수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요.
어제보다 더 나은 미래를
만드는 그뤠잇입니다.
오랫동안 1,500원대를 방어하던 환율이
지난 달 말부터 1,500원대 이상으로 올라온 후
지속적으로 1,500원 대 초반의 가격을
형성하고 있습니다.
코로나 시절 막대한 달러의 양적 완화로
1,000원대였던 시절을 생각해보면
이 전보다 꽤나 큰 폭으로 상승했음을
알 수 있습니다.
지난 해 많은 사람들은 금리 인하 가능성이
높다는 예측을 했지만 현재로써는
오히려 금 인상의 가능성이 높아보이며
미국 역시 금리 인상을 고려하는 상황에서
우리나라도 결국엔 어느정도는 인상을
해야하는 상황이 오지 않을까 생각됩니다.
환율은 개인이 컨트롤 할 수 있는 영역이 아니지만
그 파급력은 상당한데요.
우리나라의 과거 부동산 폭락장을 본다면
자체적인 요인이 아닌 대외변수로 인해 급락하였고
직전 코로나 상승장의 끝도 결국에는 미국의
금리인상이 그 시작이었던 것 같습니다.
그만큼 환율에 대해 어느정도 알고 있는 것은
경제지표를 알아두면 스스로의 판단에 도움이 되기에
투자자라면 일정 수준은 알고 있어야 한다고 생각합니다.
그래서 오늘은 환율 상승이 부동산 시장에는 과연
어떤 영향을 줄 수 있는지에 대한 생각을 정리해보도록
하겠습니다.
1. 금리 인상에 따른 대출금리 부담
가장 직접적이고 수요자들에게 직접적으로
영향을 줄 수 있는건 바로 대출금리입니다.
부동산 시장에서 거시지표가 가장 좋지 않은 경우가
바로 고환율 + 고금리 + 대출규제인데요.
현재 고환율과 대출규제가 있는 상황에서
고금리까지 이어진다면 실수요자 입장에서
쉽게 대출을 일으켜 매수 결정을 하기는
어렵다고 생각합니다.
반면 한국은행 입장에서도 고물가로 인해
금리를 내리기 어려워지는 상황이 되면서
환율이 지속적으로 오른다면 기준금리 상승을
진지하게 검토해볼 수 있다고 생각합니다.
공급이 부족한 구조적인 문제가 있지만
이로 인해 상승 동력이 떨어질 수 있어
사람들의 심리와 시장 추이를 잘 살펴볼
필요가 있다고 생각합니다.
2. 원가 상승으로 인하 공사비 증가
환율이 상승하게 되면 아파트 건설을 위한
많은 수입 물자들의 가격이 상승하게 되고
철근, 알루미늄, 구리, 유리 등은 특히나
더 많은 영향을 받게 됩니다.
그리고 이는 건설사들의 사업성을 악화시키고
적극적으로 사업 참여를 할 수 없는 상황을
만들게 됩니다.
이미 서울의 신축 분양가가 이전보다 크게
상승하였고, 이는 그 외의 요인도 있지만
원가 상승으로 인한 신축 분양가의 높은
상승으로 이어졌다고 생각합니다.
그리고 이는 앞으로 수도권 시장에서
신축 아파트가 한동안은 귀해질 수
있다는 것을 의미하기도 합니다.
3. 서울 핵심지의 가격 상승
원화 가치가 떨어질수록 자산이 많은 분들은 좋은 자산을
갖기 위한 노력을 할 것이며 이로 인해 상급지의
핵심 자산들은 오히려 상승할 가능성도 높다고 생각합니다.
지금은 부동산 시장보다는 주식시장이 더 활황이지만
결국 그렇게 만든 수익은 시장이 불안하고 원화가치가 떨어질수록
그보다는 안정적인 핵심지 부동산 시장으로 들어올 것으로
생각됩니다.
따라서 서울안에서도 강남권과 인접지역, 외곽지역의 가격차가
지속적으로 벌어질 것으로 생각되며 수도권에서 중요한
교통 등이 부족한 지역은 향후 가격 상승이 어려울 것 같다는
생각도 해 볼 수 있습니다.
4. 수출 제조업 기반 지방 도시 활성화 가능성
환율이 올라간다는 것은 수출 위주의 제조업 회사들에게는
매우 큰 호재입니다.
원화가치가 떨어지면서 상대적으로 해외 시장에서
가격 경쟁력을 갖게 되는데요.
과거 2010년에도 의도적으로 고환율 정책을 펼치면서
현대자동차/현대중공업과 같은 제조업 회사들의
수출 경쟁력을 유지하려 했고 이 시기에 울산이나
거제 등의 지역 경제가 크게 살아났던 사례가 있습니다.
이처럼 환율 상승으로 인해 제조업 기반 수출 기업이 많은
울산, 찿원, 거제, 청주 등의 지역에는 호재가 될 수 있고
아파트 가격이 다른 지역과 다르게 상승할 가능성도
높다고 생각합니다.
고환율로 인해 대출금리가 상승하고 일정 기간은
매수 심리가 위축될 것으로 생각됩니다.
시장을 지속적으로 보고 있고 기회를 잡기 위해
준비하신 분들은 이 시장을 놓치지 않을 것이며
시장이 지나면 상승할 수 있는 좋은 자산을
매수하는게 중요할 것으로 생각됩니다.
다만 이 시기에 리스크가 어느정도 있기에
무리한 투자는 지양해야하며 하락하는 원화가치를
방어하기 위해서는 가능한 사람들이 좋아하고
수요가 오래 지속될 수 있는 곳을 우선적으로
봐야한다고 생각합니다.
또한 이 시기에 이전장처럼 정말 끝까지 상승하는
대세 상승장이 온다기보다는 일정 수준의 지역까지만
상승했다가 다시 상급지부터 상승하는 순환 상승이
될 것으로 생각되며 주식이나 기타 소득으로 인한
부동산 시장으로의 자금 유입도 생각해봐야할 것으로
생각됩니다.
앞으로의 환율이 어떻게 될지는 알 수 없지만
상승에 따른 나에게 맞는 투자 기회는 어떻게 될지
생각해 볼 필요가 있는 시기가 아닐까 생각됩니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
