✅아파트명 : 녹번역e편한세상캐슬
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
은평구 종사자 수 : 93,631명
은평구 직장 등급 : C
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 49분
여의도역 : 41분
시청역 : 30분
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 영락중학교, 학업성취도 66%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 없음, C등급
5. 공급
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 은평구 인구수 : 453,398
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
(1년 : 2,266세대 / 3년 : 6,800세대)
3) 3년 입주량 합계 : 3,051세대 (26년 2,791세대 + 27년 0세대 + 28년 260세대)
4) 연 평균 입주량 : 3,051세대÷3년 = 연평균 1,017세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,017÷3,051 =0.3배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5배이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 녹번역e편한세상캐슬단지 25평 현재 매매 12.4억
5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 11.7억
5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 7.8억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 현재는 이전 전고점도 넘은 가격이라 저평가라 보기에는 어려울 것 같음
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 300세대 이상에 1-3층과 탑층 제외한 물건이라 환금성 충족
3) 수익률 : 내집마련이라 수익률 계산이 애매함
4) 원금보존 : 전세가가 10년 뒤 2배가 된다고 하면 매매가가 14억까지 올라가므로 지금 매수 후 10년을 가져간다고 했을 때 원금보존은 가능할 것으로 보임
5) 리스크 대비: 내집마련이라 역전세 리스크는 없음
나의 투자 결론(매수 여부): 현재 엄청 저평가라고 할 수는 없지만 강남을 1시간 이내에 갈 수 있는 충분히 가치 있는 단지이기 때문에, 만약 현재 매수 후 10년을 가져간다면 투자처럼 수익률이 높지는 않더라도 10년 뒤 전세가가 2배가 오르는 것을 가정했을 때 원금을 잃지는 않을 것으로 보임
✅ 작성하면서 느낀점 : 현재 서울은 투자가 불가하기 때문에 내집마련으로 수익률 보고서를 작성해보았음. 임장 때 좋다고 느꼈던 녹번역e편한세상캐슬을 대상으로 작성을 해보았는데, 내집마련으로는 나쁘지 않은 선택일 수 있으나 투자를 하는 것에 비해서는 확실히 수익 관점에서는 자산을 불려가는 데 있어서 아쉬울 수 있겠다는 생각을 했다.
