25.9.12일 아파트구매(토허제전)비과세 가능할까요?

행복응원님 안녕하세요!! 2025년 9월에 아파트를 매수하시고 향후 양도세 비과세 전략을 미리 점검하고 계시네요. 1. 비과세 판단 기준은 '취득 시점' 부동산 규제가 핵심입니다. 양도세 비과세 요건(거주 필요 여부)을 판단할 때는 양도(판매) 시점이 아니라, 내가 그 집을 계약하고 등기한 '취득 시점'의 규제지역 여부에 따라 결정됩니다. 따라서 취득일(2025년 9월 12일) 당시에 해당 지역이 조정대상지역이나 투기과열지구 같은 '규제지역'이었는지가 핵심입니다. 2. 실거주 없이 보유만 해도 비과세가 가능할까요? ➡️ 취득일 당시 규제지역 여부에 따라 답이 갈립니다! ⚠️ [케이스 ①] 취득 당시 '비규제지역'이었던 경우: 만약 25년 9월 취득 당시 비규제지역이었다면, 실거주 의무가 전혀 없습니다! 이후에 그 지역이 토지거래허가구역이나 규제지역으로 지정되더라도 소급적용되지 않기 때문에, 실거주 없이 '2년 보유' 요건만 채우고 매도하시면 12억 원까지 양도세 비과세를 받으실 수 있습니다. [케이스 ②] 취득 당시 '조정대상지역 등 규제지역'이었던 경우: 취득 당시에 이미 규제지역이었다면, 1세대 1주택 비과세를 받기 위해 반드시 '2년 보유 + 2년 실거주' 요건을 동시에 충족하셔야 합니다. 실거주를 전혀 하지 않고 보유만 하다가 매도하시면 비과세를 받지 못하고 일반과세로 세금을 내야 하니 주의하셔야 합니다 ㅠㅠ 질문자님이 매수하신 아파트가 2025년 9월 12일 당시에 규제지역(조정대상지역 이상)에 묶여 있었는지 인터넷이나 네이버 부동산 등을 통해 우선 조회해 보시길 권해드립니다. 만약 규제지역이었다면 향후 비과세를 받기 위해 임대차 계약 만기 시점에 맞춰 직접 들어가서 2년을 거주하셔야 하므로, 매도 계약을 체결하시기 전에 '부동산 전문 세무사'를 통해 취득 당시 규제 현황과 내 비과세 요건을 꼭 더블 체크해 보세요! 성공적인 자산 관리를 응원합니다. 화이팅! 🫶

행복응원님 안녕하세요 향후 주택 매도 시 비과세 대상이 되는 지 궁금하시군요. 현재 세법에서는 1주택자가 2년 이상 보유하고 12억이 넘지 않으면 매도할 때 비과세가 됩니다. 정부에서 비거주 1주택에 대한 비과세 여부 등을 검토하여 세법 개정을 추진 중이기 때문에 향후 세법 변동 사항에 따라 달라질 것 같습니다. 그리고 매도를 검토할 때는 세금 보다는 물건의 가치에 집중하셔야 추후 매도 후 후회하는 일이 없습니다. 행복응원님 차후에 매도 원활히 되시길 응원합니다.

행복응원님 안녕하세요^^ 조정대상지역 지정 여부에 따라 실거주 요건이 달라질 수 있습니다. 취득 당시에 투자하신 주택이 1급지(용산구, 강남구, 서초구, 송파구)일 수는 없을 것 같습니다. 당시에도 1급지는 토허제, 조정대상 지역으로 묶여있었으니까요. 따라서 25.9월 기준으로 투자하신 단지가 조정대상이 아니었을 것 같습니다. 조정대상지역이 아니었다면 2년 보유만으로 비과세 요건이 충족됩니다. 1세대 1주택 비과세의 가장 큰 변수는 '취득 당시 해당 주택이 조정대상지역에 있었는가'입니다. 비과세는 '양도일 현재' 1세대 1주택 요건을 갖추어야 하므로, 매도 시점에 다른 주택이 없는지 등 세대 구성을 잘 관리하시면 될 것 같습니다.