[열중_📖독서로 5늘도 0ㅓ제보다 성장 2루어내조🔥_하쿠제니]-"전세는 시장이 빼주는 것이 아니라 내가 빼는 것이다😌"-열중2강후기~양파링🍀

안녕하세요~ 하쿠나마타타~🍀하쿠제니 입니다~😘

이번 열중반 2강은  양파링멘토님과 함께 하는 오프강의 였는데요,

  마지막 열중 강의여서 더 아쉬웠던

+

여전히 주옥같은 강의라  더 인상 깊었던

[“전세 빼기의 A to Z- 시장 상황에 따라 전세 빼는 법" ] 시작해 보겠습니다.~😘

[열중 실전 2강 후기]

  “전세는 시장이 빼주는 것이 아니라 내가 빼는 것이다”

1. 투자하기 좋은 시절은 원래 없었다 ~😌

강의를 들으며 가장 위로가 되었던 말은

"투자하기 좋은 시절은 항상 없었다." 라는 말 이었다.

생각해 보면 언제나 투자자들은 각자의 이유로 투자를 미뤘다.

-금리가 높아서 못 한다.

-대출이 안 나와서 못 한다.

-전세가 떨어져서 못 한다.

-공급이 많아서 못 한다.

-규제가 심해서 못 한다.

하지만 시간이 지나고 나면 그 시절 역시 기회였다는 것을 알게 된다.

지금도 마찬가지다.

전세대출 규제, 토허제, 공급 이슈 등으로 어려운 시장이라고 말하지만

 결국 중요한 것은 시장을 탓하는 것이 아니라 그 안에서 가능한 방법을 찾는 것이다.

양파링님은 강의 내내 "안 되는 이유"보다 "가능한 방법"을 찾는 투자자의 자세를 강조하셨다.

세낀 물건, 주인전세, 현금전세, 승계 방식 등 다양한 전세 셋팅 방법을 설명해 주시면서

 결국 투자자는 “문제를 피해 가는 사람이 아니라 문제를 해결하는 사람” 이라는 사실을 알려주셨다.

💡:결국 같은 시장을 보더라도 어떤 사람은 위기를 보고, 어떤 사람은 기회를 본다.

투자의 결과는 실력보다 관점에서 먼저 갈린다는 것 알기~!!

2. 쉬운 시장에서의 방심은 결국 대가를 치르게 된다~🫨

이번 강의에서 가장 뜨끔했던 부분은

“쉬운 시장에서 방심한 대가는 어려운 시장에서 청구된다.” 라는 말이었다.

최근 몇 년 동안은 전세 물건이 부족했고 전세가가 꾸준히 상승했다.

그 시기에는 사실 특별히 잘해서 전세가 나간 것이 아니라 시장이 대신 전세를 빼준 경우도 많았다.

하지만 시장이 변하면 상황은 달라진다.

공급이 늘어나고 경쟁 물건이 많아지면 그때부터는 진짜 실력이 필요해진다.

전세가 안 나가는 이유를 시장 탓만 하고 있을 수는 없다.

-공급은 얼마나 되는가?

-내 물건의 경쟁력은 무엇인가?

-전세가는 적정한가?

-다음 세입자는 대출이 가능한가?

이런 질문을 스스로 던질 수 있어야 한다.

💡: 좋은 시장을 기대하기 보다 어떤 시장에서도 살아남을 수 있는 투자자가 되기~!!

3. 전세 셋팅은 투자금과 수익률을 결정한다~💰

예전에는 전세 셋팅을 단순히 세입자를 구하는 과정 정도로 생각했다.😑

하지만 이번 강의를 통해 전세 셋팅이 투자의 핵심이라는 사실을 깨달았다.

튜터님께서는 전세셋팅이 왜 중요한지 이유를 알려주시며,

 “전세 셋팅 유형과 프로세스를 안다는 것은 

[매수 후 어떤 그림이 펼쳐질지 알고 대비할 수 있는 것]

이라는 걸 말씀해 주셨다.

