*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 경기도 군포시 ‘레미안 하이어스’
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
군포시 종사자 수 :115,375명
군포시 직장 등급 : B등급
군포시는 일자리가 풍부한 지역은 아니다.
타 지역 일자리에 출퇴근해야 하는 인구가 많은 ‘베드타운’
그렇기 때문에 강남과의 접근성이 매우 중요하다.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 52분(4호선-2호선 환승)
여의도역 : 50분(1호선-9호선 환승)
시청역 : 56분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 산본중학교, 학업성취도 88.6%, B등급
군포, 특히 산본지역은 평균적으로 학업성취도가 높은 편이다.
꼭 산본중학교가 아니더라도, 단지 근처에 학원가가 형성되어 있고 편하게 아이들이 오갈 수 있는 위치이다.
또한 평촌의 영유, 학원가를 가는 것도 좋은 위치에 있다.
전반적인 학업분위기가 좋다.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : AK프라자, 이마트 B등급
백화점은 아니지만 다양한 상권이 주변에 있다
전통시장과 대형쇼핑몰, 그리고 이마트까지.
사실 수도권에서 이정도 상권이 밀집된 곳은 찾기 힘들다.
5. 공급
1) 군포시 인구수 : 249,770명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,249명
3) 3년 입주량 합계 : 2,214 세대 (26년 0세대 + 27년 640 세대 + 28년 1,574세대)
4) 연 평균 입주량 : 2,214 세대÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 738÷1249 =0.59배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : A 등급
3년 평균 군포의 공급은 조금 부족한 편이다.
유의미한 영향의 공급으로 볼 수 있는 것이 금정역푸르지오그랑블(1,072세대/28년 입주)인데,
전제척인 공급의 부족과 앞으로 2년의 시간이 남았다는 점, 그리고 역세권이라는 이점을 생각해보면
여전히 상승의 여력이 충분하지 않을까 예상해본다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 레미안하이어스 단지 24평 현재 매매 9.2억, 전세 5.5억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 평촌과 비교하여 아직은 저평가 구간이라 생각한다.
같은 지역의 선호도 높은단지와, 앞단의 선호가 높은 앞마당의 대장단지와 가격을 비교해보았다.
같은 지역에서는 레미안하이어스와 세종주공6단지가 전고와 비슷하게 움직이고 있다.(가격차이가 비슷)
→지역 내에서는 특별히 저평가라 하긴 어렵다. 전체적으로 다 올랐기 때문에 동일 지역내에 다른 선택지가 없는지 확인해본다
평촌의 대장단지와 군포의 대장단지를 비교해본다.
→저고점에서의 최고가격은 약1.5억 내에서 차이가 있었는데 현재 3억 정도의 거래가 차이가 난다. 아직은 평촌의 가격상승만큼 따라기지는 못했다고 추정.
레미안 하이어스와 평촌의 비슷한 가격의 매물을 투자할 때 무엇이 더 나을까?
→ 약 9억원대의 매물을 찾아보았다. 최근 평촌의 아파트 매매가가 급등한 것을 알 수 있다.
흐름으로 보았을 때 아직은 군포의 대장단지가 저렴하게 느껴진다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : O
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 100% 이상의 수익률을 위해서는 약 13억까지 상승해야 한다. 충분히 수익이 날 수 있다고 본다.
4) 원금보존 : O
5) 리스크 대비: 역전세 위함은 낮은편
나의 투자 결론(매수 여부): 충분히 매수 가능하다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
저평가여부를 판단하는 것이 언제나 가장 어렵다.
지난 시기 수익률보고서를 쓸 때만해도 큰 상승이 시작되지는 않았기 때문에 절대적 저평가 구간에서 투자를 고려해도 괜찮았지만, 점점 기회의 크기가 줄어들고 있음이 실감된다. 상승이 얼마나 갈 수 있을지 예측해선 안되는데도 예측을 하려고 하게되고, 늦은건 아닌지 하는 초조함에 생긱는 fomo를 이겨내야 한다.투자 후 오랜기간 두었다면 걱정할 것은 없겠지만.. 더 많은 비교군을 만들고 후회를 줄일 수 있는 투자의 방법을 항상 고민해봐야겠다.
