[열중50기_5직0순위는 독서몰입! 1등투자자로 8자 고칠조_토고] 2주차 강의 후기 - 단.생.공만 외우자

1) 전세 셋팅을 미리 알아야 하는 이유

• 매수의 끝은 전세다. 적정 전세가를 설정하는 3단계 

• 입주물량 초과에 대한 것이 2년 후 나한테 어느 리스크를 가질 수 있을 지 확인.

  → 직전에 물량이 많았던 시기에 유추해서 어느정도 전세금이 빠졌는 지 가늠해보고 자금 확보 해놓기

• 이자, 중도상환수수료, 공실관리비 등의 비용이 발생하여, 꼭 미리 계산해보기

  → 전세 뺄 때 최대한 빨리 빼라!!! 500만원, 1000만원 더 받을라고 잔금 치는 것 보단, 직장인 투자자로써는 시간

  과 비용면에서 최대한 빨리 빼는 것이 우선이다. 생각하게되었고, 적용해야 할 점. (하지만, 계산은 미리 해보자)

2) 규제상황에서 가능한 전세 셋팅 유형 5가지

• 전세 셋팅을 할 때 유형이 현금전세 / 세낀물건 / 주인전세 / 매도자와 전세계약후 승계 / 잔금치고 전세 셋팅

  → 투자를 해보지 않았던 저에게 유형별로 세부적이고, 자세한 설명을 해주셔서 유형별로 모의투자할 수 있게끔 이미테이션을 돌려보면서 상황에 대한 과정, 결과를 그려보아서 좋았던 시간이였습니다.

• 소유권 변경여부 확인 3개월.

  → 이 3개월이 얼마나 중요한 지 알게 되었고, 매수과정에서 매도인과 임차인이 협조가 필요한 부분으로 느꼈으며, 매도인은 잔금일을 최소 3개월 이상 확보할 여유있는 매도인을 찾는 것이 중점이였 던 것 같다.

3) 시장에서 받아주는 적정 전셋가 설정하는 법

• 단.생.공!! 끝!!!! (단지, 생활권, 공급)

  → 가장 중요한 것은 부사님께서 내 물건이 1등으로 브리핑이 되나 확인해야되는 것. 즉, 다른 휴대폰으로 해당 부동산에 전화해서 “전세 구한다” 라고 해보고 어떤 물건 먼지 브리핑 해주시는 지? 해보고 1등이 아니라면, 어떤 면을 수정해야되는 지 확인해보자

  → 가격이 너무 높은지? 내 물건의 상태(인테리어 등)가 너무 좋지 않은 지? 내 물건의 상황(일자 고정 등)이 좋지 않을 지? 등으로 복기해보기!! 무엇보다 전세가 빠지지 않는 것은 가격이 1등인 것 같다.

• 전화임장 통해서 전세 시장 분위기

  → 내 단지 뿐 아니라, 생활권 내에 있는 모든 아파트의 전세가를 확인하고 꼭 전화해보기!!! 

4) 비규제지역에서 전세 셋팅하기

• 세낀물건 검토 시 전세보증금액 / 전세만료일 / 갱신권 사용여부 정말 중요하다.

  → 간혹 전화임장할 때 사장님들이 왜? 그걸 알아야하냐고 공격적으로 물어보시는 분이 계셔서, 그냥 전화를 끊었던 기억이 난다. 그런데 얼마뒤에 전화가 다시 와서 알려주신 분들도 계셨다.

• 같은 투자금이라면, 전세가를 올려서 투자금을 줄이는 게 아니라. 매매가를 낮춰서 투자금을 줄여야 한다.

  → 우리는 투자금을 줄이는 것 도 중요하지만, 무엇보다 싸게 사야한다. 전세금을 올리는 것이 아니라, 매매가를 낮추어서 투자금을 줄이는 게 목적이다. 절대 절대 전세금을 올려 투자금을 줄이는 실수를 하지 말자!!!

5) 수도권규제 지방 지역에서 전세 셋팅 하기

• 자산재배치 (시기 / 시간)

  → 시기로는 공급물량이 중요하다. 그 중에 세대수, 아파트의 위치 / 가격으론 전세보증금으로 주담대 상환과 내 임대보증금 마련이 가능한 지 여부를 확인 해야 한다. 

• 전세보증보험 KB/매매/일반, 90%, 승인시점

  → 현재 내가 거주하고 있는 곳의 전세보증보험과 알려주신 KB/매매/일반으로 직접 검색하면서 해보니 확실히 크게 와닿게 되었다. 그러면서 보증보험 가입 가능여부에 리스크와 대책법도 알려주셔서 나중에 전세가 높게 올려 받을려고 할 때 적용해볼 것이다.

6) 등기부등본 확인하고 매매, 임대차계약서 제대로 쓰는 법

• 채권최고액에 대해서 개념만 알고 있었는데 이번 강의를 통해서 어떤 의미를 갖는 지? 이것으로 내가 일정부분을 중도금으로 줬을 때는 협상 여지도 있을 거라 생각이 들었고, 기회가 될 때 해볼 수 있을 것 같다.
• 특약사항은 유연하게… ^^* 너무 빡빡하게 하지 말고, 역지사지로 매도인 입장에서도 생각해보자. 내가 무리하는 게 아닌가??
• 가장 중요한 건 500, 1000만원 네고협상이 되지 않아 계약이 파기 되는 것이 중요한게 아니라, 이 물건의 가치가 있고, 가격이 싸다면, 500, 1000만원 네고 안되더라고 무조건 계약 진행 시켜야한다. 나중에 수천, 수억이 오를 수 있다….. 그때가서 후회하지말자

7) 전세만기 이후 연장 또는 매도 결정하는 법

• 전세 만기 시 편익/비용을 꼭 따져보며 메타인지가 정말 중요할 것 같다.

  → 아직까지 확 와닿지 않지만, 이미테이션 해보았을 때 알려주신 부분들을 적용하여 예상된 시나리오들을 그려볼 수 있어 도움이 많이 되었다.

• 전세자금반환대출 (생활안정자금)의 쓰임새를 알게됨. 자금계획 철저히 계산해볼 것.

• 상담사는 최소 3곳 비교평가 다주택자도 대출이 나올 때가 있다.

  → 투자는 제로섬게임이 아니다. 나는 노후준비를 하는 것이 최우선순위이다. 조금 늦더라도, 지속적으로 할 수 있는 방법, 재밌게 할 수 있는 방법들을 자꾸 연구하고 생각하는 시간을 갖는 것 같다.