대표적인 전세 셋팅 유형 3가지(일반유형,주인전세,임차인거주)로 예시를 들어주셨고,

각각의 경우에서의 특징과, 주의할 점 등에 대해서도 말씀해 주셨다.

같은 물건을 매수하더라도

-언제 전세를 놓느냐

-어떤 방식으로 놓느냐

-얼마에 놓느냐

에 따라 투자금이 크게 달라진다.

< 전세 셋팅은 단순한 임대 업무가 아니라 자산 운영 전략이다.>

💡: 전세 셋팅은 단순한 임대 업무가 아니라 자산 운영 전략임을 알기~!! 

💡:다양한 선택지가 있다는 것을 배우면서 단순히 매수 기술을 배우는것이 아닌,

 구조를 설계하는 능력을 기르기~!!

4. 앞으로의 투자 기준이 될 <단/생/공>~😘

 

이번 강의에서 가장 실전적으로 도움이 되었던 것은  바로 “단생공” 이었다.

전세 셋팅의 기준이 되는 3가지 요소~!!

단지 

-같은 단지 내 전세가 비교

-상위 평형과 하위 평형 비교

생활권 

-비슷한 입지

-비슷한 년식

-비슷한 위상

공급 

-현재 공급

-향후 공급

-대단지 입주 예정

이 세 가지를 통해 적정 전세가를 설정하는 과정이 매우 논리적이었다.

그동안은 단순히 네이버 부동산에서 가격만 보고 판단하는 경우가 많았는데,

 앞으로는 공급까지 함께 확인하는 습관을 만들어야겠다고 생각했다.

💡:적정 전세가를 앎으로서, 감당가능한 투자+매수 후 빠르고 안전하게 투자 완성하기~!!

💡:매수 이후 전세 셋팅에 따라 총 투자금이 달라지며, 투자금은 수익률과 다음 투자시기를 결정하게 됨을 알기~!!

💡:공급은 2년 뒤만 보는 것이 아니라 4년 정도의 흐름까지 확인하기~!!

<결국 시장을 예측하는 것이 아닌, 대비하는 것이 중요하다는 사실 알기~!!>

5. 최고가보다 중요한 것은 적정가~🤑🤔

멘토님의 경험담 중 가장 공감되었던 부분은

“최고가를 받으려는 욕심이 기회비용을 만든다.” 는 이야기였다.

나는 누구보다도 공감이 갔다.

이미 재작년 전세를 “야망호가”로 내 놓으며 “금융치료”를 받은 경험이 있기에~^^;

재작년.  0호기 매물의 전세 빼기 경험이 있었다~😅

그 집은 결국 비수기에 접어들며, 공실 10개월을 끌었었는데,

그 결정적인 이유가

시장상황을 고려 하지 않고,<야망전세가>로 셋팅해,

 그 당시 내가 가지고 있던 대출을 모두 상환하고,

저축을 무한증식 시키고자 부렸던 <나의욕심>에서 

비롯되었음을 고백~!!! 😅😭😱

기한 도래 전 미리 세입자를 구하고, 적정한 전세가를 셋팅하고,

시장상황을 고려해 유연하게 행동했었더라면~~하는 교훈을

공실관리비+대출이자+불면증 등 금융치료를 받으며 깨닫게 되었다~🤣🤣🤣

이번 PART.2의 “1등 전세 물건으로 만드는 가격 설정하는 법"을 보니,

그때의 내가 무엇이 부족했었는지 또 한번 복기 하며, 

나아갈 수 있었던 좋은 시간 이었던 것 같다.😌

또 멘토님께서는,

적정 전세가 설정하는 법, 리스크 줄이는 임대기간 설정법, 법인 임차인

에 관해 강의해 주셨는데, 

마침 법인 임차인이 0호기 세입자였던 터라, 

또 한번 부동산은 “경험의 영역”임을 깨닫게 되었다.

💡: 전세 가격은 욕심이 아니라 전략으로 결정해야 한다는 것을 알기~!! 

최고가가 아니라 적정가!! 그 적정가를 찾기 위해 단생공을 활용하기~!! 

