처음에는 돈을 모으는 것이
가장 어려울 줄 알았습니다.
월급이 들어오면 먼저 저축하고
사고 싶은 것도 미루면서 돈을 모았습니다.
그렇게 통장에 3천, 5천만원이 쌓이면
뿌듯하면서도 새로운 고민이 시작됩니다.
“이 돈을 어떻게 불려야 하지?”
돈을 모을 때는 해야 하는 일이 비교적 간단했습니다.
매달 얼마를 저축할지 정하고
지출이 늘어나면 어디서 줄일지 살펴보면 됐습니다.
그런데 모은 돈을 투자하려고 하니
무엇부터 해야 할지 막막합니다.
주변에서 투자로 돈을 벌었다는 이야기를 들으면
나도 시작해야 할 것 같습니다.
하지만 막상 내 돈을 넣으려고 하면 걱정이 앞섭니다.
“몇 년 동안 모은 돈인데, 손해를 보면 어떡하지?”
“부동산은 돈이 많이 필요하다는데 이 돈으로도 가능할까?”
“잘못 샀다가 팔지도 못하고 계속 돈만 들어가는 건 아닐까?”
그렇다고 돈을 더 모은다고 해서
이런 고민이 사라질 것 같진 않습니다.
가진 돈이 커질수록 잃을까 봐
걱정되는 마음도 더 커지기 때문입니다.
돈을 모으는 방법은 알겠는데
돈을 불리는 방법은 여전히 어렵습니다.
이럴 때 필요한 것은 막연히 잘될 거라는 기대보다
투자를 해도 괜찮을지 판단할 수 있는 기준입니다.
오늘은 과거 투자에서 배운 경험을 바탕으로
1억 미만의 종잣돈으로 투자할 때
어떤 조건을 확인해야 하는지 이야기해보겠습니다.
먼저 내가 가진 돈으로
어떤 선택지를 살펴볼 수 있는지부터 보겠습니다.
같은 종잣돈으로도 선택에 따라 결과는 달라집니다
돈을 불리는 방법은 여러 가지지만 부동산 투자는 전세보증금을 활용해 내 종잣돈보다 큰 자산에 투자할 수 있다는 특징이 있습니다. 예를 들어 매매가격 3억, 전세보증금 2.5억인 집을 5천만원으로 투자를 할 수 있습니다. 이때 집값이 10% 오르면 투자금 5천만원의 10%가 아닌 집값 전체의 10%인 3천만원의 상승을 얻게 됩니다.
다만 1억 미만의 투자금으로 수도권에 위치한 아파트에 투자를 하는 것은 조금 어렵습니다. 최근 전세 가격이 많이 상승하고 있지만 10평대나 선호도가 아쉬운 20평대 정도를 고려해볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 무조건 수도권만 생각하는 것이 아니라 지방 광역시가 더 좋은 선택지가 되는 경우가 많습니다.
그런데 지방까지 살펴보자고 하면 걱정부터 들 수 있습니다.
“지방은 안오른다고 하던데 집값이 오를까?”
“잘못 샀다가 팔리지 않고 돈만 묶이는 건 아닐까?”
그래서 막연한 기대나 걱정보다 실제 가격이 어떻게 움직였는지 살펴볼 필요가 있습니다.
위 그래프는 대세 상승장이었던 20~21년 2년간 매매 상승률을 누적한 그래프입니다. 살펴보면 서울·수도권 못지않게 일부는 그보다 높은 상승률을 보인 지방 지역도 있었습니다. 물론 그렇다고 지방이 항상 더 많이 오른다는 뜻은 아닙니다. 다만 지방이라는 이유만으로 투자 기회가 없다고 생각할 필요는 없다는 것입니다.
중요한 것은 수도권이냐 지방이냐에서 멈추지 않고 돈을 불릴 수 있는 조건을 갖춘 곳에 기회가 있었는지 살펴보는 것입니다.
돈을 불리는 소액 재테크 공식 : 공급 × 타이밍
실제 지방에 투자했던 경험을 돌아보면 예상과 다른 결과를 만날 때가 있었습니다.
중소도시의 1990년대에 지어진 20평대 아파트에 투자해 5천만 원 이상의 수익을 얻었던 반면, 광역시의 2010년대에 지어진 30평대 아파트인데도 매수가와 비슷한 가격을 유지하는 곳이 있었습니다. 인구 규모가 더 큰 지역의 연식이 더 좋은 30평대 아파트라고 해서 투자 결과까지 좋았던 것은 아닙니다.
