중도금 후 입주를 원하는 매수인에 대해 문의드립니다.

단기 임대차계약하고, 입주 하시고, 우리 매도잔금은 정상적으로 진행 하면 어떨까 하는 생각을 했습니다. 짧은 생각 입니다. 더 좋은 방법 있을 겁니다.

김동복님 안녕하세요^^ 매도 과정에서 솔깃한 매수인의 제안에 고민이실 듯 합니다 ㅜㅜ 매도는 정말 예술의 영역인 듯 합니다~! 위에 두분께서 잔금 이슈와 관리비 정산 등 이슈를 잘 짚어 주셔서 저는 비과세 부분에 대해 조심스럽게 의견을 드립니다. 세법과 주요 판례에 따라 주택의 '양도 시기'는 잔금 지급일과 [소유권 이전 등기일, '사실상의 사용인 인도일(입주 혹은 열람)'] 중 가장 빠른 날로 봅니다. 즉, 매수인이 9월 30일에 입주해 전입신고 등을 하게되면, 국세청에서는 이날을 양도일로 보아 질문자님의 10월 20일 비과세 요건이 깨지고 거액의 양도세가 과세될 치명적인 위험이 있습니다. 그래서 계약전 특약으로 매수인은 9월 30일부터 10월 20일까지 해당 주택을 '임대차(또는 무상사용)'의 형태로 임시 사용하는 것이며, 본 계약의 실질적인 인도일 및 양도 시기는 소유권 이전 및 잔금이 완료되는 10월 20일(이후)로 상호 확약한다(세무서 소명용 서류 준비)는 내용으로 진행하는 게 좋을 듯합니다. 그리고 이 부분에 대해 세무사와 상담을 해보시는 것을 권해드립니다. 그럼 빠르게 매도 진행하시어 더 나은 자산으로 쌓아가시길 응원 드립니다^^

@김동복 김동복님 안녕하세요!
동복님께서 말씀하신 것처럼 가장 큰 위험은 잔금일에 잔금을 받지 못하는 경우를 생각해 볼 수 있는데요!
잔금일에 대출이 안 나오거나, 자금 조달이 꼬여서 매수인이 잔금을 마련하지 못했는데
매수인이 미리 살고 있으면 점유가 되기 때문에 계약이 깨지더라도 매수인 분이 스스로 나가시지 않을 경우 명도 소송, 점유금지 가처분 신청 등의 절차를 통해서 내보낼 수 있어서 생각보다 일이 간단하지 않고, 시간이 수개월 이상 걸릴 수가 있습니다.
(계약은 엄연한 법적인 절차이기 때문에 사람의 선의에만 기댈 수는 없는 것 같습니다🥹)

그 외에도 관리비 정산 주체, 집에 화재, 누수, 파손 등 여러가지 문제가 발생될 경우 등을 고려하면,
가급적 잔금일에 매수인이 입주하시는게 안전할 것 같습니다!

물론 특약으로 잔금 미지급시 매수인은 즉시 퇴거한다, 잔금 지연시 위약금 등을 지급한다 등의 내용을 넣어서 안전장치를 마련할 수 있겠지만 저라면 매수인 분께서 잔금하고 입주를 하셨으면 좋겠다고 부동산 사장님을 통해서 말씀드릴 것 같습니다.
(제가 예전에 임차인 분께서 잔금 전 먼저 물건을 가져다 놓으셨다가 잔금일에 잔금을 제대로 못치르셔서 제가 상당히 고생했다~ 매수인 분은 잘해주시겠지만 배우자(없으시다면 부모님 등)가 이 내용을 너무 반대한다라고 가족 핑계를 댈 것 같아요!)

임차인 분께서 잔금 전 물건을 가져다 놓으시는 것도 점유에 해당되어서 문제가 발생할 수 있다는 잔쟈니 튜터님의 칼럼을 읽은 적이 있는데요! 칼럼 내용도 읽어보시면 좋을 것 같아서 공유드립니다!
https://cafe.naver.com/wecando7/4459600

매도 잘 마무리 하시길 응원하겠습니다. 화이팅입니다🥰