관련 강의
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요.
튼튼한 노후 라이프를 바라는 노후를튼튼하게 [노튼] 입니다.
감사하게도 3강 주우이 멘토님 오프에 참석할 수 있게 되었는데요.
저희 조 @진취적인실행가695님과 함께
설레는 마음으로 오랜만에(?) 사옥을 방문하였습니다.
3강은 주우이멘토님의 강의였는데요❣️
들으면서 알게된점, 느낀점 위주로 작성해보았습니다.
부동산 투자는 가치를 알아야한다.
투자를 한다고 모두 돈을 벌 수 있을까?
그 대답은 NO 입니다.
투자를 할때 중요한 기준이 있는데요.
저.환.수.원.리
그중에서도 이번 강의에서 저평가와 수익률에 대해 강조하셨습니다.
금호 두산 vs 신촌 럭키
한참 같은 금액이었던 두 단지가 2018년을 기점으로 격차가 벌어졌습니다.
만약 내가 2014년에 두 단지를 알고 있었다면 어떤 선택을 했을까?
지금은 월부에서 입지에 대해 반복적으로 배워서 알고 있지만
입지에 대해 모르는 상태에서 한순간의 선택으로 신촌 럭키를 골랐다면
금호 두산에 비해 조금은 아쉬운 결과였겠지요.
물론~ 두 단지 모두 좋은 단지입니다. (둘다 갖고싶다…)
하지만 입지가 좋은 단지는
사람들의 관심과 수요가 크기 때문에
오르는 폭이 상대적으로 크고, 또 그렇기에 수익률이 높습니다.
우리는 투자를 할 때,
수익률에 대해 반드시 알고 있어야 합니다.
수익률을 통해 확신이 있는 단지를 장기 보유하는 것이
자산을 일구는데 있어 매우 중요함을 배웠습니다.
땅의 위치 +직교학환공
구축? vs 신축?
내가 부동산 투자를 하기 위해서 볼 것은
겉모습의 낡거나 새 것의 모습이 아니라,
땅의 위치, 땅의 가치를 우선시 해야합니다.
물리적으로 어디에 그 땅이 위치하고 있는지를 봐야합니다.
그 기준점은 과거와 현재가 조금 다른데요.
이전에 서울의 중심지가 중구였다면,
현재는 질 높은 직장과 인프라가 있는 한강 남부권으로 중심이 변하였습니다.
중심이 변함에 따라 서울 변두리의 1기 신도시의 가격도 큰 격차를 보이고 있습니다.
이렇게 땅의 위치도 부동산 투자에서 매우 중요합니다.
그 다음으로 입지 가치인데요.
큰 골자는 직교학환공입니다.
첫째, 직장은 출퇴근의 편리성이 높은 곳이 거주할 이유를 만들고,
그 이유가 수요를 발생시킵니다.
양질의 고액 연봉의 직장이 모여있는 지역의 집값이 높게 형성되어 있는 것이 그 이유입니다.
둘째, 수도권에서 교통은 직장만큼 중요한 입지 가치입니다.
좋은 직장이 있는 곳은 단지들의 절대 매매가가 높기 때문에
직장이 있는 곳에 거주하기 어려우면
업무 지구로 빨리 이동할 수 있는 곳의 수요가 늘수밖에 없습니다.
즉, 업무지구까지 도달하는 시간을 줄일 수 있고,
지하철 접근성이 좋은 곳이 좀더 입지가 좋은 곳임을 배웠습니다.
덧붙여 교통 호재에 대한 시각도 알려주셨는데요.
교통 호재에서 주의깊게 볼 부분은
교통 개선이 업무 지구로 직결되는지?
1번 환승해서 업무지구에 도달하는지? 가 주요하며
호재보다는 우선적으로 입지 가치가 더 우선시되어야 한다고 하셨습니다.
셋째, 학군에서 알 수 있는 점은
실거주가치가 전세가에 미치는 영향입니다.
꼭 살아야 하는 이유가 되기 때문에, 실거주 수요가 높은데요.
그렇기에 하락장에서는 하방 가격을 지지해주고,
상승장에서는 가격을 이끌어주는 매개체가 되기도 합니다.
좋은 학교와 좋은 학원가는 순서 상관없이 발생하고,
좋은 학군은 커뮤니티를 형성하고 이는 수요로 성장합니다.
학군지를 정의할 수 있는 질문으로,
학군 때문에 이사를 오는 지역인가?에 대한 답을 찾아보면 좋을거 같습니다.
넷째, 환경의 경우, 여러가지 요인이 있습니다.
정량적 지표로 백화점, 대형마트 갯수를 통해 구매력을 가늠할 수 있고,
상권의 종류를 보고 어떤 사람들이 주변에 사는지,
그 사람들이 살면서 어떤 종류의 상권이 필요한지 알 수 있습니다.
이런 입지 가치들은 결국
“수요를 이끄는 곳인지” 판단하는 중요한 지표가 됩니다.
마지막으로 공급은 투자자가 필수로 고려해야할 부분입니다.
대규모 공급이 주변 환경을 변화시키며 위상을 높이기도 하지만
반대로 대규모 공급이 있을 경우, 매매와 전세 물량이 증가하면서 일시적으로 가격을 하락시키기도 합니다.
이때 주변에 내 단지가 있다면, 더불어 전세 계약 시점과 맞물린다면
계약과 갱신 시기를 꼭 고려하여 리스크 대비를 사전에 해야함을 강조해주셨습니다.
투자 타이밍
부동산 투자를 할 때 3가지를 고려해야합니다.
ㄱㅊ, ㄱㄱ, ㅅㄱ
입지 가치와 저평가를 통해 투자를 위해 단지를 선별했다면
마지막으로 잃지 않는 투자를 위해 저환수원리로 투자 결론을 적어봄으로써
스스로의 투자에 확신을 주는 과정을 꼭 경험하라고 당부하셨습니다.
이는 내 자산의 가치를 알고 있으면
시장의 변화에 휘둘리지 않고 굳건히 지킬 수 있다고 말씀해주셨습니다.
상승과 하락에 일희일비하지 않고,
농사꾼이 농작물을 재배하는 마음으로 꾸준히 관심을 갖고 장기 보유하며
언젠가 만날 J커브에 설레봅니다.
월부 환경에 들어와
데드라인을 ‘상반기'로 정하고,
알려주신대로 ‘앞마당 4개만 만들고 투자한다’를 목표했었습니다.
그리고 하루에 2시간(?) 그 이상씩 투자 공부에 매진하면서
정말 벌고싶은만큼 열심히 했었던거 같습니다.
타 강의에서 멘토님께서 하신 말씀이 생각납니다.
‘현장이 답이다.’
그렇게 투자 기준과 내 투자 원칙을 가지고
주변을 들쑤시고 다닌 결과,
변동성이 큰 시장에서 당당히 자산을 갖고 있는 투자자가 되었습니다.
이번에 1년 반만에 다시 듣는 열기인데
잊고 있는 투자자 마인드 & 원칙은 없는지
초심의 마음으로 듣고 있습니다.
설렘과 슬럼프의 무한굴레에서 또 버티고 루틴을 갖고 노력하는 자에게
계단식 성장이 있음을 일깨워주셔서
슬럼프를 성공의 기반으로 삼고
좀더 희망을 갖고 열기를 수강하고 있습니다.
좋은 환경에서
좋은 동료들과
함께 공부할 수 있는
지금 이 순간을 깊이 감사하고,
오늘도 역시 열강해주신 주우이멘토님께 감사드립니다.
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