며칠 전 오랜만에 친구에게 전화가 왔습니다.
직장 생활, 아이 키우는 이야기로 시작된 대화는
늘 그렇듯 결국 부동산으로 흘러갔습니다.
이야기가 마무리 되면서 친구가 질문을 했습니다.
“이제 부동산은 어디가 오를 것 같아?
지금이라도 무리해서 수도권에 일단 사야 하나?”
사실 이 질문은 친구만의 고민이 아닙니다.
대한민국을 살아가는 평범한 직장인부터
투자를 하고 있는 많은 분들에 이르기까지
대다수의 사람들이 매일 아침 뉴스를 보며
마음속으로 던지는 가장 흔한 질문일 것입니다.
우리는 늘 ‘어디가 오를지’라는 질문에 대한
정답만을 찾습니다.
친구에게 잠시 말을 멈추고
조금 다른 이야기를 꺼냈습니다.
“어디가 오를까라는 질문 자체가 틀렸어”
#수도권은 하나의 시장이다
많은 분들이 특정 아파트 단지나 특정 지역만
계속해서 오르고 별로라고 생각되는 다른 곳은
오르지 않을거라 생각합니다.
'강남은 무조건 오른다'거나
'XX구는 사면 안된다'는 식의 이야기가
이런 생각을 쉽게 내다볼 수 있는 증거입니다.
그래서 앞으로 어디가 오를지가 중요해집니다.
하지만 중요한 건 수도권은 결국
다 같이 움직이는 하나의 시장이라는 것입니다.
환율, 금리, 지정학적 전쟁 위기 같은
거시경제 변수가 부동산 시장과 무관하다고
이야기하긴 어렵습니다.
실제 22년의 하락장은
금리로 인한 영향이 크기도 했구요.
하지만 가격이라는 것에 그리고 상승에 있어서
영향을 주는 가장 큰 요인은 결국 수요와 공급입니다.
여기서 말하는 수요는 생활권안에
거주 하고 싶어하는 사람들을 의미하고
대한민국 생활권의 가장 큰 단위는
바로 서울과 경기도, 인천을 아우르는 수도권입니다.
그래서 수도권은 하나의 큰 판과 같습니다.
그리고 이렇게 연결되어 있다고 볼 수 있는
근거 중 하나로 2010년 전후 강남 집값이
하락했던 시기를 예시로 생각해볼 수 있습니다.
서울 집값은 서울 내부의 공급으로
잡혔다고 말할 수 있는 시기는 실상 없습니다.
서울은 예나 지금이나 공급할 땅 자체가 부족합니다.
재개발·재건축을 이야기하지만
서울의 평균 대지지분은 16㎡ 수준에 불과합니다.
서울 집값은 서울 공급이 아니라,
수도권이라는 동일 생활권 전체에
물량이 늘어날 때에 조정이 되곤 했습니다.
그 사실을 가장 잘 보여주는 사례가
앞서 이야기한 2010년 강남의 하락입니다.
당시 강남 집값을 끌어내린 건
강남 내부의 공급이 아니었습니다.
수도권이라는 동일한 생활권을 공유하는
외곽 지역, 즉 판교·위례·광교 같은
2기 신도시의 본격적인 입주와
강남 바로 옆 그린벨트를 푼
보금자리주택(세곡·내곡) 등의 공급이었습니다.
수도권 시장 전체에 물량이 쏟아지자
매수 수요가 외곽으로 분산되며
하락으로 이어지게 된 것 입니다.
그렇다면 상승장은 어떨까요?
결국 시차라는 것이 있을뿐
수도권 내에서 전체적인 가격 흐름이
디커플링 된다고 보기가 어렵고
결국은 다 상승한다고 이야기할 수 있습니다.
즉, 핵심지가 먼저 움직이고 외곽이 뒤늦게 따라갈 뿐, 결국 수도권 전체는 같은 방향으로 움직입니다.
그래서 어디가 오를꺼냐라는 질문은
애초에 잘못된 질문이 되는 것이죠.
'어디가'가 아니라 ‘최선의 선택’
수도권 전체가 결국 함께 움직이는 시장이라면, 우리가 던져야 할 질문은 완전히 달라져야 합니다.
집중해야 할 본질은 “현재 내 상황 있는 예산에서,
가장 가치 있는 아파트를 선택하는 것”입니다.
어차피 상승과 하락은 수도권 전체에
시차를 두고 함께 움직입니다.
그렇다면 파도가 밀려왔을 때 높게 올라가고,
파도가 빠져나갈 때 단단하게 버텨줄
단지를 잘 고르는 것이 무엇보다 중요해지겠죠.
그렇다면 그 '가치'를 결정하는
핵심 기준은 무엇일까요?
여러가지가 있지만 복잡하다면
그 중 딱 두가지 ‘직장’과 ‘교통’만 기억하시면 됩니다.
집값은 결국 그 지역에 들어와 살 수 있는
수요자들의 ‘소득 수준’과 연결됩니다.
따라서 좋은 입지를 고르는 기준은 아주 명료합니다.
첫째, 양질의 일자리(직장) : 서울의 3대 업무지구인 GBD(강남), CBD(도심), YBD(여의도)를 비롯해 판교 테크노밸리처럼 고소득 직장인들이 모여드는 일자리의 절대적인 규모와 배후 수요를 봐야 합니다.
둘째, 일자리로 가는 지하철(교통) : 모든 사람이 강남에 살 수는 없습니다. 그렇다면 차선책은 얼마나 빠르고 편리하게 갈 수 있는가입니다. 단순한 지하철 노선 수가 아니라, 강남이나 여의도 등 까지 소요 시간을 획기적으로 단축해 주는 노선(신분당선, 9호선, GTX 등)의 유무가 그 지역의 가치를 결정합니다.
돈이 아주 많다면 일자리와 교통의 중심지인 강남을 사면 됩니다. 하지만 예산은 늘 부족합니다.
그렇기에 내 가용 예산(종잣 + 대출)을 기준으로,
'직장'과 ‘교통’이라는 중요 요소가 맞물려 있는
아파트를 선택하셔야 합니다.