왜 이런 차이가 생겼을까요?
가격이 정말 쌌던 타이밍, 그리고 절대적으로 부족했던 공급이라는 차이가 있었습니다. 물론 지역 내에서 사람들이 선호하는 단지를 고르는 것은 기본이지만 어떤 가격에 사고 보유하는 동안의 공급 상황이 중요했습니다.
먼저 공급부터 살펴보겠습니다. 공급은 집값뿐 아니라 내가 준비해야 할 투자금과 보유 부담에도 영향을 주기 때문입니다.
공급을 확인하는 3단계
공급을 살펴볼 때는 현재와 미래를 함께 확인해야 합니다. 앞으로 새 아파트가 얼마나 들어오는지도 중요하지만 이미 지어진 집이 얼마나 남아 있는지에 따라 투자금과 리스크가 달라질 수 있기 때문입니다.
1단계. 향후 2년간 공급을 확인합니다(부동산 지인)
먼저 현재부터 향후 2년 정도의 입주 예정 물량을 확인합니다. 어느 시기에 새 아파트가 얼마나 들어오는지 살펴보고 잔금이나 전세 만기 시점과 겹치지는 않는지 확인하는 것입니다. 또한 2년뒤 매도를 고려한다면 공급이 부족한 시장이 유리하다는 점도 있습니다.
이때 투자하려는 지역뿐 아니라 사람들이 함께 비교하는 인근 지역도 포함해야 합니다. 특히 같은 ‘구’가 달라도 같은 광역시, 중소도시라도 인근 광역시에 공급이 많고 출퇴근과 비슷한 생활권이라면 임차인에게는 또 하나의 선택지가 될 수 있습니다.
2년 뒤 공급이 줄어들더라도 당장 전세를 맞춰야하는 현재에 대단지 입주가 겹친다면 투자금과 계획이 달라질 수 있습니다.
2단계. 인허가와 착공 물량을 살펴봅니다(KB부동산)
입주 예정 물량을 확인했다면 그 이후에도 공급이 줄어드는지 살펴보는 것은 필요합니다. 상황에 따라 2년을 더 보유할 수 있고 매도를 해야한다면 계획을 준비해야하기 때문입니다. 이때 참고할 수 있는 것이 인허가와 착공 물량입니다.
인허가는 집을 지을 수 있도록 허가된 물량이고, 착공은 실제 공사를 시작한 물량입니다. 이를 통해 현재 입주 예정 물량만으로는 보이지 않는 더 먼 미래의 공급을 가늠해볼 수 있습니다.
다만 인허가를 받았다고 모두 일정한 기간 안에 입주하는 것은 아닙니다. 실제 착공으로 이어지는지, 사업이 지연되고 있지는 않은지도 함께 봐야 합니다. 이때 조금 더 유의미하게 볼 수 있는 건 착공 물량이며 보통 3~4년 정도 이후 실제 공급으로 들어온다고 생각할 수 있습니다.
가까운 시기의 공급이 부족한 것과 그 이후에 공급이 부족한 것은 구분해서 생각해야 합니다. 다만, 두 가지 모두 부족한 상황이라면 돈을 불리기 좋은 시기라고 볼 수 있습니다.
3단계. 준공 후 미분양을 확인합니다(부동산 지인)
1단계에서 현재 공급을 확인하지만 전체적으로 향후 들어오는 공급에 대해서 주로 살펴봤습니다. 그런데 실제 투자를 하는데 있어서는 준공 후 미분양을 확인하는 것이 필요합니다. 준공 후 미분양은 공사가 끝난 뒤에도 분양되지 않고 남아 있는 집을 말합니다.
앞으로 입주할 물량이 비슷하게 적더라도 기존 공급이 소화되지 못해 준공 후 미분양이 계속 늘어난는 지역이라면 실제 공급이 줄어들고, 전세 물량이 많지 않더라도 전세를 맞추기 어려워 투자금이 더 필요할 수 있는 상황이 생길 수 있는 리스크가 있기 때문입니다.
부산을 예시로 살펴보겠습니다. 공급이 점차 감소하면서 24년 상반기부터 전세 물량이 줄어들기 시작했습니다. 하지만 전세 가격의 상승까지는 이어지지 않았던 상황이었습니다. 그렇게 25년까지 전세 물량은 늘어나지 않고 계속해서 줄어들었지만 생각보다 전세 가격의 상승폭은 크지 않았습니다.
