안녕하세요? 경제적 시간적 신체적 자유로 제가 하고 싶은 일을 하고, 하고 싶지 않은 일을 하지 않을 자유를 누리고 싶은 자유부자입니다.
이번 열중 3강은 바로 잔쟈니 튜터님의 ‘실전투자로 이어지는 단계별 비교평가 전략'입니다.
감사하게도 이번 오프강의에 초대해 주신 이지님 너무 감사드립니다. 오프강의에서 느껴지는 열기와 집중도는 엄청 크기 때문에 오프 강의에 다녀오면 감동과 에너지가 고스란히 제게 전해져 더욱 동기부여가 되는 것 같습니다.
이번 강의를 들으며 매수보다 확실히 중요한 것은 보유라는 생각이 들었습니다.
제가 실력있는 투자자가 되었을 때 그 집의 가치를 믿고 보유하다가 갈아타기 할 때도 계속 좋은 선택을 할 수 있다는 생각이 들어 더욱 실력을 키워야겠다고 생각합니다.
매수, 갈아타기 모두 선택이 좋아야 하는 것인데 좋은 선택은 곧 실력!이네요.
더불어 시장의 소음에 마음이 어지럽지 않으려면 내 집의 가치에 대한 확신이 필요하는 것도 같이 느낍니다.
이번 수업이 비교평가를 원칙에 맞게 잘 하는 법이니, 간단히 핵심 내용을 짚고 가보겠습니다.
비교평가란?
가치를 제대로 판단하는 것인테 어떻게 가치를 제대로 파악할까 이것이 어려웠던 것 같아요.
그래서 알려 주신 평가의 기본 원칙이 있는데 우리가 다 아는 원칙이 있다면 그다음은 ~
독점적 프리미엄 추가요!!!
위치, 교통이 업무지구와 가까워야 한다는 것은 다들 알고 있지만 오늘 추가로 더 강조해 주신 것은 바로 위치가 좋은 곳 (중심부와 가까운 곳)이라면 독점적 프리미엄이 있어야 한다는 것입니다.
반대로 중심부와 멀수록 교통접근성과 환경이 큰 요소로 작용합니다.
[ 비교평가의 전략 ]
지역 내 비교평가
- 지역 내 핵심가치 찾기입니다. 즉 돈을 더 주고서라도 가고 싶은 곳의 가치는 무엇일까를 생각해 보기입니다.
내가 가는 곳의 핵심가치를 알기 위해서는 우선 지역의 입지를 분석해 보기 (업무지구와의 거리, 지형도, 교통 편의성), 임장으로 지역을 몸으로 느끼기. 지역의 분위기를 생활권별로 느껴보기 (물론 분임 전과 후의 생활권 우선순위는 달라질 수 있습니다.) → 전고점 파악해 보기 (전고점을 보면 상승장이 무르익을수록 가치있는 곳이 가격을 높이 찍는 것을 볼 수 있습니다.) 이렇게 보면 지역의 핵심가치는 무엇이다라고 정의내릴 수 있습니다.
예를들어 예를 들어 동대문구라면 교통, 평남이라면 ‘학군’일 것입니다.
이렇게 지역의 핵심가치를 콕 짚어 알게 된 후 지역 내 비슷한 가격의 단지들끼리 비교 평가를 하면 핵심가치를 우선 만족시키는 단지가 나오지만 이 핵심가치의 차이가 많지 않다면 지역 내 사람들의 선호도와 환경을 볼 것 같아요.
이 비교평가가 무 자르듯이 딱 똑떨어지게 결정되는 건 아니니까요 ^^
=> 간단 정리: 지역의 핵심가치 파악 (임장, 임보로 파악한 핵심가치) → 지역 내 가격이 비슷한 단지들끼리 비교평가 (핵심가치와 플러스알파를 고려하기) → 핵심가치가 비슷하다면 다른 요인(선호도, 학군, 환경)도 고려하기
지역 간 비교평가
- 지역 내 비교평가가 잘 이루어져야만 지역 간 비교평가도 잘 된다!
핵심은 가격이 비슷하다면 가치가 좋은 것, 가치가 비슷하다면 가격이 싼 것 고르기!!
지역 간 비교를 할 때 좋은 곳이란 당연히 위치와 교통입니다.그리고 플러스 알파요소 (환경, 학군 등 선호요소) 보기
즉 우선순위를 두고 내가 감수해야 할 것을 인지하기
사례 분석으로 수도권과 서울 규제 지역 아파트를 대출 포함해서 비교평가해 주시니 선명하게 보이네요.
지역 간 비교평가가 어려울 수 있는데 매매가격을 고정하거나 투자금을 고정하고 우선순위에 맞게 비교평가 하면 되는 것 같습니다. +a (지역의 핵심가치)
[ 인상적인 내용 ]
물건 별 비교평가
- 저는 3가지 비교평가 중 물건 별 비교평가가 가장 인상적이었는데요,
매임하면서 물건 별 비교평가를 해야 할 일이 많고 곤란한 적도 많아서 인상적인데 여기에도 기준이 있습니다.
