[지투19기 2번달 우리 찐사ㄹ6 맛자나 싸바] 지방 투자는 이렇게 하는거야~

안녕하세요 싸바입니다~

요즘 하루하루는 어떠신가요.

최근 인상 깊은 드라마의 메시지를 봐서 인용을 하면서 시작하고 싶습니다.

'내 삶은 기회다. 고통은 일부분이다. 날이 맑은 하루, 비가 오는 하루, 바람이 부는 하루, 그런 하루하루가 모여 인생을 만든다. 실패해도 좋으니, 계속 나아가야 한다. 나는 나이가 들어서 이를 깨달았다'

과거 죽음을 경험했던 주인공이, 환생하여 어머니의 몸으로 인생을 마지막까지 산 다음에 남긴 말입니다.

고통이 따르는 날들도 있고, 사랑하는 사람을 보며 기쁜 하루도 있습니다.

월부를 하면서도 고통의 나날들을 보내기도 할 겁니다.

그러나 이런 고통은 일부분입니다.

월부 안에서 일부 실패가 있을 수 있지만 우리는 나아가야 합니다.

우리가 세운 비전보드, 방향성... 해당 방향성에 맡게 하루를 꽉 채웠다면 우리 하루는 잘 살았다고 생각할 수 있습니다.

오늘 하루도 고생하셨습니다.

저의 경우, 1호기를 한 후 쉬는 텀을 가진 후, 운좋게 이번 달 지방투자 실전반을 듣게 되었습니다.

열정적인 저희 조원들을 보며 하루하루 동기부여도 얻고 많은 배움을 얻고 있습니다.

특히 저희 튜터님이신 맛잘알 튜터님께서 매번 좋은 인사이트를 많이 남겨주고 계십니다.

환경의 중요성을 다시 한 번 느낍니다.

임보-임장-독서-강의-투자!

이를 바탕으로 하루하루를 충실히 채우고 있습니다. 특히 최근 이틀은 강의에 집중하였습니다.

이번에 밥잘사주는마눌튜터님께서 강의를 해주셨는데, 정말 길게 해주셨습니다.

어떤 내용들을 포함하셨기에 이렇게 길게나 하셨을까 싶었지만

역시나 월부....ㅎㅎ 꽉꽉 지방투자의 핵심적인 내용들을 꾹꾹 눌러서 설명해 주셨습니다.

오히려 시간이 부족한 게 아니였을까 생각이 들었습니다.

작년 월학, 그리고 1호기 투자를 한 상태였기에 정말 몰입하면서 들었습니다.

그리고 이전에는 지나쳤겠지만 튜터님께서 해주시는 이야기들이 얼마나 중요한 지 이제는 보이는 듯 합니다...

튜터님은 크게 세 개의 파트로 강의를 진행해 주셨습니다.

1) 지방투자 해야하는 이유 WHY

2) 실전 투자 적용법 HOW

3) 현실적인 투자 로드맵 APPLY

그럼 b/m 사항들 위주로 정리를 해보겠습니다.

[ WHY ]

FIRST

튜터님께서는 거시적인 관점에서 대한민국 전역의 시세를 말씀해 주셨습니다.

그리고 임보가 5장 정도 넘으면, 이제는 전국의 가격은 대략적으로 알고 있어야 한다고 말씀해 주셨습니다.

그동안 임보 '시세' 파트에서 페이지 수를 단순히 채우기만 했던 기억이 있습니다.

이제는, 임보 한 장한 장 신경 쓸 시기가 왔다고 생각합니다.

특히 투자자라면 '가격'을 잘 알고 있어야 합니다.

해당 지점이 가장 느낀 점이 많았습니다

b/m: 전국 시세 어느정도 파악하고 있기. 전국 시세 유심히 지켜보고, 가장 싼 지역이 어디인지 파악해 보기. 추가로 지역 저평가인 지역도 평가하기.

SECOND

두 번째로 튜터님께서 말씀하셨던 사항은

지금까지 평균 2,000만원 중반대로 투자를 하셨다는 것입니다.

2019년 투자를 시작으로 2021년 순자산 10억까지....

저 또한 현재 잔금을 얼마까지 칠 수 있을까~ 계산을 스스로 해보았습니다.

2억 후반대까지 가능하다는 사실에, 내가 투자할 수 있을까? 라는 생각이 들었지만

오히려 튜터님의 과거, 그리고 강의에서 말씀해주시는 투자전략까지 종합했을 때

해당 가격의 단지로라도 충분한 수익률을 얻을 수 있다는 사실에 안도를 했습니다.

2호기, 상반기에 꼭 하자!

b/m: 2억 중~후반대 단지도 충분히 투자 가능. 5채까지는 꾸준히 매년 투자를 해서 시스템 구축에 일조하여야 한다.

[ HOW ]

FIRST

투자방식에는 가치성장 투자법, 그리고 소액 투자법이 있습니다.