이때 준공후 미분양을 살펴보면 25년 9월까지 계속해서 늘어나는 상황이었고 이 시점 이후 줄어들기 시작하면서 전세가격이 크게 반등하는 것을 확인할 수 있습니다.
만약 25년 상반기에 막연하게 전세 물량이 줄어들고 앞으로 공급이 없으니 괜찮겠지 하고 투자를 했다면 생각보다 더 많은 투자금이 들어가게 되면서 현재 공급에 대한 리스크를 놓치는 상황이 생길 수 있었던 것입니다. 예를 들어 전세를 3억에 맞출 것으로 생각했는데 2.5억에 계약해야 한다면 다른 조건이 같을 때 투자금은 5천만원이 늘어납니다. 특히나 소액으로 투자를 하는 사람에게는 정말 큰 차이가 됩니다.
최근에는 다시 준공 후 미분양이 늘어나기 시작했고 실제 현재 부산의 분위기는 상대적으로 조금 주춤하는 모습을 보이고 있습니다. 그렇다면 전세를 셋팅할 때 조심하는 것이 필요한 시기라고 생각하고 투자를 하는 것이 필요한 상황입니다.
조금 더 확장해 대구에 적용해서 생각해본다면 공급이 상반기에 몰린 이후 정리가 되면서 전세 물량이 많이 줄어들었지만 전세 가격은 아직까지 크게 오르지 않은 상황입니다. 준공후 미분양을 살펴보면 계속해서 일정 수준을 유지하고 있습니다. 다만 공급이 끝났고 점차 감소하는 상황이라 전세 가격을 정말 잘 지켜보는 것이 필요한 상황이라고 생각해볼 수 있습니다.
이렇게 공급은 미래의 기회를 보여주면서도 현재 내 소중한 종잣돈을 불리는 데 있어서 망하지 않기 위해 확인해야 하는 중요한 부분입니다.
공급을 확인했다면 타이밍을 봐야합니다
공급이 줄어드는 지역을 찾았다고 바로 투자할 수 있는 것은 아닙니다. 가격도 살펴봐야합니다. 그래서 다음으로 확인하는 것이 타이밍입니다. 지방 투자에 있어서 상대적으로 좋은 결과를 얻었던 경우는 가격이 하락한 뒤 크게 회복하지 못한 시기였습니다.
여기서 타이밍은 오르는 시기를 맞추는 것이 아니라 현재 가격이 투자할 만한 수준인지 판단하는 것입니다. 비교를 해서 싸다는 개념보다는 그냥 말 그대로 싼 것을 의미하며 가격이 하락한 이후 거의 오르지 못한 수준을 의미합니다.
많이 떨어졌다는 이유만으로 저렴하다고 보기보다 해당 아파트를 찾는 수요 에 변화가 없는지도 확인해야 합니다. 그리고 같은 지역에서도 사람들이 더 선호하는 단지를 골라야 합니다. 연식과 거주환경, 학군 등 을 비교하며 비슷한 가격이라면 어느 집을 먼저 선택할지 생각해보는 것입니다.
특히 종잣돈이 적으면 매매가격과 전세가격의 차이부터 보기 쉽습니다. 적은 돈으로 살 수 있다는 것보다,그 돈으로 어떤 집을 얼마에 살 수 있는지가 중요합니다.
1억을 불리기 위해 광역시 공급을 확인해보세요
타이밍과 공급 모두 중요하지만 한 번에 모든 것을 판단하기보다 지방 광역시 중 관심 있는 지역의 공급을 확인해보셨으면 좋겠습니다.
- 부동산 지인 : 향후 2년간 입주 예정 물량
- KB부동산 : 인허가·착공 물량
- 부동산 지인 : 준공 후 미분양 추이
앞으로 예정된 공급이 줄어드는지, 입주 중인 물량은 소화되고 있는지 확인해보실 수 있습니다.
종잣돈이 적다고 기회가 없는 것은 아닙니다. 다만 힘들게 모은 돈인 만큼 어디에 투자를 하고 어떤 기준으로 판단을 하느냐에 따라 얻게 되는 결과는 달라집니다.
종잣돈을 모으는 동안 그 돈을 지키고 불릴 실력도 함께 쌓아가셨으면 좋겠습니다. 같은 돈으로 시작해도,무엇을 확인하고 선택했는지가 앞으로의 차이를 만들 수 있기 때문입니다.
