[열중50기 한정판 기수! 열중 막차 타고 4뿐히 부자되조! 더행복하자] 정말 중요한 것은 하고 있는 상태로 머물러 있는 것이다. 3주차강의후기

안녕하세요. 더행복하자입니다. 

좋은 강의 해주신 잔쟈니 멘토님 감사합니다. 

정량적(등급) 80% + 정성(감,선호도) 20% 이래야 확신을 갖고 투자하고 있다. 

이론적으론 하락장에 갈아타기이지만, 상승장에서 갈아타기도 가능하다.

매수라는 점 보다는 보유 운영이라는 선이 모여 투자 결과를 만들어 낸다. 그런데 시장 소음, 가격 등락을 마주하며

집을 보유해 나가려면 가치에 대한 확신이 필요하다. 

결국 모든 투자는 뭐가 더 좋은데? 를 알아야 결론이 난다. 

내 돈으로 살 수 있는 제일 좋은 곳을 사는 것이다. 

지역 내 핵심가치 찾기!!

핵심가치란? 해당지역에서 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소. 

임장 후에는 핵심가치를 찾아야 한다. 

환경요소의 우선순위 잡는 방법!!

용두제기 생활권은 교통이 좋지만 환경이 아쉬워

이문휘경은 교통이 1호선이지만 뉴타운 입주로 환경이 개선되고 있다. 

그럼? 

교통 vs 환경 고민된다면?

용두가 이문휘경보다 교통이 압도적으로 좋아야 한다. 

하지만 큰 차이가 아니야. 

교통접근성 차이에 비해 (5-7분) 환경의 차이가 압도적이다. 

환경이 좋은 이문휘경으로 가는 게 맞아. 

위치와 교통은 꼭 우선해야 할 필요조건이다. 

직장,학군,환경은 그 다음이다. 

그 후 평형을 본다. 

가격을 결과로 받아들이는 경우가 있다. 

가치가 있어서 좋은 건지. 매수자가 판단해야해. 

먼저 많이 오른 단지가 가치가 있지만? 

먼저 많이 오를 것 같아서 같은 단지 먼저 오르는 59형을 하는 건 맞지 않다. 

시장 상황에 따라 먼저 오르고 늦게 오르고 차이가 있음을 인지해야한다. 

[가격대별 가치 비교평가]

1.위치,교통을 우선순위에 두고 후순위단지 out

2.남은 단지들에서 =양호한 곳들 플러스 알파 요소까지 검토

3.위 과정에서 위치, 교통이 압도적인 곳이 있다면 선택

다들 대동소이 하다면 각 단지를 보유했을 때 내가 어떤 걸 감수해야 하는지 분석하고 선택

3단계: 물건 별 비교 평가

실제 들어가는 비용을 정확히 체크하기. 

고려해야 할 우선순위 - 실제 비용이 얼마나 드는가? 추가비용으로 이어질 수 있는 비용 

동층향 선호도(타입) / 수리상태 / 점유자조건

타입: 매물을 볼 때 사장님께 물어보는 게 젤 정확해. “ 여기a,b타입 중에 사람들이 뭘 더 좋아해요?”

동차이 가격: 

해당 단지 잘 아는 부동산 사장님께 여쭤봐 “ 원래 앞뒷동 차이가 5천정도 나나요?”

동별 실거래가격 참고해보기(아실) 전반적 가격대만 참고해. 절대적 기준은 아니야.

더 선호하는 동층향 전세물건이 얼마에, 몇개 있는지 확인하기. 

가격 싸고 거래 안되는 시기일수록 로얄동, 로얄층을 하는 게 좋다. 

샷시 되어 있으면 전세 1000만원 더 가능해.

당일시공항목 : 도배, 장판, 싱크대, 화장실ubr 이사대기+ 사람추가 

굳이 고르자면? 기준층 > 탑층 > 저층 (상급지는 저층도 상관없어. 외곽지역은 저층은 신중해야해)

협상은 본질이 아니다. 

안 깎아도 충분히 좋은 가격인가, 아님 깎아야만 좋은 가격인가를 알아야 한다. 

월세 낀 물건 찔러보기~

갱신권 0 / 1억 / 100만원 예상 전세가 6억 / 만기 6갤 남음 / 매매9.2억 

이사비 제안으로 일찍 나가게 하기. 

잔금이 길면 중도금도 같이 넣어. 자연스럽게…

낮은 전세 낀 물건을 사려면 투자금이 모자란데, 대출을 받아? 

갱신권 사용 / 만기 27년3월 / 대출 일부 활용해. 

조건 좋고 싼 물건에 / 시세보다 낮은 가격의 전세입자가 들어 있고 / 향후 1년 내 대출 상환이 가능할 때 

지방!!

지방에선 인구가 곧 수요다. 수요가 곧 가격을 뒷받침한다. 

지방은 땅의 힘이 약해 집이 낡으면 대체되기 쉽다. 

지방아파트는 전세가의 움직임이 중요하다. 

지방은 아실을 조회기간 21년-현재로 해야한다. 

지역 내 핵심가치 파악을 통해 사람들이 좋아하는 단지 찾는 것이 목표. 

같은 집 산다고 모두 돈 버는 건 아니야. 괜찮은 투자를 꾸준히 지속하고 그걸 담을 수 있는 그릇이 있어야 목표를 달성할 수 있어. 한 번이 아니라 꾸준히 좋은 매수를 하고, 잘 지켜 나가는 건 실력의 영역이야.

사자마자 오르는 것 - 운의 영역

오를 때까지 가치 믿고 보유하는 것  / 갈아탈 때마다 지속적으로 좋은 선택 하는 것 - 실력의 영역

매일 1을 무조건 채워야 한다고 생각하면 0.2를 한 날은 실패가 됩니다. 

정말 중요한 건 ‘하고 있는 상태’로 머물러 있는 것입니다. 

BM:

위치와 교통은 꼭 우선시 할 필요조건이다. 

임장 후 남길 것은 그 지역의 핵심가치다. 

난 핵심가치를 남겼다고 생각하지만, 막상 단지 대 단지를 비교하면 어지러울 때가 있다. 

명확하게 모른다는 뜻이다. 

교통이 중요한 건 알지만 늘 헷갈렸다. 

하지만 교통과 위치를 같이 봐야 하는 걸 잊지 말자. 교통 중요하지만 그 중요도는 다르다. 

성동구에서 역세권의 의미와 산본에서 역세권의 의미는 다르다. 

성동구는 멀세권이어도 업무지구를 가까이 갈 수 있다. 

띵~~~~ 어느순간 단지를 다녀온 후 감으로 내 느낌으로 단지를 평가하려고 했던 적이 많아졌다. 

나도 이젠 정량적 가치 + 나의 감을 같이 섞어서 봐야겠다.