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책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌트 2026 / 김경민 정재훈 김규석 이소영 이영민
저자 및 출판사 : 김경민 정재훈 김규석 이소영 이영민 / 와이즈맵
읽은 날짜 : 2026.06.16
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #공급이문제다 #상승도미노 #정부개입이불러오는후폭풍
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점 / 10점
1. 저자 및 도서 소개
: 서울대 환경대학원 도시계획학과 교수인 김경민 교수님과 연구진이 지으셨다고 하며 한국 부동산 시장의 흐름을 개인의 소견이 아니라 데이터로 입증하고 보여주어서 믿을 만 했다.
2. 내용 및 줄거리
: 지난 책이었던 부동산트렌트 2025년에서 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제, 전셋값 폭등등 많은 요인으로 서울 부동산이 상승 할 것이라고 예측했었 것을 먼저 짚어주면서 예측이 얼마나 실현되었는지 조목조목 보여 주었다. 2025년 중반(8월) 정도에 쓰여 졌을 이 책에서는 2026년을 예측하며 서울 부동산 슈퍼사이클의 흐름은 여전히 지속 될 것이고, 강남권에서 시작한 가격 상승이 강북의 저가 아파트로 확대되는 상승 도미노의 가능성이 있다고 적혀 있는데, 책을 읽은 20206년 6월16일 요즘 매일 뉴스에서 강북 아파트 가격이 나오고 있는 것을 보니 정확히 예측하셨다. 사실 이런 패턴은 과거에도 여러 차례 관측되었던 것으로, 상승은 고가지역(강남)에서 빠르게 오기는 하지만 장기적인 상승율은 하급지(강북)까지 비슷하게 연결되었다는 점은 월부 강사님들께서 여러번 강조해서 말씀해주신 것과 같았다.
서울의 아파트는 주택수 대비 60%이지만 가구수 대비 40%정도로, 나머지를 차지한는 빌라, 주택도 주택시장의 큰 부분을 차치 하고 있다. 빌라 가격 상승률은 대략 아파트 가격상승률의 절반에 못미친다. 빌라시장에서 나타나는 가장 큰 특징은 매매비중 급감과 임대 비중 증가이며, 전세사기등 사회적 문제와 맞물려 반전세가 폭팔적으로 증가하였다. 게다가 아파트 뿐만 아니라 빌라 공급도 거의 없는 상태이다.
서울 아파트 시장 안에서도 고가단지와 하위 단지라는 양극화가 있으며 점차 구조적 고착화가 되어 가는 문제가 있다. 서울 아파트 30평대 중윗값을 살펴보면 고가 단지 60억에 비하면 12.1억으로 20%수준일만큼 차이가 크다. 서울 1인당 평균 근로소득 약 5천만원을 기준으로 맞벌이부부는 연소득 약 1억이라 가정하면 20평대 중위값아파트 8.9억을 사면서 4% 이자 30년만기 주택담보대출을을 LTV60%로 받았을때 5.3억 대출이 가능하고 수입의 30%를 거주비로 쓴다면 원리금균등상환으로 매월 253만원을 지출하여 아파트매입을 할수 가 있다. 이런 중윗값 아파트의 가격도 점차 상승하고 있으며, 실수요자가 매입할수 있는 중윗값 아파트를 잘 살펴서 부동산 시장을 분석하고 공유하는 것이 중요하다.
서울아파트의 공급은 부족하며 시장 실패(인플레이션으로 인한 시공비, 토지비 상승과 공급 감소 가능성)에 더해 정부실패(서울시의 무능으로 2023년 이후 분양 시장에 대한 대비 부족)까지 더해지만 시장은 비합리적으로 움직일 수 밖에 없다. 전세는 물가 상승률을 앞지를수 있고 하방 경직성이 매우 강한 자산, 즉 쉽게 떨어지지 않고 오히려 상승 여력을 가진 자산이다.
진보정권이 들어서면 집값이 오른다는 것은 단순 인과론적인 위험한 해석이며, 서울 아파트 가격 상승은 글로벌 자산과 글로벌 주요 도시들의 주택 시장 동조 현상에 영향을 받았을 수 있다.
서울 아파트를 16개 대장 단지로 나누어 분석했을때 강남권 단지의 상승 흐름은 지속되겠지만 단기 급등했기 때문에 앞으로 급등세가 이어질지는 의문이라고 했는데, 실제로 각종 규제책 이후인 현재 강남 아파트들은 확연히 급등하지는 못하고 있다. 서울인구는 줄어도 가격 상향 트렌드는 지속될 가능성이 크고 강남 아파트는 가장 빨리 가장 큰 폭으로 전고점을 돌파했고 한강권과 강북권에 상승도미노 현상, 9억 미만 아파트는 대책의 무풍지대라고 분석하였다.
이런 여러가지 부동산 문제게 관하여 주택 보유시 적정한 부담을 주는 정책을 제시하라는 해법을 주는데 현재 0.1%대인 보유세를 0.3~1.7% 까지 상승하는 것에 관해 연급하고 있다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
:2025년6월27일 소위627대책이후에 1호기를 투자했고 그 전후의 시장을 계속 지켜 보았었는데, 이책의 저자들은 매우 정확한 예측을 했다. 현재 강북권까지 상승세가 이어지고 있고 공급부족으로 전세가, 매매가가 더욱더 올라가고 있다. 많은 전문가들이 7월에 다시 부동산 규제가 발표될 것으로 추정하고 있는데 아마도 보유세 상승일 것이라고 유추한다. 이책에서 말하는 정도 의 보유세 상승을 기반으로 그 정도 상승을 버틸수 있는지, 그렇다면 또는 아니라면 다음 투자를 어떻게 해야 하는지 생각 해 볼수 있었다. 월부 강사님들이 여러번 강조해주신 내용들과도 많이 비슷했다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
: 진보 정권이 들어서면 집값이 오른다는 것에 관하여 부의 인문학에서 그렇게 될수 있는 이유를 읽고 매우 흥미롭다고 생각했었는데 , 이책에서는 더욱 타당한 근거를 기반으로 설명해 주었다. 한국 자산시장의 가격이 글로벌 경기와 매우 연관성이 있다는 것은 이미 깨닫고 금리와 시황을 매일 보려고 노력하고 있었는데, 글로벌 부동산 시장 상황도 확인하면서 보아야 겠다는 생각이 들었다.
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
: 브라운스톤의 부의 인문학
