단임, 매임
지치거나 힘들 때 동기부여를 받고자 튜터님은 드림하우스에
6개월에 한번 씩 단임을 하거나 매임을 하신다고 하셨습니다.
그래서 오롯이 내가 거주하고 있는 느낌을 받으시면서
이 단지에 투자하고자 다시 동기부여를 받는다고 하셨습니다.
-BM: 드림하우스 6개월에 한 번씩 임장가기!!!!!!
6. 북극성을 찍어라!!!!!
성공한 사람들은 목표에 집중을 한다고 하셨습니다.
문제가 발생 시에는 대응하면 된다고 하셨는데요
저는 문제가 발생시 회피했었던 성향이었습니다.
스트레스 받기 싫어서 정면돌파보다 어떻게 하면 피할 수 있을까
아님 현실도피를 하곤 했습니다.
하지만 부동산 투자 공부를 하면서 저의 성향은 대응을 하면 된다라고 마인드가 바뀌었고
일단 해보자라는 도전적인 성향으로 바뀌었습니다.
튜터님께선 고민이 되었을때 이렇게 하면 목표달성 할 수 있을 것 같은데 하면
행동하면 된다고 하셨습니다.
저의 목표는 ‘내 인생을 주도적으로 살자’이기 때문에
앞으로 고민이 될 때 목표에 집중을 해서 행동하도록 하겠습니다.
열중의 강의가 이번 기수를 마지막으로 끝난다고 하니 굉장히 아쉬운데요
이번 강의를 통해 그 아쉬움을 덜 수 있었습니다.
튜터님께서 모든 인사이트를 알려주셨고 조금이라도 알려주시고자 하는
마음이 느껴져서였을까요?
3번째 재수강이지만 그 어느때보다 감동이 밀려왔습니다.
특히 마지막에 말씀해주신 도토리나무는 제가 뿌리를 다지고
단단한 뿌리를 내딛은 후 주변 상황이나 소음에 흔들리지 않는
단단한 투자자자 될 수 있는 밑거름이 될거 같습니다.
튜터님 그동안 열중 강의하시느라 고생 많으셨습니다.
앞으로 더 좋은 다른 강의에서 뵙겠습니다.^^