특히 소액 투자를 앞두고 있기에 해당 부분에 집중하여 강의를 들었습니다.

무엇보다 '제끼는 데 집중해라'라는 말, 그리고 제일 좋은 걸 사지 않아도 된다는 말이 인상 깊었습니다.

그리고 이에 대하여 방법론까지 자세하게 알려주십니다.

특히나, 해당 지역 입지 가격결정요소를 파악하는 부분은 지역을 보는 눈을 키우는 데 굉장히 도움이 많이 되겠다...라는 생각이 들었습니다.

b/m: 단지 3개를 가져와 비교를 한다. 이를 통하여 가격결정요소를 파악하여 해당 지역에서 가장 중요한 입지요소가 무엇인지 알아낸다.

SECOND

추가로, 1등 뽑기를 하는 방법까지 알려주셨습니다.

1) 해당 지역의 생활권 선호도 순위 파악(단지분석 들어가기 전, 입지 분석 마치면서 작성)

특히, 생활권 중 5, 6등 넘어가는 건 의미 없다. 해당 생활권 위로는 잃지 않는 투자를 할 수 있다고 생각.

*중소도시의 경우

입지 good 신축 / 선호 생활권 신축 / 입지 좋은 준신축, 구축, 외곽택지 신축

순이라고 생각하면 된다.

*생활권끼리 비교를 할 때, 각 생활권 1등 단지끼리 비교, 2등은 2등끼리... 이렇게 비교를 하면 된다.

2) 단지 쭉 엑셀에 시세와 함께 나래비를 한다. 여기서부터 튜터님이 말씀하신 '제껴라'가 나온다. , 5-6위에 있는 건 제외를 한다. 그리고 전세율 75% 이상 + 투자금 +2~3천 러프하게 범위 두고 좋은 것 부터 검토를 한다.

좋은 것 순서대로, 우선순위를 바탕으로 나래비를 한다.

3) 공급 확인 - 입주장 바탕으로 언제 하는 게 좋은지 확인. 우선순위 - 목표 매수가 - 더 많은 후보군에서 확인

이런 작업을 앞마당까지 진행해야 한다.

b/m: 위의 작업 무조건 이번 임보에 반영!!

THIRD

안정적인 투자를 위해서는, 저평가 단지를 '얼마까지 투자하겠다'가 명확해야 한다.

무엇이든지 기준이 필요하다.

거래 가능한 전세가 수준도 파악하여야 한다.

이를 튜터님이 알려주신 방법으로 표에다가 정리를 해야 한다.

1번~~~

2번~~~ 등등.

그렇게 하면 1등 물건이 날라간다고 하더라도 2 ~ 3등까지 보는 여유가 생기게 된다.

+ 수익률 분석도 하면 된다.

FOURTH

방법론에서 참 많이 b/m할 부분들이 많다.

공급이 결국 리스크 관리에서 가장 중요한데, 이를 임보로 어떻게 나타낼지 고민이 있었다.

그런데 튜터님께서 제시해 주신 방법은 정말 효율적으로 보였다.

공급을 쭉 나래비 하고, 내가 투자할 단지에 대하여 영향권을 지도 위에, 그리고 표 위에 표시하면 되었다.

이를 위해서는 과거 신규물량이 들어올 때 어느정도까지 협상이 되는지 파악하는 게 중요해 보였다.

이것이 바로 질적 분석이라고 한다.

내 실력이 올라가기 위해서는 과거에는 양적 분석이었다면, 이제는 질적 분석이 필요하다고 보인다.

기타, 튜터님의 사례들로 어떻게 리스크를 관리하는 지 알 수 있었다.

이런 사례들을 많이 보지만...막상 내가 이런 사태를 맞이하면 어떻게 될까....?

[ APPLY ]

가장 좋았던 부분 중 하나였다.

과연 올해부터 어떻게 계획을 세워 나가야 할까?

튜터님께서 2030년까지의 계획을 세워주셨다.

이를 바탕으로 해나가면 된다고 생각하였다. 왜냐하면 수도권 시장은 오래 기다려야 하기 때문이다.

이를 위하여 지금은 지방에 투자하여 현금을 확보하여야 한다.

5채 이후부터는 리스크 대비를 위하여 현금을 늘 보유하고 있어야 한다는 말씀이 인상 깊었다.

그리고, 이전에 실전반 김다랭 튜터님이 해주신 말씀과 비슷한 말씀을 해주셨다.

'얼른 실력 3년안에 쌓고, 독립해서 가족 품으로 돌아가라'

우리가 지금 포기하고 있는 게 무엇인지 다시 한 번 생각할 수 있었다.

한참 결혼 적령기에 가까워 지면서 이런저런 고민이 많았다.

그런 시점에서 내가 우선순위로 두는 가정의 행복을 위하여 남은 1년 반 정도의 기간동안은

월부에 더 몰입해야 겠다는 생각이 확신으로 다가왔다.

다시 한 번 좋은 강의 해주신 밥잘사 튜터님 감사합니다!