💡: 얼마를 더 받을 수 있는 지가 아니라 얼마면 가장 빠르고 안전하게 

투자 사이클을 완성할 수 있는 지를 먼저 고민해 보기~!! 

6. 결국 중요한 것은 기준이다~🧭

 

강의 후반부에 재계약과 매도에 대한 이야기가 나왔다.

전세 만기가 다가오면 늘 고민하게 된다.

-재계약을 해야 할까?

-매도를 해야 할까?

하지만 멘토님은 정답을 알려주시기보다 기준을 알려주셨다.

<재계약을 고려할 기준>

-장기 보유 가치

-가격 회복 가능성

-공급 상황

<매도를 고려할 기준>

-투자금 회수

-갈아타기 기회

-더 좋은 선택지 존재 여부

💡:결국 중요한 것은 예측이 아니라 기준임을 알기~!!

투자자는 미래를 맞추는 사람이 아니라 기준에 따라 선택하는 사람임을 알기~!!

🌈양파링 멘토님의 에필로그

강의 마지막 부분은 투자 기술보다 더 큰 울림을 주었다.

"우리는 경쟁하는 관계가 아니라 응원하는 관계다."

혼자 공부하면 흔들릴 때가 많다.

하지만 함께 공부하는 동료가 있으면

-경험을 공유할 수 있고

-시행착오를 줄일 수 있고

-힘든 시기를 버틸 수 있다.

특히 독서모임과 강의를 통해 느끼는 것은 

단순히 부동산 지식을 배우는 것이 아니라 투자자의 태도를 배우고 있다는 점이다.

누군가의 성공 사례보다 실패 사례가 더 큰 배움이 되기도 하고, 

누군가의 경험이 내 미래의 시행착오를 줄여주기도 한다.

이런 환경 속에 있다는 것 자체가 큰 자산이라는 생각 이 들었다.

🎯 마치며

👁️(본): 시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 A to A 비법~!!

💡(깨): “전세는 세입자를 구하는 과정이 아니라 매수 시점부터  하는 ”설계"이다~!!"  

“전세는 시장이 빼주는 것이 아니라 내가 빼는 것이다.” 

단순히 전세를 놓는 방법이 아닌, 투자자의 사고방식을 셋팅하기~!!

나의 욕심이 아닌 시장 상황에 맞게 전세 셋팅하기!! 

유연한 안목과 리스크 방지/ 계약서 쓰는 부분 매우 중요함 알기!

✍️(적): 튜터님께서 주신 단생공 잊지 않고 적용하기!!

임보장표에 공급부분 세부적으로 적용하기~!!

앞으로는 물건을 볼 때 단순히 “얼마에 살 수 있을까?”를 보는 것이 아니라 질문해보기~!!

-어떤 전세 셋팅이 가능한가?

-만기 시점 공급은 어떠한가?

-다음 세입자는 대출이 가능한가?

-적정 전세가는 얼마인가?

-나는 이 리스크를 감당할 수 있는가?

“때문에”가 아니라 “덕분에”~😌

언젠가 시장이 다시 어려워질 때 오늘 배운 내용들이 

나를 지켜주는 무기가 되어줄 것이라 믿는다.

어려운 시장 덕분에 더 많이 배우고, 더 깊이 고민하고, 더 성장하는 투자자가 되어가고 있다. 

앞으로도 행동하는 투자자로 한 걸음씩 나아가야겠다. 📚🏠✨

1년전.. 열중 다독왕으로 선발되어,

멘토님과 “강사와의 임장”으로 만났었습니다^^

이렇게 1년만에 열중오프 마지막 강의로  만나니 

감회가 참 새로웠습니다..🥹

여전히 다정하고 친절한 멘토님.

잘 하고 있단 칭찬 한마디에 제 마음이 

깊은 위로를 받았습니다.

지난 열중을 1기에서 50기까지 열정적으로 강의해주신,

언제나 존경하는 스승님

 올바른 투자자의 태도를 항상 가르쳐주신 

양파링멘토님께  진심으로 감사드립니다~

그동안 수고 많으셨습니다~😍🤩💕

&

이지cm님/이브님/제인님 감사합니다~♥️