양파링님이 강의 중 하신 말씀에
‘용기내야 될 때 용기 내고, 시장은 반복될 수 밖에 없고 기회는 또 온다’ 라는 말씀을 또 새겼다.
언젠가 사이클을 타고 어려운 장이 올 수도, 또 기회가 올 수도 있다.
오늘 원씽팀장으로 적은 말 중 ‘운이란 준비가 기회를 만나는 것이다’ 라는 말처럼
언제 올지 모르는 기회를 잡기위해 오늘도 노력하는 걸로.
[전세 세팅이 필요성]
전세 셋팅은 매수시점에 잔금일, 전세가, 임대만기를 설계하는 것
매수의 끝은 전세. 시장이 빼주는 전세가 아닌 내가 빼는 전세다.
전세 세팅, 시장의 상황 상관없이 통하는 원칙을 배워서 기회가 오면 잘 적용해보기.
공급 많은 2년 뒤 전세가 유추, 직전 시장도 같이 살펴보기.
- 새로 임차인을 구하는 전세 세팅
- 임차인을 구할 필요 없는 전세 세팅
임차인이 전세 대출 받으려면 집주인이 3개월 유지되어야 한다.
양파링님 강의 속 가상 투자 동안 강의를 일시정지, 재생을 반복하며 마치 내가 전세셋팅하는 것처럼
고민이 길어졌었다. 집을 사고 나면 어떤 시나리오가 그려질지 미리 그려보고 대응할 수 있는 물건을 선택하는 것이 중요한 것 같다.
[적정 전세가 설정]
적정 전세가 설정하기 위해서는 3단계를 거쳐야 한다.
1단계 : 단지 / 2단계 : 생활권 / 3단계 : 공급
3단계 공급은 2년 뒤도 봐야되지만 2년 전도 확인해야된다. 2년 전 입주한 단지들의 물량 확인
대단지 입주 시 사전점검, 입주지정기간 확인 / 사전점검시기는 전세 물량이 늘어날 수 있다. 임차인들이 새아파트에 고나심을 가지기 시작하고 만약 내가 가지고 있는 물건이 구축이라면 전세 뺄 때 신축에 경쟁력 뺏길수도 있음. 대단지일 경우 입주 전후 최소 3개월 이상 영향 지속적으로 모니터링.
매수 이후 전세 셋팅에 따라 총투자금이 달라진다. 투자금은 수익률과 다음 투자 시기를 결정함.
[지금 시장 전세 셋팅]
전세가가 높아 투자금이 줄어드는 것보다 매매가가 낮아 투자금이 줄어드는게 유리
갱신요구청구권 사용 후 2년은 의무 기간이 아님. 계약 해지 요청 시 3개월차에 전세금 돌려줘야 한다.
지방 소액 투자시 전세보증보험 가입가능이 중요!
지방은 전세 보증 보험 가입에 민감한 편. 매매가 대비 전세가가 높기 때문에 임차인 입장에서 불안할 수밖에 없다.
지방은 수요가 받쳐주는 곳이 중요. 직접 가보고 임보 쓰고 선호 판단해서 수요가 많은 곳으로 물건 고르는 게 제일 중요하다.
[계약단계]
등기부등본 꼭 확인해야되는 5가지.
소유자 / 가압류, 가처분, 가등기 / 근저당권 / 열람일시 / 페이지
매매계약서와 임대계약서도 양파링님께서 꼼꼼하게 다 안내해주셔서 이 출력물은 두고두고 잘 봐야될 것 같다. 나중에 전세 놓을 때 두고두고 봐야지. 특히 특약부분은 중점적으로!
전세세팅 후 2년이 지난 다음 재계약을 할지 매도를 할지도 선택 기준을 명확히 하고 감으로 하지 않기.
전세빼기의 모든 것을 다룬 양파링님의 강의다. 강의 듣는 동안 머리도 바쁘고 손도 바쁘고 다 도움이 될 내용들이라서 하나라도 놓칠새라 집중했던 것 같다. 전세 빼면서 놓치기 쉬운 부분까지 세세하게 알려주셔서 이 파트는 강의 기간 끝나기 전에 꼭 복습까지 들어봐야겠다. 어쨌든 2강도 선택 기준과 원칙을 지킬 것 ! 부동산은 감으로 하는 것이 아닌 기계적으로 해야된다.
