너바나님 강의 메모(정리) 및 느낀점

알파투자 : 저평가된 자산을 싸게 사서 시장 평균 수익률을 초과하는 수익을 얻고자 하는 투자

베타투자 : 좋은 자산을 사서 평균 수익률을 따라가는 투자

결과만 바라보지 말고, 선행지표들을 먼저 정해야한다.

부동산 가격의 선행지표

<장기적인 관점 - 숲>

-물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 공급(독점)

<단기적인 관점 - 나무>

-가격저평가여부(가치>가격), 매수(매도)심리, 입주물량(공급), 투자기준

아파트 건설원가 : 재료비 + 노무비 + 경비(식비) + 토지

→ 가격이 오를 수 밖에 없는 조건들 → 자가 준비는 선택이 아닌 무조건

가저환수원리 : 가치, 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크

부동산 투자의 원칙

1. 가치와 저평가

1-1. 가치 = 토지가치+건물가치

→토지가치 : 수요(직장,교통,환경,학군), 공급(땅의 대안이 있는지 없는지, 입지독점성여부 확인)

→ 장기적으로 봤을 때 토지가치는 상승, 건물가치는 하락. 하지만 토지가치의 상승이 더 크기 때문에, 아파트 가격이 상승된다.

→고가치 : 수요는 많고, 공급은 제한(입지독점성)

→보통가치 : 수요가 있고, 대체 가능한 지역

→저가치 : 수요가 낮고, 대체 가능한 지역(인구가 적은 지방)

1-2. 저평가

→공포(집값 하락할 때,무릎 이하)의 시기에 매수

→같은 가격에 더 가치 있는 물건

→같은 가치에 더 낮은 가격의 물건

→저평가 매수시 유의점(저가치는 매수x, 고평가시기에 투자x)

2. 환금성

→환금성 나쁜 것 : 오피스텔, 도시형 생활 주택, 분양호텔, 300세대미만의 나홀로 아파트, 저층(1~3층) 및 고층

3. 수익률(투자금 대비 내 돈이 얼마로 돌아오는가?)

→수익률 = 수익금 / 투자금(매매가 - 전세가)

→투자의 감을 알기 전까지는, 기대수익률이 나오면 매도해야한다.

→ 손절과 익절의 기준을 확실히 정하기(무릎에 사서 어깨에 팔기-가장중요!)

3-1. 수익률의 기준(72법칙)

→ 72 / 수익률 : 원금이 2배가 되는 기간(ex. 72 / 3% = 24년)

→투자1년차에는 잃지않는투자를 목표로 하기!

4. 원금보존

→결정조건 : 장기적으로 우상향하는것인지, 충분한 가치가 있는지, 저평가에 구매를 했는지, 현재시장의 분위기

4-1. 적정 전세가율 = 강남(45%), 서울(강남역까지 1시간 이내 / 55%), 지방(70%)

5. 리스크 관리

5-1 역전세 위험증상(신호)

-지난 1~2년 동안 전세금이 오를 때

-금리가 갑자기 높아질 때

-정부에서 전세대출 규체할 때

-입주 물량이 많아질 때 

지방투자의 기준

→ 인구수, 입주물량, 미분양, 1등입지, 신축

시장전망을 하는 것이 신이 아닌 이상 모른다.

→ 흐름대로 맞춰서 대응하는 것이 중요하다

정부의 부동산에 대한 규제가 생기면, 부동산 가격이 더 오른다.

→세금 규제가 생기면, 매도의 수(공급이 적어짐)가 적어지기에, 가격이 더 오른다

시세차익 부동산 투자의 정의와 종류

정의 : 낮은 가격에 사서 오를 때까지 기다리는 투자법

투자용 부동산 순위 : 아파트>단독주택>오피스텔>다가구,원룸>빌라

(빌라는 환금성이 좋지 않다. 단, 아파트가 될 수 있는 빌라는 그나마 괜찮다)

- 우량주 투자 : 가치가 높은데, 저평가 여부와 상관없이 사는 것

- 성장가치 투자 : 가치도 높고, 저평가 여부도 확인하고 사는 것

- 담배꽁초 투자 : 가치보다는 저평가 위주로 파악하고 사는 것

<세금의 종류>

양도세 : 부동산을 양도할 때 내는 세금

종합부동산세(종부세) : 일정자산 이상이 될 때 내는 세금(Ex. 1주택은 12억 이상, 다주택은 9억 이상)

취득세 : 부동산 취득할 때 내는 세금

각 정부들의 부동산에 대한 규제가 있을 때, 오히려 부동산 가격이 오르는 상황과 그 이유에 대해서 처음 알게 되었다. 너바나님 말씀대로 그때 그 정부들이 가만히나 있었으면 이렇게 집 값이 미친듯이 오르지는 않았을텐데…많은 생각과 분노가 느껴졌다. 

사실 이 분노는 이 사실을 늦게 알게 된 나 자신에 대한 분노인지, 아니면 괜한 벌집을 쑤신 정부정책에 대한 분노인지는 잘 모르겠다. 

가장 기억에 남는 건, 손절과 익절에 대한 철저한 기준이 있어야 된다는 것. 

괜한 욕심 부리다가 더 손해보지 말라는 너바나님의 말씀이 가장 인상 깊었다. 

사람의 욕심은 끝이 없다고, ‘조금만 더 늦게 팔면 더 높은 가격에 팔 수 있겠지’ 라는 생각이, 오히려 나를 구렁텅이로 빠트릴 수 있다는 것을 알게 되었다.

무엇보다 부동산은 조급함, 성급함으로 하는 것이 아닌, 장기적인 관점과 인내로 봐야한다는 것. 

부동산 시장에 칼바람이 들어와도, 그저 잠시 스쳐가는 겨울 바람임을 알고 있어야 한다.

-선택과 집중 사이에는 포기가 있어야 한다. 

우선순위(제일 중요한 것을 중점으로, 나머지 부분은 관리관점으로)를 결정하고 행동해야 한다. 

모든 것을 다 할 수는 없다.

-누군가는 주저할 때, 누군가는 도전한다. Not 완벽주의, But 완료주의.

-너는 너의 생각대로 된다.