[쪼러쉬] 전략적인 갈아타기를 위한 시나리오(혼인 합가 비과세, 일시적 1가구 2주택)

안녕하세요~~ 쪼러쉬입니다:D
월부학교 봄학기 빈쓰 튜터님, 팥빈쓰와 함께하고 있습니다.
최근 반임장에서 튜터님과 1on1을 하면서
방향성에 대해 다시 생각해보게 되었습니다.
시장 상황에 맞게 대응해 나갈 방법이
무궁무진 하다는 것을 느끼게 되는 요즘입니다ㅎㅎ

이번 상담에서 공부의 필요성을 느낀 부분을 공유해보고자 합니다.
내용은 혼인 합가 비과세와 일시적 1가구 2주택에 대한 내용입니다.
막연하게 알고 있던 부분을 더 자세하게 알아 가셨으면 좋겠습니다.

○혼인 합가 비과세

개념 : 1주택을 보유한 두 사람이 혼인신고 후 2주택이 되는 경우 10년까지 먼저 양도하는 주택 양도세 비과세

내 명의 한 채, 배우자 명의 한 채가 있는 상태에서
혼인신고를 하게 되면 1세대 2주택으로 간주됩니다.
이 경우 혼인신고일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을
1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용하는 특례입니다.

혼인 합가 비과세 적용시 주의사항
>주택의 양도일이 아닌 혼인 합가 당시 주택 보유 수로 판정합니다.
>일반적으로 각각 1주택이어야만 혼인신고시 비과세가 적용됩니다.
>양도하려는 주택은 2년 이상 보유, 거주 요건을 충족해야 합니다.
>각각 2주택인 상태에서 혼인신고를 했다면 특례가 적용되지 않습니다.

○일시적 1가구 2주택

개념 : 기존 주택 매수 후 1년 경과 후 신규 주택 매수 -> 신규 주택 매수 후 3년 이내 기존 주택 양도시 비과세 혜택

신규 주택 매수 시 주의사항
>조정 지역에서 신규 주택 매수시 2주택 중과세율이 8%
>비조정 지역에서 신규 주택 매수시 일반세율(1~3%)
>양도세 비과세 조건(12억 이하 주택 전액 비과세, 초과분에 대해 양도세 과세)

여기서 조정 지역을 매수한다고 가정한다면
취득세가 2주택 중과세율 8%가 되는데 
일시적 1가구 2주택 취득세 정책을 활용할 수 있습니다.

신규 주택 취득 후 취득일로부터 60일 이내 관할 지차제에 신고,납부 합니다.
신규 주택 취득세 신고시 '일시적 2주택'에 해당함을 전제로
일반세율로 계산해 납부할 수 있습니다.

대신 '종전 주택 처분'의 요건이 충족되어야 합니다.
신규 주택 매수 후 3년 내에 기존 주택 처분을 해야 합니다.
기한 내 처분하지 못 한다면 취득세 중과세율와 가산세가 부과될 수 있습니다.

위 조건에서 1년 이후에 신규 주택을 매수 후 기존 주택을 3년 내 처분한다면
(기존 주택을 2년 이상 보유)
양도세 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.
현재 기준으로 양도가액이 12억원까지 비과세입니다.
12억원을 초과한다면 초과분에 대한 과세가 발생할 수 있습니다.
이 부분은 부동산계산기를 사용하여 계산해보시면 됩니다.

양도세는 국세이고, 취득세는 지방세이기 때문에 
각각 근거 법률이 다르며 적용 방식 또한 다르다고 합니다.
이 점 유의하시길 바랍니다.

○비과세 시나리오

혼인 합가 특례와 일시적 1가구 2주택 특례를 이용하면
총 두 채의 양도세를 중복하여 비과세 받을 수 있습니다.
나의 명의 한 채(A)와 배우자 명의의 한 채(B)를 가진 상태에서
A와 B를 팔아 상급지의 C 주택을 매수하고 싶다고 가정해보면,

혼인 신고를 한다면 1가구 2주택으로 간주 됩니다.
여기서 A 주택을 매도하여 비과세 혜택을 받습니다. 
그럼 한 가구에 B 주택밖에 없는 1주택인 상태가 됩니다.
B주택을 매수한지 1년이 지났다면 신규 C주택을 매수합니다.
B주택을 2년 보유 및 C주택 매수 후 3년 이내에 매도한다면 비과세 입니다.

또는,
혼인 신고를 한다면 1가구 2주택으로 간주 됩니다.
여기서 A 주택을 매도하여 비과세 혜택을 받습니다. 
그럼 한 가구에 B 주택밖에 없는 1주택인 상태가 됩니다.
이제 일반적인 1주택 요건이 충족되었습니다.
B주택을 2년 보유 했다면 매도하여 비과세를 받습니다.
무주택자 신분으로 C 주택을 매수합니다.

(공백 기간이 생길 시 이삿짐 보관과 단기 에어비앤비 같은 거처 마련 필요)
 

앞으로의 생애주기에 있어서 갈아타기는 필수입니다.
특례를 알고 비과세 혜택을 받아 갈아탈 수 있다면
더 좋은 자산을 살 수 있는 발판이 될 것입니다.
혹시 이런 케이스에 해당되시거나 궁금한 점이 있으시다면
전문 세무사와 상담해보는 것을 추천드립니다.

최근 취임 1주년 기자회견에서 이 대통령은 보유세가 낮다는 말을 하였고,
7월에 취득세,보유세,양도세 등 세제 개편 가능성을 예고하였습니다.
이번 정부의 임기 동안은 계속해서 바뀔 수 있음을 알아야 합니다.
정책 변화에 관심을 갖고 대응을 해야하는 시기인 것 같습니다.
성공적인 갈아타기와 내집마련을 응원드립니다.
감사합니다♡