오늘은 더_🍊월부학교 봄학기 최강원팀 6쾌즈와 함께 하는 함께하는 나눔글🍊 #3 서울 외곽까지 퍼진 고액 월세 거래에 대한 생각

안녕하세요 더 나은 나를 위해 

노력하고 있는  오늘은 더입니다.

ㅣ기사정리

· 강남·마용성에서나 보던 고액 월세가 노도강 신축까지 확산. 강북 미아동 한화포레나미아·노원 상계동 노원롯데캐슬시그니처 84㎡가 월 300만원대에 거래됐다.

· 서울 '전세의 월세화'가 빠르게 진행 중. 1~4월 월세 거래 비율 70%로 아파트조차 월세가 전세를 넘어섰고, 신축 일수록(최근 2년 입주 70.6%) 월세 선호가 강하다.

· 월세 가격도 급등(누적상승률 작년의 4배), 월세수급지수는 2021년 10월 이후 최고. 전세사기 여파로 임대 수요는 느는데 신축 공급이 부족한 게 원인이다.

ㅣ생각정리

외곽 월세 300만원, 정말 비싼 걸까

요즘 "강남도 아닌 노도강 신축에서 월세 300만원이 나왔다"는 기사가 자주 보입니다. 강북구 미아동 한화포레나미아 84㎡가 보증금 5,000만원에 월세 310만원, 노원구 상계동 노원롯데캐슬시그니처 84㎡가 보증금 1억5,000만원에 월세 300만원. 둘 다 신축이고, 숫자만 보면 깜짝 놀라죠. 그런데 이게 정말 "비싼 월세"가 맞는지, 한번 따져봤습니다.

'고액 월세'라는데, 정말 비싼 걸까

그런데 계산해보면 이야기가 달라집니다. 한화포레나미아 84㎡는 지난 5월 보증금 5,000만원에 월세 310만원으로 거래됐는데, 같은 달 같은 평형 전세가 8억5,000만원에 거래됐어요.

이 전세를 월세로 환산해볼게요. 전월세전환율은 법으로 정해진 기준이 있는데, 주택임대차보호법상 '기준금리 + 2%'예요. 2026년 6월 현재 기준금리가 2.5%니까 법정 전환율은 4.5%가 됩니다. 전세 8억5,000만원에서 보증금 5,000만원을 뺀 8억원에 4.5%를 적용하면, 연 3,600만원, 월 300만원이 나와요(8억 × 4.5% ÷ 12). 실제 거래된 월세 310만원과 거의 똑같습니다.

즉 집주인은 수익성을 노리고 월세를 놓았지만, 그 월세는 사실 현재 거래되는 전세가와 비슷한 수준이었던 거예요. 세입자가 비싼 줄 알면서 무리해서 들어오는 게 아니라, 전세와 등가인 월세로 자연스럽게 옮겨오는 겁니다. 결국 '고액 월세'의 진짜 원인은 월세가 비싸진 게 아니라, 전세가가 그만큼 올랐다는 데 있어요.

그런데, 다 같이 오르는 건 아니다

한 가지 더. "외곽 월세가 다 오른다"고 뭉뚱그리기 쉬운데, 자치구별 월세가격지수를 뜯어보면 최근 4개월 상승률이 노원구만 +3.9%로 서울 1위예요. 같은 노도강인 도봉(+1.6%)·강북(+1.5%)은 중하위권이고요. 전세 매물 급감은 외곽 전반의 공통 현상이지만, 그게 월세 가격까지 끌어올린 건 상계동처럼 신축 입주가 받쳐주는 곳에 집중됐다는 뜻입니다.

정리하며

월세가 비싸진 게 아니라 전세가 사라지고 비싸졌습니다. 그래서 저는 앞으로 월세 가격보다 전세가와 전세 매물 흐름을 같이 보려고 해요. 전세가 다시 공급되기 전까지는, 이 월세화 흐름이 신축 중심으로 더 이어질 거라고 봅니다.