안녕하세요. 더행복하자입니다~
투자를 하고 보니 전세 계약 강의가 더더더 와 닿는 부분이 많습니다.
좋은 강의해주신 양파링멘토님 감사합니다^^
쉬운 시장에서 방심한 대가는 어려운 시장에서 청구된다.
전세 셋팅은 세입자 구하기 단계가 아니라 매수시점에 잔금일, 전세가, 임대만기를 설계하는 것이다.
공급많은 2년 뒤 전세가 유추해보려면? 직전 시장을 봐야해. 그리고 대비해야해.
전세 셋팅 간과했다가 내 투자금의 10배이상이 들 수 있다.
전세 셋팅 전략 2단계
1단계: 출발점은 상황 파악하기
2단계: 1등 전세물건 만드는 가격 설정하기
1단계: 나와 시장의 상황 파악 단계(메타인지)
나의 상황: 나는 어떤 전세셋팅을 해야 하는 사람이지?
→ 잔금대비 가능해? 어떤 상황이든 상관없어 / 시간과 자금을 안정적으로 확보할 수 있어? 까지 생각해..
시장의 상황: 지금 시장은 어떻게 전세셋팅하는 게 유리하지?
→ 지역별/생활권별/단지별 전세 수요와 공급이 어떻지? 이 단지 어때? / 조건부전세대출 제한. 토허제, 양도세중과유예종료로 시장적인 분위기 어떤 선택이 유리하지?
메타인지를 하는 이유는 안 된다는 것을 확인하려는 것이 아니라 할 수 있는 방법을 찾기 위함이야.
일반적인 전세 셋팅인지 특수한 전세셋팅인지에 따라 시간 확보 가능해. 매매 잔금기간 미리 협의 가능.
전세셋팅이 안되면? 금융비용 지출 (이자, 중도상환수수료등) 비용계산을 해볼 수 있다. 전세가 조정여부 판단 가능해.
새로구하는 전세셋팅!!
전세 맞춘 경우
→ 매매잔금일 =전세 잔금일 일수 있고 이럴 경우 매매잔금은 전세잔금으로 한다
→ 매매잔금일 = 전세 잔금일 다를 수 있다. 내 돈으로 매매잔금을 먼저 치뤄야함. 대출 이자가 100만원 넘어. 금융비용 발생해…
→ 전세 못 맞춘 경우 내돈으로 매매잔금을 먼저 치뤄야함. 금융비용 발생해..
임차인 구할 필요 없는 전세 셋팅!!
→ 주인전세 물건. 매매 잔금일에 전세 계약을 쓰기도 한다.
→ 세낀 물건.
투자는 집을 사서 전세를 놓는 것까지다.
어떤 집을 고르냐에 따라 전세 맞추는 방법이 달라진다. 시장과 개인 상황에 따라 방법이 다르다.
조건부 전세대출 제한으로 지금 시장 전세셋팅이 어려운 상황
대출 실행일에 소유권이 이전되는 조건의 전세대출 중단이다
투자전략
전세대출을 안 받거나 : 현금전세 / 세낀물건 / 주인전세
전세대출을 가능하게 하거나 : 매도자 전세계약 후 승계 / 잔금 치고 전세 셋팅
현금전세 주의사항!!
현금전세시 자금계획 맞는 지 확인 필수!! 현금전세시 전세대출가능 물건보다 5000정도 낮을 수 있다.
리스크 대비 차원에서 확실한 가격 경쟁력을 확보해야해. 욕심부리지마. 대출가능물건보다 얼마정도 차이 나는지도 봐야해. 1억 차이나는 경우도 봤음.
시장 분위기에 따른 전세가 변동 체크해야해. 시장은 변해. 대출 못받는 상황이 같아도 시간 지나서 전세가가 오를 수 있어. 시장에 맞는 전세가를 설정하는 게 너무 중요하다. 전세 빠지기 전까지는 계속 체크해야해.
임차인이 전세대출 받으려면 집주인이 3개월이 유지되어야 한다. 예외 적용도 있어.
세낀 물건 특징!!
임대차계약서 다시 작성하지 않아도 자동으로 임대인의 지위 승계. 협의하여 작성하기도 한다.
