✅아파트명 : 용산구 이촌동 이촌코오롱 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
용산구 종사자 수 : 152,605명
용산구 직장 등급 : B 등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 30분 (환승1회)
여의도역 : 30분 (환승1회)
시청역 : 25분 (환승1회)
교통등급 : S 등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 용강중학교, 학업성취도 91%, A 등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 백화점 0개, 대형마트 1개(이마트), B 등급
5. 공급
1) 용산구 인구수 : 199,810 명 (26년 5월 기준)
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
(1년 : 1,000세대 / 3년 : 3,000세대)
3) 3년 입주량 합계 : 750 세대 (26년 0세대 + 27년 750 세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 750 세대÷3년 = 연평균 250 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 250÷1000 =0.25배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 이촌코오롱 아파트 32평 현재 매매 26.4억(저층 매물밖에 없음), 전세 10억
5년 내 고점 매입시: 2022년 9월 매매 22.7억 전세 8.5억(갱신 제외)
5년 내 저점 매입시: 2023년 11월 매매 17.7억 전세 8.5억(갱신 제외)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 X (싸다고 할 수는 없음)
2) 환금성 : 환금성 O
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률
*이번장 예상 고점(전저점의 3배)을
17.7억 x 3= 53.1억이라고 가정하면,
투자금 16.4억 대비 수익률은
100% 일때 매매가 42.8억이 되고,
200% 일때 59.2억이 되어야 한다.
예상 고점 53.1억은 수익률 164%에 해당된다.
200% 수익률은 시간이 꽤 필요하겠다.
4) 원금보존 : X
전세가 10년 후 2배이면 20억, 지금 매수가(26.4억)가 보존되지 않음.
현재 전세가 서울 상급지 전세가율45%(서울 전체는 55%)보다 7% 더 낮음.
5) 리스크 대비: 28년까지 인접 지역까지 전반적으로 공급 부족이 심각하므로, 공급으로 인한 리스크는 극히 낮은 상황으로 예상됨.
나의 투자 결론(매수 여부):
이 아파트 자체는 가치가 매우 높은 단지(용산 국제업무지구 개발로 인한 직장, 환경 개선 효과까지 이촌동은 상승 기대감이 큰 지역으로, 이 단지는 리모델링 호재도 있어 매수 수요가 매우 탄탄한 단지). 하지만 저환수원리의 기준만으로 보면 지금 가격이 싸다고 할 수는 없고, 따라서 수익률과 원금보전이 매우 안전한 상황은 아니다. 그럼에도 불구하고, 투자금이 감당 가능하다면 매수해서 장기 보유했을 때 분명히 큰 수익을 가져다 줄 수 있는 아파트라고 생각한다. (22년 고점 매수시에도 수익률 26%, 23년 저점 매수시 수익률 96%)
다만, 이 매매가(절대가)에서 그리고 이 투자금(매매-전세)으로 이 단지가 최선의 선택인지는 더 많은 단지와 비교평가를 해봐야 한다고 생각한다. 그 예로 이번달 임장하고 있는 중구,종로구 지역 대장단지로 경희궁자이 2단지의 수익률을 살펴보면 아래와 같다.
절대가가 26억대로 두 단지가 비슷하지만, 연식에서 차이가 많이 나므로 전세가의 차이가 꽤 난다.
(이촌코오롱 26.4억/10.0억 vs. 경희궁자이2단지 26.9억/12.0억)
전저점과 전고점이 이촌코오롱이 좀 더 높기는 하지만, 현재 가격은 경희궁자이가 비슷한 수준이라 전고점, 전저점 대비 수익률은 경희궁자이가 월등히 높다.
따라서, 투자로 접근한다면 이촌코오롱보다 경희궁자이가 투자금은 줄어들고 수익률은 더 높다는 점에서 좀 더 나은 선택이 될 수 있겠다.
그러나 실거주 내집마련으로 접근한다면, 나는 구축이어도 용산구 이촌동 땅의 가치가 훨씬 더 높다고 판단해서 이촌코오롱 아파트를 선택할 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
아무리 지난 시장 고점에서 매수했다고 하더라도 가치가 있는 단지의 현재 가격은 모두 전고점을 넘어섰고, 만약 전저점에 매수했다면 수익률은 거의 100% 수준에 가깝거나 이미 넘어섰음을 이 보고서를 작성하며 확인하게 되었다. 그러니 너바나님의 말씀처럼 지난 상승과 하락의 사이클을 보고 무릎에 산다면, 아니 하다못해 꼭지에 산다고 해도 아파트의 가치를 알고 매수해서 하락장에도 팔지 않고 계속 보유할 수만 있다면 내집마련이든 투자에서 절대 손해날 일은 없다는 것을 과거 데이터를 통해 깨닫는다.
