임장 지역을 입체적으로 본다는 것 (저는 이렇게 하고 있습니다.) [부동산딱대]

안녕하세요. 부동산딱대입니다.

임장하면서 멘토/튜터님 그리고 선배들로부터

이런 얘기 들어본 적 있을꺼에요.

'지역을 입체적으로 보는 연습을 하세요.'

여기서 문득 드는 생각은,

'아, 뭘 입체적으로 보라는 거야?'

'3D 처럼 지역을 어떻게 이해할 수 있는 걸까?'

제가 생각하는 그 지역을 이해 하면서

'입체적으로 보는 것'은

분위기 임장 -> 단지 임장 -> 매물 임장을 거치는 것은 기본이고,

그 지역이 개발 되고 사람들이 이주 하면서

사람들의 모습 그리고 그 지역이 변화해 가는 모습을

내 눈으로 담고 '과거'도 함께 살펴 보는 겁니다.

#분위기 임장 때 한 번에 이해 하려고 하지 마세요.

임장지 지역을 배정 받고, 지역의 전체적인 느낌을 파악하기 위해

'분위기 임장'을 실시 하게 됩니다.

문득 걷다 보면 드는 생각이 이렇습니다.

(시작 포인트)

'음, 그냥 외식 상권밖에 없네.'

'아 저기도 들어가 봐야 하는데 아 이번에 아예 못보는 거 아니야?'

한 번쯤은 하루라는 시간동안 분위기 임장 루트에 포함되지 않은 곳을 못봤어서

이 지역을 이해하지 못하는 건 아닐까? 하고 아쉬움이 들기도 합니다.

그럴 때, 넓게 보지 못하는 것을 방지 하기 위해 저는 오히려 이렇게 생각합니다.

'오 외식 상권이네, 저기 멀리 보이는 곳은 노래방 간판도 있는데 임장 끝나고 밥 먹으면서 봐야겠다.

'다음에 혼자 왔을 때 시간 남으면 와서 꼭 봐봐야지.'

하고 넘어갑니다. 한 번에 지역을 이해하지 못하는 걸 인지하고 있기 때문에

이제는 모든 지역을 밟지 못해도 그 순간만을 아쉬워 하지 않습니다.

그렇기에 분임->단임->매임을 기본 스텝부터 충실히 해야 합니다. 천천히 그리고 너무 사소한 것에 몰두하지 않게끔.

#전화 임장은 이럴 때 한 번씩 해보는 겁니다.

장자~용정 지구와 동남 지구는 상당구 내에서 사람들이 선호하는 곳들입니다.

그런데, 걷다 보니 두 지역 모두 초/중/고 학생들도 많고 유동인구도 많아 보이고,

말 그대로 '사람 사는 냄새가 나는 곳' 인 것 같은 느낌이 팍 듭니다.

그런데 또 문득 드는 생각.

'근데 어디가 더 좋단 말이야. / 내가 생각한게 맞을까?'

그 지역을 누구보다 잘 아는 부동산 사장님에게 물어볼 수도 있습니다.

'사장님, 장자/용정 지구도 좋은데 동남 지구가 사람이 더 많은 것 같아요. 이유가 있나요?'

'아, 동남 지구가 상권도 좋고 아이 키우기 너무 좋지. 요새는 동남 지구를 사람들이 더 좋아해.'

이렇게, 스스로 정답을 찾아가는 과정을 거쳐가면 됩니다.

점점 지역의 모습들이 퍼즐 맞춰지듯 맞춰져 갑니다.

- 지역 내 사람들이 선호 하는 곳인 어디인지? 왜 좋아 하는지?

- 어떤 이유로 그 지역으로 사람들이 이동해서 가는지?

그런데, 사장님께서 한편으로 이런 얘기도 합니다.

'근데, 거기 옛날 에는 허허 벌판이었어.'

'넹? 요기가요?'

#그 지역 과거도 함께 돌이켜 봐봅니다.

(좌) : 2010년 4월의 동남지구 (우) : 2021년 7월 최근의 동남지구

카카오맵에는 로드뷰를 켰을 때, 그 지역 과거 ~2010년까지 모습을 볼 수 있습니다.

사장님들이 말씀 하시는 부분들의 퍼즐들이 점점 맞춰져 갑니다.

'와, 이렇게 깡촌 이었다니.'

'사람들이 안살만 했네...'

'진짜 천지 개벽 했따. 지금은 사람들이 너무나도 좋아할 곳이잖아..'

특히, 중소도시나 광역시의 경우, 택지 지구의 기대심리나 공급이 최근에 많이 없던 지역은

새롭게 형성되는 곳에 '기대 수요'가 생기기 때문에 과거의 모습은 어땠는지도

그 지역을 이해하는 데 한 몫 한다고 생각합니다.

그렇게 과거와 지금의 모습들과 생물 처럼 변화해 가는 그 지역을 이해 하면서 겹겹히 정보들을 머리속에 입력해 나갑니다.

#변화해가는 지역 그리고 매일 매시간 마다 바뀌는 단지 가격, 사람들의 심리

작년 7월에 입주한

#호반써밋브룩사이드 아파트는

방서지구라는 곳이 더 쾌적한 공간으로 변모해 가는 데 한 몫 하고 있는 단지 중 하나입니다.

23년 6월 단지 정보_호반써밋브룩사이드

이 단지는 현재 전세가 3개 이지만, 불과 입주 한 달전인 5월은 전세가 66개로 쌓여 있었고,

전세입자들의 수요가 조금씩 조금씩 쌓이기 시작하더니, 현재 저렇게 3개만 남은 상태로 전세가 소진되었습니다.

입주 시기인 7월엔 전세 매물도 없었던 모습을 볼 수도 있습니다.

지역이 변화해 가는 것처럼, 부동산 시장도 시시 각각 우리가 예측할 수 없이 변화해 가는 것 같습니다.

#정석대로 해 나가시면 도움이 많이 될 것 같습니다.

여러 칼럼과 강의를 듣다보면, 자주 듣는 내용 중 하나가

'정석 대로 해 나가세요.' 라는 문장입니다.

한 지역을 이해하는 데 있어서 사실 한 달이라는 시간이 짧을 수 있는데

우리는 투자자로써 여러 지역을 이해해 '투자'로 연결 시키기 위해 짧은 기간에도 빠르게

그 지역을 이해하려고 노력하고 있습니다.

저도 처음에 임장에 임할 때에는 똑같이 생각했던 것 같습니다.

분위기 임장을 해서도 이해가 안됬고, 단지 임장을 끝내서도 이해가 안가는 지역들이 꽤나 있었습니다.

하지만 하다 보면서 비슷한 권역인

- 수도권인 수도권 끼리

- 광역시는 광역시 끼리

- 중소도시는 중소도시 끼리

비교하는 연습을 꾸준히 하다 보니, 임장 하고 그 지역을 이해 하는데 조금씩 수월해 지는 것 같습니다.

그렇기에, 하루 동안 열심히 동료들과 땀 흘리며 임장 하고 와서 집에 돌아와 너무 아쉬워 하지 않아도 될 것 같습니다.

한 달이라는 시간이 한 지역을 이해 하는데 '충분한 시간' 이라고 생각도 됩니다.

그렇기에 너무 조급하게 생각안하셔도 좋을 것 같습니다.

여러가지 생각들을 임장과 임보에 담고, 시시각각 변해가는 지역을 입체적으로 보시는 데 도움 되셨으면 좋겠습니다.

글 읽어 주셔서 감사합니다.