다음 세입자가 전세 자금대출 시 전세자금대출 보증기관에서 소유자 변경 여부 확인을 대비해야해. 즉 다음 세입자 받으려면 기존 세입자 전세만기는 잔금일 기준 3개월 이상이어야 한다. 기존 세입자 만기가 3개월 이상 남아 있는 게 좋다.
전세금과 기간을 꼭 제대로 확인하고 매수해야 한다.
매매 계약 시 임대 조건이 기록되어 있는 전세 계약서를 반드시 확인한다.
가계약전: 개인정보 제외 사진찍어서 보내주세요.
계약일: 사본 교부 받아 보관
잔금일: 원본 교부 받아 보관
주인전세 특징!!
분양아파트 입주대비인 경우 / 청약준비 / 세금 대비로 소유권 넘기려고 / 규제 시장에서 매도 전략으로..
다음 세입자 전세대출 무리없으려면 주인전세 만기가 최소 3개월 이상 되도록 넉넉하게 설정한다.
주인 전세도 근저당이 있을 수 있다.
매도자가 근저당 말소해주세요. 매매 - 전세 차액 지급하면 돼.
근저당을 상환능력이 없어.
매매계약금 + 중도금으로 근저당 말소할 수 있다? 그럼 말소하고 매매-전세 차액 지급.
매도자와 매수자의 기대가 서로 달라. 주인전세 물건은 상황별로 근저당 얼마고, 내가 감당할 수 있는지 없는지 계산해봐야해.
주인전세 주의사항!!
만기시점 공급 물량 있는지 봐야해.
매매가 상승시 전세 비협조: 매매계약서 작성 시 집 보여주기 협조 특약 기재.
현 소유주가 매도 후 000원에 00년 00월까지 전세 사는 조건의 매매계약이며, 협의된 보증금 00만원은 매매대금과 상계 처리하고 전세계약서는 잔금일에 작성하기로 한다.
이건 꼭 가계약 단계부터 확실히 해야해. 주인 전세는 가계약전 매매 특약과 전세특약 모두 사전 합의한다.
매도자 전세계약 후 승계!!
전세대출 이후 소유권 변경여부 확인하는 은행인지 확인해야해.
세입자에게 미리 확인 부탁드려요.
세입자가 대출받을 은행에 사전 확인하도록 요청
집주인이 집을 할 수도 있는데 집주인 바뀌면 전세대출 이상 있나요?
잔금 치고 전세 셋팅 주의사항!!
매매잔금 후 임차인 이사까지 3개월 이상 걸릴 수 있어.
잔금 후 전세입자가 들어올 때까지 비용 부담있어. 월이자, 중도상환수수료. 공실관리비.
수도권 주담대시 전입 의무도 있어. 톻서제면 2년간 실거주 의무도 있어.
2단계: 적정 전세가 설정
매수 전: 현실에 맞는 투자비용을 계산할 수 있다. 즉 투자 할지 말지 선택한다.
매수 후: 시장이 받아주는 가격으로 임대경쟁력을 높일 수 있다. 즉 빠르고 안전하게 투자 완성.
기다림보다 내 물건 상황에 맞는 가격이 먼저다.
적정전세가 설정하는 3단계
단지 - 생활권 - 공급상황
1단계: 단지
네이버 부동산 호가 확인
상위 평형과 하위 평형 전세호가도 같이 확인.
상위 평셩전세가와 비슷하다면 경쟁력이 떨어지는 거야.
하위 평형 전세가와 비슷하다면 경쟁력이 높단 뜻이야.
아실 최근 실거래가 확인
상위 평형과 하위 평형 실거래도 같이 확인.
1단계에서 단지내 비교를 통해 적정 전세가격을 생각하기.
2단계: 생활권 내 비교
다른 단지들과 레벨 차이 확인. 레벨 더 높은 단지라면? 평형 한단계 낮은 평형이랑 같이 비교하기.
내가 넘으면 안되는 전세 한계선을 정해야해. 제일 좋은 단지 전세가로.
