관련 강의
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
나의 프로필
너바나님 거인의 어깨를 빌어
아이의 숟가락을 바꾸어 주고 싶은 그림그리는 나나 입니다!…~
나에게 행복한 삶이란 무엇일까?
가족을 먼저 생각 하던 나는
내 삶도 소중한 부분임을 알게 되며 나를 위한 생각, 행동, 가족들도 원하는 삶을 살아가는 것입니다.
물이 바위를 뚫듯…
월부에서 의 시간은 이 문장이 대변 해주는 것 같습니다.
부족한
나의 의지
기계 치
실력
평생 한 것 보다 많은? 남편과 많이 부딪힘
ㅎ ㅎ
이혼 직전 지경에도
오늘 …
내일은 조금 느는가?…
모레는 그만 해야 하나!………….
부족함을 알고, 알아감에 행복하고 힘들고 했지만
남편과도 위기를 잘 넘기고
아직 월부 환경 안에 있다는^^
비전보드를 작성하면서 정확지는 않을지라도 내 노후는 얼마면 괜찮은 건가??
내 아이들의 미래에는 …
다시 생각해보고, 적어보니 막연히 불안하지 않는 상황을 인지 하게 되면서
물이 바위를 뚫듯이 지나온 시간들이 아쉬운 부분도 있지만 이 자리에 있다는게 뿌듯하고 기쁩니다.
체계적이지 않는 저는
아직도 시간을 나누고 중요도에 따라 사분면을 나눠 행동 하는게 쉽지 않습니다.
아직는 보상이 많이 필요한 점^^
내 집 갈아타기를 한 후 이기 때문에
차근차근 계획을 촘촘히 채워 봐야겠습니다.
또 다른 목표
아들 부동산 투자
아들의 투자는 담배꽁초 투자이기 때문에
이 부분에 집중적으로 더 알아 나가야겠다는 생각과 아들이 참여 할 수 있는 계기를 만들고 싶습니다.
부동산 투자 원칙
앞으로 부동산 가격은 오를까요? 내릴까요? 부동산 끝난 게 아닐까요?
부동산 가격 결정 요소
-금리
-입지
-물가
복합적이다.
제일 중요한 것은 물가
여러가지복합일때는 정량도,정성도 중요하다.
부동산 가격의 선행 지표
장기(숲) 장기적 투자 관점
물가 = 통화량 증가 (통화량 올라가면 물가 올라간다)
통화량 인플레이션 (통화량 증가) . 아파트 건설 원가비 상승
수요(입지) 직,교,학군.환경.호재
공급(독점)
단기(나무) 이 물건 사야되 말아야되
가격 저평가 여부 상황에 따라 변한다
(가격>가치)
매수(매도)심리 심리>공급
입주 물량(공급) 전세 영향이 매매가 50% 영향
투자 기준
통화량이 늘면서 돈의 가치가 떨어지고
인건비. 재료비 .토지.경비 상승
아파트 매매.전세 가격이 오를 수 밖에 없다
인플레이션에 (통화량 증가) 대비 하는 것
-물가를 초월하는 수익(알파 투자./수익률 20%)
-물가 상승과 함께 자산이 상승하는 것(실 거주/부동산/금 /S&p500)
-자신이 없는 투자 /근로 주의-내 집 마련.투자 해야 함 (전 월세/임대 주택) /은퇴 전 내 집 마련 반드시 필요
-투자 하는 과정에 겨울을 만날지도 모르지만 그래도 시장에 참여하고 있어야
-자산 시장 참여가 기본 덜 손실 더 이익
투자 원칙
투자
베타투자.알파투자 (직접투자) 잘하는 것에만 투자한다.
-투자 보는 눈 (무릎이하.가치판단.저평가 판단.물건 판단)
-경험
투기-도박.투기
투자 원칙이 있으면 부자 된다.
투자 원칙
1.가치와 저평가
-가치=토지 가치+건물 가치 ( )
-가치 먼저 고민 (가,저,환,수,원,리)
-가격은 가치에 따라 움직인다.
-장기간 가치가 올라 가느냐가 중요
-저 평가- 비교 평가 . 임장, 임장 보고서, 가치 판단,무릅 에서 산다.
-같은 가격에 더 좋은 가치 물건
-같은 가치에 더 낮은 가격의 물건
-저 가치 ( ) 사면 뒤진다!!!
-저 평가 기준 -직. 교,학.환
공포에 사서 탐욕에 팔아라!!..
2.환금성
- 환금성이 좋은 자산을 사라.
1.2.3.탑층x.팬트 하우스 괜찮다./오피스텔/ 도시형 생활주택 /빌라( )….
3.수익률
72 법칙 ( )
수익률=수익금/ 투자금(매매가-전세가)
매매가=대출금-수익금
기대 수익률 정하고 ( )
베타투자 / 알파투자
나는 현재 실 거주 레버리지 투자이기 때문에 ( )%
내 수익률 계산을 해 봐야겠다!!
