🏡 오늘의 내집마련 시세지도 2편 (+KB시세) : 경기 부천시 (4~5억 실거주 지역)

안녕하세요-!

오늘도 상암 근무자 언니의 집을 찾아 삼만리~

인생탐험 깔짝이 입니다-!

최근 비규제 지역 중 소액투자의 성지(?)

경기 부천시에 대해 내집마련 시세 지도를 만들어 보았습니다.

무주택자로 생애최초 보금자리론 대출을 받기 위해 KB시세 70%를 포커싱 하여 

투자금 계산을 하고 있습니다!

인생탐험 깔짝이가 생각하는 부천의 매력

• 7호선 지하철, 강남까지 물리적 거리 30km
• 전형적인 1기 신도시 느낌의 구축 계획택지
• 강남까지의 물리적 위치가 영통, 덕양구에 비해 더 가깝다.
• 백화점 등 환경 좋음

경기 부천시 부천시청역 시세지도

7호선 역세권 + 전용 59 밭 + 백화점 등 인접

🚨 역세권 >> 방3개  (+용적률)

• 회사까지의 거리(부천시청역 기준) : 57분(버스), 1시간10분(지하철 2번 환승)
• 강남까지의 거리(부천시청역 기준) : 57분(환승1회), 31km
• 평균 매매가 : 4억 중반 ~ 6억

• 선도지구 선정 : 은하마을주공1단지 (매물 없음)

- 은하주공 1단지의 경우, 7호선 초역세권에 방3개라서 원래도 선호도가 있는 편이었는데

선도지구로 선정까지 되니 이제는 어나더레벨의 금액을 갖고 있다.

- 매물이 있어서 매수 할 수 있음에 감사해 할 수준이라고 한다.

• 선도지구 제외 현재 매매가 전용59 중 1등 : 중흥마을주공

- 신중동역 7호선 초역세권

- 현재 중흥마을 주공이 선도지구 제외하고 제일 빠르게 치고 나가는 중인데, 과거에는 그렇지 않았다.

- 금강마을이 부천시청역 상권을 더 가깝게 누릴 수 있고, 같은 역세권이다 보니 전용 59가 안되는 21평임에도 더 전고가 높았다.

- 심지어, 덕유주공 3&4단지보다도 중흥마을주공의 전고가 낮았다.

- 중흥마을 주공은 다른 주공단지들에 비해 살짝은 동떨어진 느낌이 나서 균질성이 좀 남다르다고 인식됐을 수도 있다.

• 방이 2개여도 인기 : 금강마을

- 부천시청역 7호선 초역세권

- 대단지이며, 30평도 있는 단지라서 단지가 깔끔하고 크다.

- 방 2개에 전용 59도 안되지만, 신혼부부 및 싱글들이 많이 찾는 곳으로 항상 인기가 많다.

• 부흥초를 가느냐 안 가느냐 : 덕유주공 4단지

  용적률 112%

- 부천시청역 7호선 역세권

- 초역세권은 아니지만 도보권으로 역세권에 해당

- 덕유, 한라 통틀어 용적률 제일 낮아서 재건축 때 이점

- 주공마을 내에서 가장 선호하는 ‘부흥초’를 보낼 수 있는 동과 그렇지 않은 동이 나뉘어져 있음

- 송내대로의 소음과도 단절되어 택지 한가운데 위치한 느낌

• 4단지와 비슷한 매력 : 덕유주공 3단지

  용적률 213%

- 부천시청역 7호선 역세권

- 사람들은 부흥초를 갈 수 있는 4단지를 더 선호한다.

-  덕유3단지와 한라뜨란채는 비슷하다 생각하여 동층향 혹은 조건이 중요할 듯

• 송내대로 옆 : 한라마을주공3단지(뜨란채)

  용적률 204%

- 부천시청역 7호선 역세권

- 송내대로 옆이라, 송내대로 라인 선호도가 살짝 떨어짐

- 단지 내 도로 좁아서 가운데 동 선호도 떨어진다 함

- 부천시청역 환경 누릴 수 있으며, 가성비 단지라 생각

경기 부천시 신중동역 시세지도

7호선 역세권 + 좋은 환경, 좋은 상권과 단절감

🚨 역세권 >>>>>

• 회사까지의 거리(신중동역 기준) : 1시간(지하철 2번 환승)
• 강남까지의 거리(신중동역 기준) : 57분(환승1회), 31km
• 전용 59 평균 매매가 : 4억 중반 ~ 5억
• 전용 84 평균 매매가 : 5억 후반 ~ 6억 중반

어제 덕유 부동산 소장님이랑 통화 후 

연화마을의 가능성에 대해 생각해 보았다.

오늘 시세를 따면서 느꼈다.

연화마을은 아직 나한테 우선순위는 아닌 듯 하다.

신중동역 단지들 왼편으로는 상권이 존재하고 있는데

부천의 반짝거리는 유해상권이 다 몰려있다 싶을 정도로 유해상권이 많다.

그래도, 큰 도로가 있어서 단절감은 있지만 그 큰 도로 덕분에 유해상권 + 좋은상권 모두와 단절이 되기에 

꿈마을, 연화마을은 사람들이 다른 동네라는 느낌이 느껴질 정도로 동 떨어져 있다.

환경이 아쉽다 보니 무조건적으로 7호선 역세권인 곳이 매매가, 전고점이 높다!

전용 59가 벌써 5억대인데, 희망 호가인 것 같긴 하다.

그럼에도 세대수가 적어서 저 매물 뿐이긴 하지만, 

저 금액대라면 같은 7호선 역세권에 환경까지 좋은 부천시청역 전용59가 더 우위지 않을까 싶다.

경기 부천시 KB시세 흐름

전고 넘은 단지는 은하마을주공, 중흥마을주공

• 은하마을 주공 : KB시세와 호가 차이는 4천 정도! (은하주공 매물이 아예 없음)
• 중흥마을 주공 : KB시세와 호가 차이는 4천 정도! (전고점 돌파함)

매매 매물호가는 전고 도달 일보직전인 금강마을, 덕유주공4단지

• 금강마을 : KB시세와 호가 차이는 8천 정도! (호가가 계속 오르는 중)
• 덕유주공4단지 : KB시세와 호가 차이는 1억 정도! (KB시세와 호가 가장 차이 큼. 세낀 매물 제외 전고 도달 직전)

아직 전고 대비 약 -15% 정도인 한라3단지(뜨란채), 덕유3단지

• 한라3단지(뜨란채) : KB시세와 호가 차이 3-4천!(세낀 매물, 전세 매물 상당히 많음)
• 덕유주공3단지 : KB시세와 호가 차이 거의 없음!(내집마련 시, 덕유주공이 매매호가 대비 대출 많이 받을 수 있음)

부천은 뜨겁다는게 느껴졌다.

올해 1~2월까지만 해도 덕유주공 4단지는 4.5억에 매수가 가능했다.

하지만, 지금은 만기 27년인 세낀 매물들 말고는 호가가 5.3억에 가깝게 형성되고 있다.

금강마을도, 중흥마을도 치고 나가는걸 보니 지금 부천에 매수하는 사람들이 많다고 느껴진다.

부동산 소장님은 1억 극초반으로는 부천시청역 윗쪽은 불가하니, 연화마을을 추천해주셨다.

현장에서는 또 금액이 다를 수도, 장부물건이 있을 수도 있지만 네이버 부동산 상으로 봤을 때는 

1억 중반은 있어야 내집마련 가능할 듯 하다!