✅아파트명 : 도덕파크타운1단지 수익률 분석 보고서
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
광명시 종사자 수 : 110,241명 (23년기준)
광명 직장 등급 : B
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
카카오맵- 길찾기 (단지에서 역까지 18분소요, 멀세권)
강남역 : 54분 (1회환승)
여의도역 : 44분 (2회환승)
시청역 : 52분 (1회환승)
교통등급 : A
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 하안북중학교, 학업성취도 85.4%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 특별한 백화점,마트가없음, C등급
5. 공급
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 광명시 인구수 : 303,479명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%(0.005)) : 303,479 x0.005= 1,517세대
(1년 : 1,517세대 / 3년 : 4,551세대)
3) 3년 입주량 합계 : 6,693 세대 (26년 1,862세대 + 27년 4,831 세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 6,693 세대÷3년 = 연평균 2231 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2,231÷1,517 =1.4배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 이내 > B 등급 (1배초과~2배이내)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*현재 토허제로 묶여있는 지역이지만,, 투자적으로 접근해보았다.
현재 시세: 도덕파크타운1단지 23평 현재 매매 8.7억, 전세 억
5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 7.65억 전세 4.7억
5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 5.2억 전세 3.36억
✅현장사진(선택)
도덕파크타운1단지 가는길..
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 상대적 저평가 여부 확인 : X, 상대적으로 투자한다고볼때, 비슷한 단지와 견주어봤을 때 이단지보다 더 저렴한 단지를 봐서 덜 저평가되었다고 생각된다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : O, 300세대 이상
3) 수익률 : O, 투자금 대비 수익률 계산 : 2년동안 어려울지몰라도 1억정도수익을 내는시점은 충분히 올거라생각됨
왜냐하면 전저점에서 그단지가 강남에서 1시간이내있는단지는 2배이상 최소오르기때문에 충분히 1억이상은 오를거라생각이되고, 1억수익이 날때 팔면 충분히 수익률은 가능하다고본다.
4) 원금보존 : O, 전세가의 2배를 더했을때, 매마가보다 높기때문에 충분히 원금보존이 가능해보인다.
5) 리스크 대비: △27년과 추후 29년에도 공급이 많기때문에, 단지주변으로 가까이오는지, 그리고 영향을받는지역과도 공급리스크를 체크해볼필요가있고, 2~3억이 떨어져도 감당이 가능한지 체크해보아야할것같다.
실거주한다면 괜찮을듯하다. 투자로 보게된다면 28년 재계약시점을 공급시기와 잘보고 계약을 잘해야할것같다.
나의 투자 결론(매수 여부):
토허제가 종료된다고 가정하면 투자를 생각해볼수 있지만, 다른단지의 가격이 다 저렴한부분이 있어서
이단지를 선택하진 않을것같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
투자를 해나가기 전에 수익률보고서는 모든것들을 다 담겨져 있는 보고서라는 생각을 했습니다.
단지의 가치를 알고, 그 단지의 가격이 어느정도에 있고, 비교해봤을때 저평가인지 생각해보고
저환수원리를 최종적으로 계산해보고 판단해본다면 수익룰 200%달성은 해낼 수 있겠다는
생각이 들었습니다.
