안녕하세요 어제보다 오늘을 더 열심히 사는 열혈베컴입니다.
오늘도 어느새 2주차 과제 제출일이네요 ㅎ
완강은 이틀전에 했지만 완독과 조모임이 있어서 후기를 좀 늦게 쓰게 되었습니다.
파링님의 강의는 전세의 바이블이었습니다.
정말 A부터 Z까지 모든 걸 다 나눠주셨는데요
열중은 이번이 3번째 재수강이라 기존에 알려주셨던걸 토대로 알고 있었는데
더 알려주실 게 남았다고?라고 생각이 들정도로 현재 시장상황에 맞는 전세빼기까지
다 알려주셨습니다.
우리가 1호기 투자시에는 매수하는 것에 엄청 집중을 하게 됩니다,
그렇다보니 1호기 계약을 하게 되면 에너지도 소진되고 목표를 이루었다라는 생각에
가장 중요한 전세빼기에 힘을 덜 주게 되는데요
매수가 가장 쉬었습니다라는 걸 실감하게 될겁니다. ㅎ
1. 시장이 주는 전세기회
현재 시장은 공급 부족과 정부의 강력한 규제정책으로 전세가 굉장히 부족합니다.
그렇다보니 부사님들도 그렇고 전세 내놓기만 하면 잘 나간다고 하셨는데요
이럴때 방심하다 보면 나중에 큰 댓가가 찾아오게 됩니다.
지금은 공급이 없지만 전세만기가 되는 2년 이후, 4년 이후에
공급이 많게 되면 내가 돌려줘야 하는 금액이 커질 수 있는데
바로 역전세를 맞을 수 있습니다.
그렇기 때문에 현재 시장이 전세가 잘 나간다고 하더라도 미리 알고 있어야
대비를 하거나 이 매물이 아닌 다른 매물에 투자를 선택할 수 있습니다.
2. 전세 셋팅
일반적인 전세 셋팅 유형
가장 베스트는 매매 잔금일 전 전세계약이 되고 매매 잔금일에 전세 잔금을 받는 경우인데요
이때는 잔금리스크가 없습니다.
그렇지만 매매 잔금일과 전세 잔금일이 다를때 임차인의 이사날짜가 매매 잔금일 이후일 경우에는
내 돈으로 매매 잔금을 먼저 치뤄야 하기때문에 리스크가 큽니다.
투자금 이외 금액이 들어가기때문에 대출을 받아서 매매 잔금을 치르는데
대출 이자 비용과 중도상환 수수료 관리비등 추가 비용이 들어가기 때문에
가능하면 전세를 빨리 빼서 매매 잔금일과 전세 잔금일을 맞춰야 합니다.
주인전세
주인전세란 매도자가 매도를 한 후 전세입자가 되는 경우를 말하는데요
현재 규제상황에서는 가장 안전한 전세셋팅 유형입니다.
이번 2호기 투자때 운이 좋게도 전세셋팅을 주전으로 했습니다.
세낀 물건
세낀 물건은 매매계약 후 기존 임차인이 계속해서 전세입자로 거주하는 경우를 말하는데요
이 때 매매 잔금은 기존 전세가를 뺀 나머지를 매도자에게 입금을 합니다.
세낀 물건은 임대인의 지위를 그대로 승계하는 것이기때문에
매매계약 시 기존 전세계약서를 반드시 확인해야 합니다.
그래서 가계약 전 현재 세입자가 얼마에 살고 있는지
전세만기가 언제인지, 특약까지 확인을 해서 놓칠 수 있는 부분을 체크를 해야 합니다.
3. 현재 시장상황에 맞는 전세 셋팅
정부의 강력한 규제정책으로 기존에 전세셋팅으로 하면 어려울 수가 있습니다.
왜냐하면 전세입자가 전세를 구할 때 본인의 돈으로 계약을 하는 게 아니라
전세대출을 받아서 전세금을 임대인에게 지급하기때문입니다.
만약 전세대출을 받지 않고 계약을 한다면 가장 베스트인데요
현금으로 전세계약을 하거나 앞서 언급했던 주인전세, 세낀 물건으로 계약을 할 수 있습니다.
주의사항은 조건부 전세대출이 제한이 되어 있다보니 잔금일 기준 만기가 최소 3개월 이상이 되어야
잔금일이 되어도 새로운 세입자가 전세대출을 받을 수 있습니다.
전세대출을 받는다라면 매도자가 전세승계 후 이걸 승계하는 방식이 있고,
매수자가 소유권을 먼저 가져오고 임차인을 구하는 방식이 있는데요
이게 가장 비용이 많이 들어가는 전세셋팅입니다.
그렇기때문에 전세대출을 안받거나 대출을 받아도 매도자의 협조로 전세승계를 하는 게
가장 좋은 방법입니다.
4. 적정 전세가 설정
내가 매수한 아파트를 전세를 놓을 때 적정 전세가를 설정하기 위해서는
단생공을 봐야 하는데요
단은 같은 단지에 있는 같은 평형, 다른 평형을 보고 전세가를 설정할 수 있습니다.
생은 다른 곳에 있는 단지들을 지도 위에 올려놓고 비교를 해보는데요
이때 입지, 연식등 비교해보고 네이버에 올라와 있는 전세가나 최근 실거래가를 기준으로
전세가를 설정할 수 있습니다.
공은 공급물량을 확인해서 리스크를 헷지하는것입니다.
특히 그동안은 앞으로의 공급물량만 생각을 했었는데
이번 강의를 통해 2년전 공급물량까지 확인을 해야 한다는 걸 알았습니다.
5. 지방 소액투자 전세셋팅
지방 소액투자시 반드시 확인해야 할 사항은
첫 번째, KB/매매/일반
두 번째, 90%
세 번째, 승인시점을 확인해야합니다.
지방은 대부분 전세보증보험을 가입하려 하기 때문에
전세계약을 해놓고 이 세가지를 놓치게 되면 계약이 해지될 수가 있습니다.
이외에도 11년차 실전투자자로써 그동안 시행착오를 통해 경험했던 모든 경우의 수를
알려주셨는데요
이번이 3번째 재수강이지만 새롭게 알게 된 내용도 많아서
너무나 알찬 강의였습니다.
그리고 파링멘토님께서 열중 1기부터 이번 마지막 기수인 50기까지 강의를 하셨다고 하셨는데요
열중의 산증인으로써 전세빼기의 바이블 강의를 해주시느라 그동안 너무 고생 많으셨습니다.
멘토님 감사합니다^^