만약 실거래가가 갑자기 너무 싼 이상한 물건이 있으면 꼭 확인하고 실제 거래가를 아는게 중요해.
3단계; 공급
공급물량을 통해 최종점검한다.
2년뒤까지도 생각해야한다.
2년전도 봐야한다. (2년전 입주 대단지 물량이 나올 시기인지..확인)
경쟁 기간에 공급물량이 있는지?
공급 규모, 평형 전세가격 및 개수?
영향을 미칠 만한 공급인가?
다음 공급물량 규모와 시기는?
대단지 입주 시 확인해야 할 2가지!!
사전점검: 사람들이 본격적으로 움직이기 시작.
입주지정기간: 입주기간 전/ 후 3개월은 입주물량 영향권. (입주기간 종료가 영향 종료라고 생각하면 안돼)
대단지일 경우, 입주 전후 최소 3개월 이상 영향을 모니터링 해야 한다.
보수적과 공격적으로 어떤 가격으로 시작할 것인지는? 사장님의 자신감은 현장 분위기와 밀접하다.
전세가 최종 결정 시 전화임장 필수다.
전세 잘나가요? 전세 수 / 소진 속도
물건 없던데 29평 최근 얼마 나갔어요? 32평은요? 24평은요? 원래 그 정도 차이나요? 평형별 절세가
쵝가는 수리한 거예요? 수리 안하면 전세 얼마예요? 상태별 전세가
같은 돈이면 어디봐요? 거기 전세 있어요? 얼마예요?경쟁단지 전세
주변 입주 단지 있어요? 공급물량 영향
잔금 안치면 전세 못 빼요? 요즘 전세 대출 안나온다고 이야기 해서요. 대출 유무 전세가 / 같이 일할 사장님 찾기
지금 시장 전세 셋팅하기!!
적용1: 수도권 비규제지역 전세셋팅
세낀 물건 투자 검토 3단계
전세가가 높아 투자금이 줄어드는 것보다 매매가가 낮아 투자금이 줄어드는 게 유리하다.
1단계 전세 보증금액 확인
호가 확인 / 실거래가 확인 후 즉 현 시세와 비교한다.
2단계 전세 만료일
물리적 거리 가까운 입주 물량이라도 레벨 차이도 같이 봐야해. 인창주공4단지 세입자가 롯데캐슬시그니처 갈 생각할까? 이런 느낌. 임대 만료일 공급 물량에 따라 리스크 달라짐. 현재 입주장은 대출규제와 밀접하다. 인접ㅂ지역 공급도 살펴야해. 특히 3기 신도시 물량 유의해야해.
3단계 갱신권 사용여부
갱신권 사용 후 2년은 의무기간 아니다. 임차인 계약해지 요구가능. 해지 요청 후 3개월 뒤 계약만료된다.
공급많은 지역에서 갱신권 사용한 경우는? 리스크 있는 경우다.
갱신권 사용 안한 경우는? 투자금 얼마가 드는지? 전세 상승분 5% 이내. 생각해두기.
투자를 진행한다면 어떤 리스크가 있을지 미리 줄일 수 있는 방법은 없는지, 방법이 없다면 해당 투자를 꼭 진행해야 하는지를 매매계약 체결 전에 미리 파악하는 단계다.
적용2: 수도권 규제지역 전세셋팅
자산재배치 시 고려할 2가지 키워드
자산재배치에 적합한 시기인가? 전세 셋팅을 위해 공급 물량확
자산재배치에 적합한 가격인가? 전세보증금으로 주담대 상환과 임대보증금 마련이 가능한지 확인
적용3: 지방소액투자 전세셋팅
반드시 확인해야 할 것
전세보증보험 가입 가능한 전세가인가?
klb / 매매 / 일반 : 시세실거래가에서 kb시세 눌러 - 매매시세 - 일반평균가 보기
90% : 일반평균가에서 90% 가격 맞나? 확인
승인시점: 신청하자마자 가입이 승인되는 것이 아님.
임대인은 전세자금대출과 보증보험가입에 협조하기로 한다.
전세보증금이 전세금반환보증보험가입가능금액을 초과할시에는 가입가능한 금액으로 전세계약서를 재작성하기로 한다.