수익률 높이는 법
사람들이 선호 하는 곳,공급이 없는 곳, 좋은 타이밍 .수익률,수익둘다중요.적절한투자금.전세금상승
인내(메타인지.투자시장.투자대상.가치신뢰)하고 기다린다,….
4.원금 보전
-향후 전세가 상승에 따른 원금보전
-적정한 전세가율 55% 강남 45% (높은 전세가율 이면 떨어질 수도 있다는 것을 알고 보유한다)
-가치가 있는 지역중에 전고점 보다 낮은지역
-적정한 전세가율은 얼마 인가?
-전세가율은 지속적으로 상승하는가?
- 수요가 많고 입지 독점성은 있는가?(이 물건의 가치는 있는가)
- 단기 입주물량 적정한가?
5.리스크 관리
세금 중과?
매매가 하락?
역전세-역전세 날수 있다 는거 인지 하고 투자한다.
리스크 관리
역전세-( )
대량 공급.급격한 전세가 상승 -( )
상승 시기-( )
하락장- ( )
상승장 -( )
빠질 때 덜 빠지고 수익을 가져 가는게 중요 /좋은 시기 취하지 말고( )
원칙VS기준
원칙-안 바뀌는 것
기준 - 시장 상황에 따라 변화된 투자 기준
본질
진심
투자의 리스크
원금손실- 리스크 햇지 중요
작은수익 -월세보다 시세차익 중요
환금성 -내가 사려는 부동산은 매도 가능한가
리스크-역전세 조심
나의 리스크 - 투자 공부 필요,수익률 계산하고,투자하기.
투자에 대한무지.편익과비용
시장을 전망 하는건 불가능하다.
투자 물건이 있어야 하고 어떤 물건을 가지고 있느냐가 훨씬 더 중요하다.
우리가 해야 할일
상승장, 하락장에 대응해야 할 시나리오는 있는가?
투자 환경안에 있어야 기회도 잡는다!!!
2년 가까이 매도도 되지 않고, 원하는 사람도 적고(환금성) 매도가 는 너무 낮게 잡히고,기준을 잡지 못하고
헤메 던 시기에
세금.대출 규제들이 나오면서
내가 언제 까지 버틸 수 있을까 걱정하면서 있는 돈으로 투자를 하겠다고 결정하고 단지 추리고
매임을 시작하고 이틀 만에
10.15일 토지 허가 구역지정 으로 비교할 겨를도 없이 ,사전조사 보다 높은 가격으로 아쉬운 투자금
날라가는 아파트 물건들을 보면 허탈 했습니다.
깜깜한 밤에 배고픔,허탈함을 안고 집에 도착
욕심을 부렸나 쉽기도 했었고, 일주일만 빨리 다녔으면 하는 생각도 하면서 결국엔 투자 포기
쉬고 싶다는 생각도 잠시 해 보았지만,
부실한 발바닥이 문제가 생기며 여기 까지 왔는데…
포기 할 수 없었습니다.
입주 해야 하는 상황이 되니 상황에 맞게 행동 해야겠다 는
행동으로
내 집은 얼마에 매도 가능할까 추측.예측해보면서 폭넓게 다시 매물 추리고 매임을 다니던 중
한 달 만에
매도 계약서 쓰고, 하루 만에 매수 약정서를 쓸 수 있었습니다.
지나고 복기 해 보니
10.15 때 투자를 하지 못한 건
급하게 나온 정책으로
비교 평가를 할 수 있는 시간 부족/ 사전 조사 보다 많이 오른 가격/
정책으로 투자자 경쟁 / 내 실력 부족
너바나나 님
강의를 들으며
투자에 대한 이해.과정 원하는 결과 를 위한 자산 공부와
나를 알아 가는 과정을 일깨워 주시고
여기에서 공부하는 분들을 향한 선하고 강한 오지랍!!? .. 애정으로 느껴집니다~
이런 강의를 하시기까지
많은 일들을 하시면서 어떻게 마인드를 잡고 여기까지 왔을까 …
감히 가늠 할 수가 없을 것 같습니다.
너바나님의 강의 다시 집중하고 귀 히 마음에 새기겠 습니다!...
멈추지 않고
월부 투자 환경 안에 있었음으로 매도,매수를 할 수 있었습니다.
젊은 친구들 보다, 자기 일에 철저한 분들 보다
못해도 .잘되지 않아도,루틴도 잘되지 않아도. 유혹에 흔들려도
어제도 오늘도 흔들리며
어제의 나보다 나은 나를 믿고
원하는 삶으로 나아가는 즐거움으로
오늘도 엉덩이 붙이고 강의 듣고 후기 써 봅니다.!!!…..
