수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요 채너리입니다 잘부탁드립니다 :)
오늘은 주요 지역들의 시세를 보다가
같이 생각 공유를 해보면 좋을 것 같아
글로 작성해보게 됐습니다.
59와 84의 가격이 붙었다
수지의 사례인데요,
역에 좀 더 가까운 한국 아파트 33평과
한 블럭 뒤에 있고 + 평형대도 작은
한성 아파트의 25평의 가격이
거의 유사하게 형성되어 있습니다.
왜 그런걸까?
이는 한성의 재건축 호재 덕인데요,
PC공법으로 만들어져서
안전진단 통과가 유리해
재건축 승인이 상대적으로 쉽습니다.
*PC 공법 = 아파트의 주요 구조물을
공장에서 미리 콘크립트로 제작(Precast)한 뒤,
현장으로 가져와 레고 블록처럼 조립하는 방식.
내구성이 약하며, 누수에 취약함.
*안전진단 = 재건축 사업의 출발선이자
가장 뚫기 어려운 허들. 시간이 제일 오래걸림.
반면 한국 아파트의 경우는 용적률이 높아
리모델링을 추진중인데요,
이로 인해 위치는 역에서 더 가깝고
평형대의 이점이 있지만
가격 차이가 크게 나지 않는 상황이 발생하고 있습니다.
비슷한 사례는?
또 다른 비슷한 사례로 성동구를 들 수 있는데요,
옥수동에 있는 극동그린 아파트는 84가 16억대인데
그 앞단에 있는 한남하이츠의 가격이 27억대입니다.
물론, 옥수동 내에서는 한강 접근성이 중요하고
한남하이츠가 극동그린보다 가격대가 우위에 있는 게 맞습니다.
그러나 이게 과연 10억이나 차이가
날만한가?에 대해서는
의문이긴 합니다.
원인은 다름 아닌 용적률의 차이에 있습니다.
한남하이츠는 용적률이 낮아 재건축을 추진하고 있지만
극동 그린의 경우는 재건축 추진에 대한 기대감이 적습니다.
그럼에도 놓치지 않아야되는 본질
이처럼 상승장에서는 호재가 기름 역할을하며
입지 차이를 극복하는 경우,
혹은 그 차이를 더 극명하게 벌리는 경우가 생깁니다.
상승장이 오면 이런 호재 덕분에
흔들리는 경우가 많이 있습니다.
그럼에도 놓치지 않아야 하는 본질은 입지입니다.
이번에도 사례를 들어서 보겠습니다.
강동구의 사례인데요,
삼익파크멘션 84 14.5 vs 삼익그린멘션 84 21.5
삼익파크멘션은 관리처분인가로,
이제 곧 이주를 시작하고, 철거 예정입니다.
그러나 삼익그린멘션은 사업 시행 인가 단계로,
아직 철거까지는 한참 남았습니다.
재건축의 단계로만 본다면
그린멘션보다 파크멘션이 비싸야하는데,
오히려 가격은 7억이나 차이가 납니다.
왜 그럴까요?
답은 입지 차이에 있습니다.
그린멘션은 명일동에 속하고, 학군이 좋습니다.
고덕이 생기기전까지만 하더라도 강동구의 대장이었죠.
반대로 파크멘션은 길동에 속하고 있고
강동구 내에서 가장 선호도가 빠지는 동네입니다.
실제로 균질성이 떨어지고, 약간 어수선한 느낌이 들죠.
극단적으로 이야기하면
파크멘션은 성공해도 그 옆에 있는 e편한처럼,
그린멘션은 성공하면 그 옆에 있는 래미안솔베뉴처럼
될 것이라는 사람들의 기대감이 가격에 반영이 된 겁니다.
입지가 약하면 악재가 되기도
호재는 중요합니다.
그러나 결국 입지라는 본질이 훨씬 중요합니다.
입지가 약하면 재건축/리모델링이라는 호재는
분담금이라는 부담감으로 악재로 돌아오기도 합니다.
수원 영통구의 사례인데요,
벽적골두산같은 경우에는 망포역 초역세권으로
원래 사람들이 엄청 좋아하던 아파트였으나
리모델링 분담금이 부담이되어
실거주자들이 선택하는 것을 꺼려했습니다.
결국 그 뒷단에 있는 9단지가 가격이 역전하는
모습까지도 보여줄 정도로
사람들이 선택하는 걸 기피했습니다.
결국 본질은 입지
상승장에 호재는 사람을 헷갈리게 합니다.
GTX-A, 재개발, 재건축 등으로 인해
가격이 올라가는 것 같고,
미래 가치를 어느 정도로 측정해야 될지
감이 잘 안잡히기 때문입니다.
그러나 이처럼 호재보다 중요한것은
결국 입지 그 자체입니다.
(주식으로 비유하자면,
테슬라 vs 애플이라고 생각합니다)
여기가 사람들이 좋아할만한 땅인가?
그 안에서도 선호도가 뾰족한 곳인가?
다른 지역들까지 고려했을 때 이가격이 최선인가? 등
한번 자문해보시기를 바랍니다.
남들과 반대로 2차적인 사고를 해야만
돈을 벌 수 있습니다.
오히려 하락장에 호재를 관심을 가지고,
상승장에는 가치에 좀 더 집중해야 됩니다.
부디 흔들리지 않고
가치와 입지라는 본질에 집중하며
성공적인 투자와 내집마련 하시기를 응원드립니다 :)