물건 별 비교평가는 물건 마다의 조건을 다 써 봐야 한 눈에 확인할 수 있을 것 같네요.
가격, 상태, 상황, 실투자금, 조건, 협상내용 등으로 나누어 써 보면 어떤 물건을 골라야 할지 눈에 보이더라구요.
사실 단지안에서 물건 별 비교하여 고르게 되면 너무 가격이나 조건이 비슷한 집들이 많아서 혼란할 때가 있었고 간혹 주인전세가를 높여줄테니 투자금만 맞으면 하라는 부사님의 유혹도 있는데, 물건별로 이렇게 써 보고 분석한다면 좀더 좋고 조건 좋은 물건을 살 수 있다는 생각이 들었습니다. 이렇게 물건 별 비교평가시 디테일한 기준을 알려 주셔서 감사랑합니당. 튜터님~
물건 별 비교평가를 하니, 더 싸고 조건이 좋은 집을 살 수 있고, 매수시 근거를 갖고 협상도 할 수 있고,나중에 내 집에 대한 적정한 전세가와 매도가도 정할 수 있을 것 같습니다.
와우! 비교평가를 배우니 매수시 물건 고를 때, 나아가 전세 놓을 때, 매도할 때까지 유용하게 써먹을? 수 있어서 좋았습니다.
저는 아직 지투기를 듣지 않아서 잘 와 닿지는 않았지만 지방 투자시 유의할 점은 인상적이었습니다.
지방은 땅의 힘이 약해서 연식이 중요하다는 것과 인구가 곧 내 아파트를 사줄 수요라는 것, 전세가에 따라 매매가도 같이 움직이는 시장이라는 것, 주변 공급을 치밀하게 분석해야 내 집의 리스크를 줄일 수 있다는 것입니다.
[적용할 점]
“아는 지역이 많을 수록 좋지만 지역의 선호 가치를 잘 아는 선명한 앞마당이어야 한다. ”
지금 자실조를 짜서 앞마당 넓히기를 하는데 강의 들으면서 과제하면서 하는 앞마당처럼 일정과 규칙이 있는 앞마당 만들기를 하겠습니다. 내가 아는 지역의 가치와 가격을 내 투자금에 연결해서 비교평가할 수 있도록! 언제 어디서든 물건을 찾을 수 있는 실력을 기르겠습니다.
- 투자로 10억 달성하기까기 임장, 임보, 계속된 실행, 꾸준한 반복으로 나아가겠습니다.
비규제 지역이 서울에 비해 안 싼 것 같아도 고점을 잡는 것 같아도 독점성과 강남접근성, 환경이 좋다면 10년의 관점에서 우상향 한다는 것, 충분히 인플레이션을 방어할 수 있다는 것을 인지하고 가겠습니다.
“지금 우리가 피해야 할 일은 무주택으로 전세상승기를 맞는 일이다.”
- “매물이 없는 시기라면 보는 지역과 단지를 넓혀 본다.” A단지의 매물을 계속 기다리기보다 위치, 교통에 큰 차이가 없다면 기다리면서 B, C단지를 함께 찾아보겠습니다.
- 매물 간 비교평가를 할 때 “동별 실거래가” 참고해 보기. 동별 전고점을 ‘참고’해 보고 내 집을 객관적으로 파악한 후 가격을 정해보는 연습도 하겠습니다.
- “지방광역시와 수도권을 비교할 때는 절대적 기준보다는 선호도 중심으로 비교한다.”
지방이라도 지역 내 선호도가 높은 곳으로, 혹시 선호도가 비슷하다면 중기보유가 가능한 곳으로 선택 가능하다는 것을 인지하겠습니다.
강의 마무리 부분에서 튜터님은 투자를 하시면서 오늘보다 내일이 나아질 것이라는 기대를 하셨다고 해요. 그 내일로 나아가는 삶이 행복을 주었구요.
그 내일로 나아가는 과정이 힘들지 않아야 하는데 열정과 의지는 계속 샘솟는 것이 아니니 1을 꽉 채우려고 하지 말고 0.2만 채워도 포기하지 않으면 된다고 얘기해 주셨답니다. 정말 힘이 되는 튜터님의 말씀! 이 길을 걷는 과정 동안 재미도, 의미도, 성취도 발견하면 너무 좋겠다고 말씀해 주셔서 투자자의 이 길이 정말 의미있는 길, 가족 중 누군가 해야 한다면 내가 하겠다는 의지도 불끈 솟아납니다.
이번 열중을 끝으로 열중에서 잔쟈니 튜터님의 강의를 그 엄청난 비교평가 강의를 들을 수 있어서 너무 영광이었습니다. 다른 강의에서, 또 다른 장소에서 뵐 것을 기대합니다. 튜터님, 긴 시간 강의해 주셔서 진심으로 감사드리고 건강잘 챙기셔요. 고생하셨습니다. ❤️❤️❤️