시장 분위기에 따라 신청시점과 승인시점의 보증한도가 달라질 수 있음을 유의한다. 혹시 전세가 내려가면? 전세계약서를 재작성하면돼.
주의사항 - 매수결정
반드시 확인해야 할 5가지.
소유자: 계약자와 동일한가? 갑구
가압류,가처분,가등기: 권리침해 있나? 갑구 → 하지마.
근저당권: 집 담보 돈 빌렸나? 을구
열람일시: 변동이 있는지? 각 페이지 하단
페이지: 문서 전부 확인했나? 각 페이지 하단
가계약 넣기 전에 한 번 / 본계약 넣기 전 한 번 / 매번 돈 넣기 전에 보는 거야.
근저당권설정이 되어 있어요.
채권최고액 설정비율은 보통 1금융권 120%다.
현재 잔액이 얼마인지 확인.
잔금 시 말소 특약기재 대출상환 후에는 반드시 상환영수증 확인.
주의사항 - 매매계약
공동명의면 가계약부터도 같이 문자 확인하기.
(특약은 강의 교재확인)
매수인이 매도인에게 중도금(중도금 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전 까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.
주인전세 매매계약 과정 (강의 교재 확인)
주의사항 - 임대계약
(특약은 강의 교재 확인)
벽걸이 tv: 신축 아트월이면 안된다. 말하고 / 구축은 달고 난 후 나갈 때 벽지 발라주세요.
법인 전세면 실내흡연 금지 특약.
반려동물: 반려동물로 인해 발생하는 하자에 대해 퇴거 시 원상회복한다. (긁힘,오염,냄새,찢김,파손 등)
임대보증금을 반환하는 대상이 달라질 경우
근질권설정통지서가 나에게 날라온다.
전세계약서 원본이 없으면? 질권이나 채권이다.
전세입자 번호 등록시 전세금 반환주의 적어두기
법률고민해결!!
대한법률구조공단
로톡등 법률상담 플랫폼
법인과 임대계약 장단점!!
장점: 높은 전세가 / 임대차 3법 적용안됨. 갱신권 사용 불가. 임대 5%상한 없음.
단점: 전세권 설정 / 관리의 문제
주의할점: 법인의 업종, 업태, 설립연도 확인 + 특약대비
(특약은 강의 교재 확인)
전세 셋팅 이후 선택!!
갱신청구권 사용여부 명확히 하기.
세입자님. 계약만료가 다가오는데 의향 여쭤보려고 연락드렸어요. 계속 거주하실 계획이신가요?
요즘 전세시세가 00만원까지 올라서, 00만원정도 재계약 가능하실까요?
지금 저희 전세보증금이 00원인데, 이번 계약은 갱신청구권사용에 의한 연장계약으로 할게요.
전세보증금을 조금 올려주셨으면 하는데, 원래 5%가 00원이지만 만기 때 00만원만 부탁드릴께요.
그러면 전세금이 총 00만원입니다. 괜찮으실까요?
부동산 대필 - 10-15만원정도
부동산 보증 - 중개비보단 싸지만 40-50만원정도..
에필로그!!
선배가 전하는 5가지.
지금 같은 시장, 또 올거예요.
하지만 그땐 대응할 힘이 생겨 있을 거예요.
“그때 살걸” 후회, 또 할거예요.
하지만 그 아픔이 다음 선택의 용기가 될 거예요.
동료가 부러운 비교, 늘 할 거예요.
하지만 투자 전의 ‘나’와 비교하면,
생각지 못한 자산이 쌓여 있을 거예요.
전세가 안 빠져 잠 못 드는 밤, 또 올거예요.
하지만 ‘왜’가 아니라 ‘어떻게’를 아는 투자자가 되어 있을 거예요.
다 내려놓고 싶은 순간, 또 올 거예요.
하지만 혼자가 아니에요.
동료와 선배가 곁에 있을 거예요.
그래서 저는 믿어요.
어려분은 어느 시장에서든,
끝내 목료에 도착하는 분들이 될 거라고.
BM: 양파링 멘토님의 전세 바이블 강의!! 꼭 꼭 씹어먹기.
